地王熱向次中心梯度轉移 地價高的反而風險低？
發(fā)布時間：2016-8-29 17:16:29來源：每日經濟新聞
樓市進入下半場，“地王”呈現(xiàn)出越演越烈之勢。“面粉貴過面包”已司空見慣，但仔細分析，土地市場并沒有想象中的那么瘋狂。
一個有趣的實驗結果發(fā)現(xiàn)，上海市中心的土地如中興路地塊，其實并沒有明顯高于周邊地價，反過來倒是上海次中心的土地價格明顯高過周邊。
這表明開發(fā)商其實對高單價的土地，有天然的恐懼心理。反倒是對那些價格沒那么高的土地，開發(fā)商往往更愿意爭奪。然而，在每一次的市場調整中，城市次中心的土地由于缺乏經濟、產業(yè)支撐，更容易出現(xiàn)項目滯銷而讓“地王”套牢，但市中心的“地王”解套卻相對容易。
這一規(guī)律對于當下的“地王”是否還適用?一線城市次中心、二線三線城市的“地王”是否存在著更大的風險?
次中心反成最熱區(qū)域
樓市進入下半場，“地王”兇猛的態(tài)勢絲毫沒有減弱。有觀點認為“地王”風險將由開發(fā)商、銀行和購房者共同承擔，“地王”挑戰(zhàn)了眼球，同時也透支了預期，一旦出現(xiàn)資金斷鏈，將對樓市形成致命打擊;但也有觀點長期看好未來樓市的發(fā)展，“地王”最終可以被市場消化。
一組數(shù)據顯示，距離上海市中心較遠的崇明島樓面價遠遠低于市場行情(現(xiàn)價)，距離市中心較近的浦東祝橋的樓面價大大高于市場行情，呈現(xiàn)出瘋狂的態(tài)勢;但是中心區(qū)的靜安樓面地價則與行情保持一致的水平。
這就出現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象，在這一輪的“地王”熱潮中，最瘋狂的不是最中心地區(qū)，而是靠近中心的次中心區(qū)域，地王熱潮呈現(xiàn)向周邊梯度轉移的態(tài)勢。
按照城市經濟學原理，城市中心地塊所承載的經濟價值越高，需求量越大，土地價值遠遠高于周邊區(qū)域。那為什么當下土地瘋狂的區(qū)域出現(xiàn)在中心城區(qū)的次中心區(qū)域?
明源地產研究院副院長劉策接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析，中心區(qū)和次中心區(qū)域出現(xiàn)地價和房價倒掛的現(xiàn)象，中心區(qū)房價上漲到了一定幅度，上漲空間受限，價格增長放緩。需求則會進一步向次中心區(qū)域轉移，尋找新的增長點。
開發(fā)商在選擇土地時會綜合考量周邊房價增幅，積極布局未來房價有大幅度增長空間的區(qū)域，土地價值就會更高。
這一現(xiàn)象是城市化的必然產物。都市圈概念興起，次中心承接中心城市、中心區(qū)域樓市價值外溢的紅利，樓市如此，土地市場也一樣。
在城市化的發(fā)展過程中，當城市化低于50%，樓市和土地市場最熱門的區(qū)域為中心區(qū)域;當城市化在50%~70%之間，由于中心城區(qū)土地有限，城市發(fā)展需求擴張，土地市場的熱門區(qū)域則轉移到城市的次中心區(qū)域;當城市化率超過70%的時候，則逐漸往郊區(qū)發(fā)展，出現(xiàn)逆城市化。達到80%以上的時候，中心區(qū)域再一次得到發(fā)展，開始舊城改造。
新城控股副總裁歐陽捷認為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也存在政府的因素，政府打造的板塊帶來價值的提升，而成熟板塊反而不是政府投資最多的區(qū)域。
在看好城市次中心區(qū)域發(fā)展前景的前提下，開發(fā)商蜂擁而至，展開激烈爭奪，結果就是城市次中心區(qū)域的地價遠遠高于區(qū)域內的市場行情。而對于中心區(qū)域的地塊，由于地價較高，開發(fā)商會保持謹慎狀態(tài)，因此中心區(qū)反而不是本輪“地王潮”中最瘋狂的區(qū)域。
一場對高房價的賭博?
基于上述現(xiàn)象，對于“地王”不能一概而論。風險也要具體分析，不以土地價格高低論風險，地價高的不一定風險就更大。
以浦東祝橋為例，保本售價幾乎是市場現(xiàn)價的兩倍，也就意味著在地塊開發(fā)后推出市場時，區(qū)域房價要上漲近80%，才不會虧本。這一驚人的漲幅，能達到的可能性極低。
歐陽捷認為，長期來看，房價還是會持續(xù)上漲的，最中心區(qū)的地塊風險并不大。既便有風險，也不在地塊上，而是在企業(yè)的現(xiàn)金流能不能支撐以及長周期的融資成本是否能夠覆蓋。而次中心區(qū)域地塊的風險，取決于政府的投入，以及投入是否能夠轉化為房地產的價值。此外開發(fā)商打造產品的能力至關重要，好的產品和服務能夠提升區(qū)域的整體價值。
劉策表示，如果出現(xiàn)政策調控以及突如其來的金融危機等，次中心區(qū)房價不僅達不到預期的上漲幅度，對資金和利潤存在侵蝕作用，甚至會出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。
總體看，由于次中心區(qū)域的建設處于起步階段，經濟基礎、產業(yè)支撐能力以及抗風險能力不如中心區(qū)域。因此開發(fā)商對次中心區(qū)土地的瘋狂態(tài)度，更像是一場對高房價的賭博。