先別買房了，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入史上最大衰退周期！
發(fā)布時(shí)間：2016-9-23 16:40:44來源：米筐投資
開宗明義：
近 一年來，國內(nèi)上下在中央提出的房地產(chǎn)去庫存化政策的引導(dǎo)下與股災(zāi)后出逃卻無路可去的資金合力，徹底激活了房地產(chǎn)投機(jī)力量，一線城市的暴漲已經(jīng)帶動(dòng)了二線城 市的瘋狂，待今年四季度主導(dǎo)城市房價(jià)的瘋狂蔓延至三四線城市后，整個(gè)房地產(chǎn)去庫存化將在明年一至二季度提前完成！明年三季度伴隨國內(nèi)人民幣被動(dòng)加息或變相 加息的貨幣緊縮政策與經(jīng)濟(jì)確認(rèn)全面進(jìn)入蕭條期，2017年中-2018年期間中國將步入2008年以來首次房地產(chǎn)衰退期！
不作死就不會(huì)死，瘋狂之后必有遺患！
1進(jìn)擊的中國房價(jià)！
2016年的房地產(chǎn)瘋狂已經(jīng)不用筆者用數(shù)據(jù)圖表來展示了，每個(gè)人都在這個(gè)漩渦里，感同身受。
但筆者要告訴你的是你不知道的事，那就是：警醒吧�。�！中國即將面臨緊縮的貨幣政策、房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入衰退周期！
筆者重點(diǎn)要談房地產(chǎn)與國內(nèi)貨幣，因?yàn)檎麄�(gè)社會(huì)都陷入到一個(gè)天大的信念誤區(qū)之中。
最近相當(dāng)長的一段時(shí)間，不管是在網(wǎng)上還是在人們茶余飯后的談資當(dāng)中，越來越多的人都認(rèn)同并且堅(jiān)信一個(gè)觀點(diǎn)，就是未來幾年中國的貨幣環(huán)境依然會(huì)非常寬松，未來國家還要猛開印鈔機(jī)，狂發(fā)貨幣。
人民幣未來會(huì)繼續(xù)維持低利率。如果你不大幅舉債，就是在吃貨幣貶值的啞巴虧！并且不斷有輿論在灌輸這個(gè)想法給社會(huì)群眾。
但筆者要告訴你的是，這種觀點(diǎn)目前來看已經(jīng)大錯(cuò)特錯(cuò)�。�！
2什么觀點(diǎn)錯(cuò)了？
第一、匯率，利率！
首先，筆者在之前的文章闡述過，美元即將進(jìn)入加息周期，人民幣將面臨巨大的貶值壓力。
從人民幣國際化的角度講，人民幣成為國際貨幣是我國一個(gè)不可動(dòng)搖的長期戰(zhàn)略方針，這條路的最終目標(biāo)是促進(jìn)中國成為世界金融強(qiáng)國，國家力挺人民幣的決心日月可鑒。
而一旦美元宣布進(jìn)入加息周期后，人民幣在此壓力之下必然會(huì)被動(dòng)加息，或者變相加息！并且在當(dāng)前人民幣匯率貶值預(yù)期這么強(qiáng)烈，外匯儲(chǔ)備一直下降的情況下，央行根本不會(huì)讓人民幣出現(xiàn)暴跌的情況，更不會(huì)讓資本繼續(xù)大幅出逃！
中國外匯儲(chǔ)備走勢圖↓↓↓ （單位：億美元）
數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富
第二、貨幣放水？緊縮！
可以肯定的是從六月和七月央行的貨幣數(shù)據(jù)已經(jīng)能夠看到，央行正在進(jìn)行大幅收緊貨幣流動(dòng)性操作。
而更加應(yīng)令人重視的一點(diǎn)也讓大家忽視了，就是今年M2的增速，很多人都沒有關(guān)注，并且很多財(cái)經(jīng)媒體為了迎合大眾主流觀點(diǎn)也都多予避諱。那就是今年中國的M2增速只有11.04%！這個(gè)值已經(jīng)創(chuàng)了近二十多年來的新低！當(dāng)社會(huì)的主流聲音還在質(zhì)疑抱怨當(dāng)局大放水的時(shí)候，我們印鈔機(jī)已經(jīng)放慢了印錢的速度。未來隨著資產(chǎn)下跌，現(xiàn)金的購買力會(huì)回升。
M2歷年增速表↓↓↓
第三、資本的走向
話分兩路說：
再做一次近一年來資本走向的路徑描述
在2015年股災(zāi)之后，大量資金瘋狂的尋找還處于價(jià)值洼地的資產(chǎn)，但是國內(nèi)資產(chǎn)由于人民幣匯率近年來的嚴(yán)重高估都處于泡沫高位。無路可去的資金只好投向相對(duì)處于洼地的一線和準(zhǔn)一線城市的房地產(chǎn)。一個(gè)個(gè)的地王如雨后春筍般在一線二線城市應(yīng)聲而起。
而當(dāng)時(shí)，國家也面臨一個(gè)巨大的問題，就是國內(nèi)三線四線城市巨量的房地產(chǎn)庫存。于是從去年末國內(nèi)上下在中央提出的房地產(chǎn)去庫存化政策的引導(dǎo)下，二者合力徹底的激活了房地產(chǎn)投機(jī)力量，以深圳房價(jià)暴漲拉開序幕，上海廈門南京合肥等城市輪流接棒。
一線城市的暴漲在一季度前后開始帶動(dòng)了二線城市的瘋狂，按目前的傳導(dǎo)速度，待今年四季度至明年一季度主導(dǎo)城市的瘋狂房價(jià)就會(huì)蔓延至三四線城市后，整個(gè)房地產(chǎn)去庫存化將在明年一至二季度提前完成！而待三四線城市緩解巨量庫存之后，這一輪房地產(chǎn)去庫存化至少消化了未來兩年的真實(shí)需求買盤力量。而這一年完成拋售房源的賣方在明年面臨加息房地產(chǎn)降溫的多重大環(huán)境因素下資金也會(huì)進(jìn)行觀望。二線以下城市的房地產(chǎn)市場將面臨買盤衰竭。
