地產(chǎn)泡沫或接近爆破臨界點(diǎn) 購(gòu)房者熱情難降
發(fā)布時(shí)間：2016-9-23 16:41:45來(lái)源：億房網(wǎng)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布了8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月有所擴(kuò)大，新建商品住宅環(huán)比增幅創(chuàng)下近79個(gè)月的最高紀(jì)錄。
8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)，比上月增加13個(gè)，漲幅比上月擴(kuò)大的城市有31個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為 5.6%，最大跌幅為0.3%。其中鄭州、上海、無(wú)錫、合肥和福州的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大，北京環(huán)比上漲3.6%。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商 品住宅價(jià)格平均環(huán)比增幅為1.3%，創(chuàng)下2010年1月以來(lái)的最高紀(jì)錄。
地產(chǎn)分析師認(rèn)為，9月市場(chǎng)政策環(huán)境預(yù)計(jì)將維持平穩(wěn)，后市更多將面臨前期成交透支所帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力。
瑞銀：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正在膨脹至破裂點(diǎn)
而瑞銀(UBS)警告稱，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)的快速上升可能意味著房地產(chǎn)泡沫正在膨脹至破裂點(diǎn)。
瑞銀(UBS)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在周二的一份報(bào)告中稱，“房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的反彈并持續(xù)到2017年的話可能增加另一輪向下調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)銷(xiāo)售，新房銷(xiāo)售和房地產(chǎn)短期投機(jī)的上漲可能會(huì)增加中期下行的風(fēng)險(xiǎn)。”
汪濤表示，今年迄今為止，中國(guó)房地產(chǎn)2016年銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速，較上年同期增長(zhǎng)了25%。經(jīng)過(guò)兩年的衰退后，去年同期房地產(chǎn)開(kāi)始同比增長(zhǎng)12%。
到目前為止，一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)累計(jì)上漲了30% - 40%有的甚至上漲了50%。雖然房?jī)r(jià)的漲勢(shì)仍在持續(xù)，但許多小城市仍掙扎在供給過(guò)剩中。
汪濤說(shuō)，“房地產(chǎn)復(fù)蘇有助于穩(wěn)定國(guó)內(nèi)需求和整體經(jīng)濟(jì)，但最近各大城市房?jī)r(jià)同比達(dá) 30%漲幅加劇了政策制定者對(duì)房地產(chǎn)泡沫再次膨脹的擔(dān)憂，尤其是當(dāng)前杠桿率大幅上升。”
根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Knight Frank的數(shù)據(jù)，到今年3月份全球房地產(chǎn)市場(chǎng)增速最快的城市中，五個(gè)有四個(gè)是在中國(guó)。他們分別是深圳、上海、南京和北京，這四大城市的房?jī)r(jià)漲幅在17.6%—62.5%之間。
從2014年放松限購(gòu)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)兩年的寬松政策，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。
汪濤表示，投資者應(yīng)該關(guān)注當(dāng)反彈呈現(xiàn)泡沫時(shí)政府的反應(yīng)。
“房地產(chǎn)價(jià)格的飆升在更多的城市中引發(fā)聯(lián)動(dòng)，在加上驚人上升的杠桿可能會(huì)引發(fā)政府更激進(jìn)的政策收緊以冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)放緩，但相比全球的平均水平仍然是較高的。預(yù)計(jì)今年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)為6.6%，2017年為6.2%。
研究報(bào)告稱：中國(guó)樓市或進(jìn)入10年下行周期
這篇非常詳細(xì)的研究報(bào)告，出自券商研究界的天王級(jí)人物，中信建投證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家周金濤，他是中國(guó)研究康波周期，也就是康德拉季耶夫周期理論的第一人。但這篇研究報(bào)告寫(xiě)的非常枯燥，而且相當(dāng)冗長(zhǎng)，在這里給大家翻譯一下。他的結(jié)論就是，明年中國(guó)房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回落，而且一落就是十年。
然后我們來(lái)說(shuō)說(shuō)他是怎么研究的，以及他的研究依據(jù)到底可不可信。
1、他說(shuō)一漲一落，視為一個(gè)房地產(chǎn)周期，一般是25年，而美國(guó)這波周期起與1995年，現(xiàn)在已經(jīng)走了20年的牛市，而且已經(jīng)基本形成了雙頭形態(tài)，目前房?jī)r(jià)回到了2007年的高點(diǎn)。再疊加上商品周期，目前房?jī)r(jià)嚴(yán)重跟商品趨勢(shì)背離，說(shuō)明已經(jīng)不支持美國(guó)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
2、美國(guó)房?jī)r(jià)是世界上的房?jī)r(jià)周期的主導(dǎo)國(guó)，跟隨美國(guó)房?jī)r(jià)而動(dòng)的，有法國(guó)、英國(guó)、加拿大、新加坡等等國(guó)家，由于美國(guó)的金融霸主地位，所以美國(guó)的房地產(chǎn) 價(jià)格基本能影響到世界范圍。從圖上我們可以看出來(lái)，除了波動(dòng)率不一樣，但周期基本一致。包括中國(guó)，在2007年那波金融危機(jī)之中，中國(guó)的房?jī)r(jià)也遇到了大幅 回調(diào)，只是我們后來(lái)被4萬(wàn)億推動(dòng)，恢復(fù)的比較快。
3、所以，研究中國(guó)的房?jī)r(jià)，先要研究美國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，美國(guó)到底啥情況呢?從圖上我們可以看到，美國(guó)的置業(yè)人口2000年已經(jīng)基本停止增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)仍 然繼續(xù)上漲，主要是通過(guò)貨幣政策推動(dòng)，也就是說(shuō)印錢(qián)印出來(lái)的房地產(chǎn)繁榮，看來(lái)天下烏鴉一般黑，美國(guó)人民也被忽悠了，然后就是過(guò)度透支買(mǎi)房需求，造成了 2007年之前的虛假繁榮。
4、房地產(chǎn)周期領(lǐng)先于產(chǎn)能周期，也就是說(shuō)房子火爆，產(chǎn)能就多，經(jīng)濟(jì)繁榮，而如果房地產(chǎn)下滑，那么產(chǎn)能也會(huì)下滑。那么從整個(gè)大的康波周期來(lái)看，計(jì)算機(jī) 和信息時(shí)代，已經(jīng)進(jìn)入了康波下行周期，從這個(gè)角度看，2012年之后的美國(guó)房地產(chǎn)反彈，頂多就是一個(gè)反彈而已。最終這波康波周期的大底將在 2020-2025年形成，也就說(shuō)未來(lái)的十年，對(duì)于世界經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一天比一天糟糕。仍然是一個(gè)下行周期。產(chǎn)能差，未來(lái)幾年金屬價(jià)格都是回落的，油氣 價(jià)格也是回落的，必然房子也好不到哪去!
