上�；�9月出臺(tái)樓市調(diào)控方案 不排除提高首付比例
發(fā)布時(shí)間：2016-8-29 16:36:54來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
一線城市中，上海因?yàn)榈赝躅l出引來(lái)各方關(guān)注，自融信110億拍下內(nèi)環(huán)一塊住宅用地引爆市場(chǎng)刷新全國(guó)土地成交史上最貴紀(jì)錄之后，此后一周，上海陸續(xù)暫停4地塊的出讓。這種反常的做法引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛聯(lián)想，關(guān)于上海將收緊調(diào)控的預(yù)期讓業(yè)界感到如臨深淵。
而本次“地王潮”與以往不同的是，民企代替國(guó)企成為拿地主力，民企的行為往往代表了整個(gè)市場(chǎng)的判斷，具有普遍的參考價(jià)值。同時(shí)，險(xiǎn)資及產(chǎn)業(yè)資本也紛紛流入土地市場(chǎng)。可以看出，“資產(chǎn)荒”也是造就地王涌現(xiàn)的一個(gè)深層推手。
但是，火爆的市場(chǎng)并沒有掩蓋住風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)或展望卻在被下調(diào)。這種矛盾反映出，房企的負(fù)債率和財(cái)務(wù)狀況并沒有改善，國(guó)際投行和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及泡沫破裂普遍擔(dān)憂。
導(dǎo)讀
“以前都是國(guó)企拿高價(jià)地，最近都變成了民企�！蹦成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，總體來(lái)說(shuō)，國(guó)企的資金實(shí)力強(qiáng)于民企，其拿地行為也往往帶有國(guó)有資產(chǎn)保值的“性質(zhì)”，具有一定的個(gè)案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個(gè)市場(chǎng)的判斷，具有普遍的參考價(jià)值。
仿佛還未從“地王”的狂歡中清醒，上海連續(xù)暫停三宗土地出讓的反常做法，已讓業(yè)內(nèi)噤若寒蟬。
在資金面寬松、房屋交易火爆、供應(yīng)不足等各項(xiàng)因素的刺激下，今年的土地市場(chǎng)異常興旺。到8月，住宅交易早已降溫，土地市場(chǎng)卻繼續(xù)走向極致。截至目前，本月全國(guó)共誕生47宗超過(guò)10億元的地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到33宗。8月已成為名副其實(shí)的“地王月”。
從連續(xù)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)來(lái)看，這些“地王”似乎并未給企業(yè)的資金面帶來(lái)影響。事實(shí)上，按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常周期，高價(jià)地項(xiàng)目影響要到明后年才能真正體現(xiàn)。
但這對(duì)市場(chǎng)情緒的影響不容忽視，且縱觀歷史，“地王”的出現(xiàn)往往是引發(fā)政策打壓的導(dǎo)火索。在暫停土地出讓后，上海已傳出在信貸層面進(jìn)行收緊的消息，北京、深圳也有類似的風(fēng)聲傳出。同樣從本月開始，業(yè)界的情緒也開始轉(zhuǎn)向悲觀，接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政策繼續(xù)從緊將不可避免。
“地王月”的誕生邏輯
8月17日，上海靜安區(qū)的一宗商住用地“中興社區(qū)N070202單元地塊”開始出讓。經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，該地塊以110.1億元的價(jià)格競(jìng)出，得主為福建房企融信地產(chǎn)。
據(jù)估算，這塊地的溢價(jià)率達(dá)到139%，名義樓面價(jià)為10萬(wàn)元/平方米，扣除商業(yè)配套及保障房，可售部分的樓面價(jià)達(dá)到14萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)中國(guó)歷史“地王”紀(jì)錄。
在這宗“里程碑”式地塊誕生時(shí)，似乎沒有人預(yù)料到它將要引發(fā)的連鎖反應(yīng)。一天后的8月18日，上海中止了浦東新區(qū)上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10地塊的出讓;8月22日，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊也停止出讓;8月24日，普陀區(qū)蘇州河濱河地區(qū)的一宗土地出讓也被暫停。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，“地王”的出現(xiàn)是今年中國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，今年全國(guó)已出現(xiàn)單宗超過(guò)10億元的地塊303宗，去年同期只有150宗。其中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到153宗，而去年同期僅有6宗。
這些“地王”主要分布在熱點(diǎn)一二線城市及其輻射地區(qū)，今年以來(lái)，上海、南京、蘇州、杭州、合肥、天津等地成為“地王區(qū)”。