需要補(bǔ)充的是，16年四季度與17年一季度的一線城市的房價(jià)判斷：由于一線城市庫存低，消化快，同時(shí)開工率趕不上巨大的需求，筆者認(rèn)為不排除一線城市在四季度和來年一季度房價(jià)繼續(xù)快速上行的可能。
描述一下上面的經(jīng)濟(jì)政策
很明顯，李博士與中財(cái)組在經(jīng)濟(jì)貨幣政策有很大的分歧。首先今年一月份放水，二月份馬上緊縮。而四五月份由李博士主導(dǎo)的貨幣放水后，寬松的貨幣政策不但沒有起到刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效果，反而絕大部分流入了房地產(chǎn)和國企央企。這一貨幣政策從而導(dǎo)致六月后房價(jià)瘋狂上漲。而這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)與中財(cái)組決策和思路完全不一致。
中財(cái)組思路非常清晰：主線是金融去杠桿，供給側(cè)去產(chǎn)能，房地產(chǎn)去庫存。引導(dǎo)資金棄虛向?qū)崳?jīng)濟(jì)做好長期L型準(zhǔn)備，也就是確認(rèn)會(huì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型蕭條期。所以待這一輪房地產(chǎn)去庫存周期結(jié)束后，資本會(huì)按照中財(cái)組的設(shè)計(jì)，被引導(dǎo)進(jìn)入實(shí)體行業(yè)，如新材料新能源，又比如制造業(yè)智能化、以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、物流網(wǎng)等為依托整合資源等進(jìn)行工業(yè)4.0領(lǐng)域的全面升級(jí)，為以后中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇打好根基。而這些，將極大的分流房地產(chǎn)里面的資金！
最后來講，中國的房地產(chǎn)能否繼續(xù)上行需要人口增長，需要人民收入提升和經(jīng)濟(jì)增長。而目前中國的人口劉易斯拐點(diǎn)和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式拐點(diǎn)雙雙而至。除了一線城市和少量二線城市。全國的房地產(chǎn)在危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)還沒有集中爆發(fā)之前，人性最后的貪婪和恐懼總會(huì)被烏合之眾的低智商群體和狂熱的市場帶入深淵。也許你剛忘了去年人民日?qǐng)?bào)的4000點(diǎn)才是牛市起點(diǎn)的文章了么？
筆者認(rèn)為，由于眾多因素，房地產(chǎn)將在2017年中至2018年進(jìn)入衰退期間，但這并不意味著房價(jià)要崩盤，而是房地產(chǎn)的瘋狂階段已過，短期巨量的地產(chǎn)成交量透支了很多真實(shí)需求的買方，明年下半年后，隨著需求方的冷靜和投資客的離場，大量房源將面市，市場將重回買方市場，買方將有極大的議價(jià)權(quán)。當(dāng)然這都是后話，因?yàn)槟壳皳尫刊偪襁�在上演，進(jìn)擊的房價(jià)還在繼續(xù)……
3后記
筆者寫完這篇文章后，央行發(fā)布了8月數(shù)據(jù)，米筐投資及時(shí)做了相應(yīng)報(bào)告。對(duì)8月較好的央行數(shù)據(jù)，筆者在本文臨時(shí)增加一些篇幅做幾點(diǎn)與本文有關(guān)的深挖和答疑：
第一、就是大家都關(guān)注的逆剪刀差。
剛才講了，今年M2增幅在放緩，而M1卻暴漲。其實(shí)原因很簡單，就是因?yàn)榻衲瓯q的房價(jià)引發(fā)了巨量的房地產(chǎn)成交額。居民手中的存款流向入了房地產(chǎn)，變成了房地產(chǎn)和建筑業(yè)這些企業(yè)的現(xiàn)金流。
而讓M1暴漲更為重要的原因是，筆者在最近半年多來，有跟多家上市公司的高管進(jìn)行過交流。談話中都發(fā)現(xiàn)對(duì)方公司有巨大的現(xiàn)金流，這些公司有重工制造業(yè)有農(nóng)牧食品等行業(yè)，但受中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎靡，很多企業(yè)都不愿意進(jìn)行再投資擴(kuò)產(chǎn)。
我相信雖然這幾家企業(yè)不能完全代表中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但卻能影射絕大部分企業(yè)的迷茫。而這也是導(dǎo)致M1持續(xù)增高最重要的因素。也是筆者認(rèn)為國家未來會(huì)排除萬難，極力引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體的原因。
第二，就是對(duì)人民幣未來加息或者被動(dòng)加息的預(yù)期和央行放水的預(yù)期的爭議。
這一點(diǎn)筆者不太相信美聯(lián)儲(chǔ)在緊縮的同時(shí)，中國會(huì)繼續(xù)貨幣寬松大放水，這對(duì)人民幣匯率構(gòu)成的壓力太大。筆者認(rèn)為，很多質(zhì)疑者簡單的把人民幣加息會(huì)給中小企業(yè)融資難雪上加霜、中國貨幣環(huán)境封閉不會(huì)跟隨美元步伐等種種問題做簡單因果關(guān)系捆綁這是不符合邏輯的。