5、美國(guó)1995年以來(lái)至2006年高點(diǎn)，美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)上漲了71.2%，而2006-2012年的跌幅也達(dá)到了32.5%，漲跌幅均超過(guò)了前幾輪房地產(chǎn)周期的平均水平，這是一波強(qiáng)周期，2017年開(kāi)始回升到蕭條的周期，這波下跌應(yīng)該沒(méi)有上一波強(qiáng)烈。
6、至于城鎮(zhèn)化率，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，跟房?jī)r(jià)的關(guān)系不大。城鎮(zhèn)化率一直升，而房?jī)r(jià)也沒(méi)怎么漲，從45年到95年的50年中，城鎮(zhèn)化率漲了20%，但房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)動(dòng)。而中國(guó)的房?jī)r(jià)一直都在拿城鎮(zhèn)化率說(shuō)事，甚至我們的房?jī)r(jià)漲幅要超過(guò)了城鎮(zhèn)化率的漲幅。而日本的經(jīng)驗(yàn)是，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)城鎮(zhèn)化率之后，就會(huì)引起暴跌。
7、在這次康波周期中，中國(guó)作為美國(guó)的追趕國(guó)，其房地產(chǎn)周期要領(lǐng)先于新加坡、香港、巴西等國(guó)家和地區(qū)。隨著1998年房改開(kāi)始，中國(guó)于2000年左 右正式啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)周期，視為底部。而香港則于2003年見(jiàn)底，新加坡于2004年見(jiàn)底，巴西于2003年見(jiàn)底，這三個(gè)國(guó)家和地區(qū)滯后于中國(guó)大約3-5 年左右。
最后結(jié)論就是，美國(guó)樓市的頂部臨近，2015年美國(guó)經(jīng)濟(jì)的庫(kù)存高點(diǎn)也已經(jīng)在年中顯現(xiàn)，所以現(xiàn)在進(jìn)入了明顯的去產(chǎn)能去庫(kù)存周期，那么作為跟美國(guó)密不可分的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也將走出同樣的周期，中國(guó)的房地產(chǎn)在2014年之前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整，而2014-2016年，追隨美國(guó)的反彈而反彈，很有可能在2017年受 美國(guó)的影響而形成一個(gè)新的頭部，而共振下行。走入10年的下行周期。
泡沫論又起 購(gòu)房人熱情不減
今年以來(lái)，多個(gè)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)異�；鸨�，量?jī)r(jià)齊漲，包括合肥、武漢、南京在內(nèi)的部分二線省會(huì)城市房?jī)r(jià)漲幅甚至超出一線城市。合肥住宅每平方米均價(jià)高達(dá)12537元，武漢住宅每平方米均價(jià)高達(dá)12332元，均位于排行榜前列。
泡沫破裂威脅逼近，卻卻不影響購(gòu)房者的買(mǎi)房熱情。
在某二線城市一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，336套住房遭受近千人瘋搶。大多數(shù)置業(yè)者都是一家?guī)卓谶^(guò)來(lái)參加搖號(hào)的，而很多都是沒(méi)有來(lái)得及吃早飯就匆匆跑過(guò)來(lái)排隊(duì)了。現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)電子搖號(hào)，每組搖出10個(gè)號(hào)碼，搖號(hào)中簽客戶核實(shí)身份后，每個(gè)人只有3分鐘的選房時(shí)間。
從開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)房者年齡階層大概在30～40歲左右，一位沒(méi)有選到合適房源購(gòu)房者道出了剛需人群的普遍心態(tài)，還是怕錢(qián)貶值，所以準(zhǔn)備買(mǎi)房，這次買(mǎi)不到這邊房源，恐怕市區(qū)就難買(mǎi)到合適的房子了。