隨著住宅交易市場(chǎng)的升溫，“地王潮”早在今年4月就開始出現(xiàn)。但在住宅交易已連續(xù)3個(gè)月降溫后，土地市場(chǎng)的高燒仍持續(xù)不退，并在8月再度攀高。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)還顯示，8月以來(lái)，全國(guó)單宗土地價(jià)格超過(guò)10億的地塊合計(jì)有47宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)33宗。
事實(shí)上，除“地王”價(jià)格之高，誕生之密集外，還有兩個(gè)特征容易引起監(jiān)管層的警惕。“以前都是國(guó)企拿高價(jià)地，最近都變成了民企�！蹦成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，總體來(lái)說(shuō)，國(guó)企的資金實(shí)力強(qiáng)于民企，其拿地行為也往往帶有國(guó)有資產(chǎn)保值的“性質(zhì)”，具有一定的個(gè)案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個(gè)市場(chǎng)的判斷，具有普遍的參考價(jià)值。
這種說(shuō)法不無(wú)道理。今年年初曾頻繁拿地的信達(dá)、葛洲壩(7.930, -0.08, -1.00%)等央企，近期動(dòng)作已明顯放緩。而包括新晉“地王”得主融信在內(nèi)，民企已成為土地市場(chǎng)的主角。
另一個(gè)特征在于其他資金的進(jìn)入。下半年以來(lái)，前海人壽、中英人壽等保險(xiǎn)資金都有獨(dú)立拿地的記錄，還有一些產(chǎn)業(yè)資本以聯(lián)合拿地的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種畸形的資金流動(dòng)同樣值得警惕。
調(diào)控政策“在路上”
與“地王”同步出爐的，是上市房企的中報(bào)。受益于上半年的旺盛銷售，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績(jī)亮眼，這也使得其瘋狂拿地的行為具備了一定的合理性。
以獲取單價(jià)“地王”的融信為例。上半年融信實(shí)現(xiàn)合約銷售收入132.2億元，同比大幅提升261.92%。截至今年6月，其凈資產(chǎn)負(fù)債率也同比下降63.6%，至90%的水平。
但這并不代表“地王”沒有風(fēng)險(xiǎn)。按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常周期，高價(jià)地項(xiàng)目對(duì)業(yè)績(jī)報(bào)表的影響要到明后年才能真正體現(xiàn)。接受本報(bào)記者采訪的多位從業(yè)者也直言，對(duì)于近期的土地市場(chǎng)有些“看不懂”。尤其在北京、上海等一線城市，隨著一系列高價(jià)地的入市，高端住宅市場(chǎng)正出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的端倪，并將給這些項(xiàng)目帶來(lái)巨大的去化壓力。
就當(dāng)下市場(chǎng)而言，張大偉認(rèn)為，如此頻繁的誕生“地王”，勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)起到抬升作用。而其對(duì)心理預(yù)期的影響已經(jīng)形成。
回顧歷史，“地王”往往是引發(fā)政策的重要導(dǎo)火索。2010年3月16日，全國(guó)“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，北京樓市就出現(xiàn)“一日三地王”的“奇觀”。一個(gè)月后，調(diào)控樓市的“國(guó)十條”重磅出臺(tái)。北京也于當(dāng)年4月底出臺(tái)全國(guó)首個(gè)“限購(gòu)令”。
如今的局面，似乎比當(dāng)初有過(guò)之而無(wú)不及。接受記者采訪的多數(shù)從業(yè)者的預(yù)期都趨于悲觀，他們普遍認(rèn)為，綜合各方面的信息來(lái)判斷，政策層面的收緊已不可避免。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的最新了解，上海有可能在今年9月出臺(tái)一個(gè)“軟著陸”的調(diào)控方案，主要針對(duì)市場(chǎng)中的投資者。且不排除提高首付比例、貸款利率等信貸政策。
深圳的調(diào)控政策似乎也在路上。8月23日，廣東省住建廳黨組成員陳天翼表示，廣東省有關(guān)部門正在指導(dǎo)深圳加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控。根據(jù)官方的信息，8月26日深圳將有一批寶安區(qū)的土地集中上市。此舉容易被理解為緩解市場(chǎng)的“饑渴”。
至于北京，在兩個(gè)多月的住宅用地“斷供”之后，下半年加強(qiáng)推地被認(rèn)為是大概率事件。為防止高價(jià)地的出現(xiàn)，北京可能同時(shí)推出一些限制地價(jià)的舉措。
此外值得注意的是，在廈門、南京、蘇州等城市出臺(tái)調(diào)控政策之后，其余的“強(qiáng)二線城市”，如合肥、武漢等地，也被認(rèn)為存在政策收緊的強(qiáng)烈預(yù)期。也即，政策調(diào)控的范圍也將伴隨“地王”，出現(xiàn)“梯度傳遞”的現(xiàn)象。
國(guó)土資源部下屬的土地勘測(cè)規(guī)劃院曾在7月的一份報(bào)告中做出如下警示：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點(diǎn)城市擴(kuò)大。對(duì)此，需要“跟蹤和關(guān)注區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略下，土地市場(chǎng)空間格局的變化”。