中國房地產(chǎn)：盛宴！泡沫！危機(jī)！剛需已無處安身
發(fā)布時間：2016-9-23 16:43:11來源：億房網(wǎng)
一年前，盡管在“3·30”政策（點(diǎn)擊了解330政策詳情）的刺激下，一二線城市樓市均進(jìn)入復(fù)蘇過程，但房地產(chǎn)業(yè)、關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的人士都堅持認(rèn)為，中國房地產(chǎn)經(jīng)過蓬勃發(fā)展的黃金10年進(jìn)入了下半場的“白銀時代”。連計劃買房的百姓甚至都認(rèn)為，房價要趨穩(wěn)了。
“我當(dāng)時看這個情況，就想再緩一緩，等首付湊得多一點(diǎn)再買。”讓何怡(化名)沒想到的是，剛過完年，自己此前看上的上海浦東新區(qū)高橋片區(qū)的次新房跳漲了。“剛過完春節(jié)我從老家回來就去看房子，報價一下子就變成6萬了�！�
2016年猴年春節(jié)后，一線城市和多個二線城市的樓市開啟瘋漲模式，并快速從核心的一線城市向周邊地區(qū)蔓延，珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域的二三線城市陸續(xù)接力上漲。土地市場也頻頻傳出樓板價、溢價刷新高的消息。
瘋狂的不只是土地和樓市，還有房地產(chǎn)貸款。
根據(jù)央行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)粗略計算，今年上半年個人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬億元，超過去年全年個人住房貸款的規(guī)模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個人房貸規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到了13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達(dá)2萬億。
土地、樓市，都在變成資本狂歡的慶功宴，剛需者的聲音越來越微弱，直至被淹沒。
這一場房地產(chǎn)市場的盛宴是對中國經(jīng)濟(jì)的解救，還是另一場危機(jī)的導(dǎo)火索?
看：瘋狂的房價與地價
9月19日中國國家統(tǒng)計局公布了最新的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，在全國70個大中城市(國家統(tǒng)計局房價統(tǒng)計樣本城市)中，新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上漲的城市達(dá)到62個;二手住宅同樣也出現(xiàn)了樣本城市全面普漲的情況。根據(jù)統(tǒng)計，與去年同期相比，70個大中城市中二手房價格上漲的城市有53個(價格下降或持平的各有16個和1個)。》》》武漢房價（點(diǎn)擊了解最新最全的武漢房價信息）
其中一些城市的房價漲幅之大，已經(jīng)讓人“瞠目結(jié)舌”。如在新建商品住房中，房價漲幅最高的廈門同比已暴漲44.3%，合肥、南京也分別達(dá)到40.5%和38.8%。除此之外，“北上廣深”老牌領(lǐng)漲的一線城市，也繼續(xù)保持房價不斷上漲的勢能，在高價位的基礎(chǔ)上，房價的漲幅同樣分別達(dá)到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥，暴漲的幅度竟高達(dá)46.9%。
與此同時，土地市場也在輪番上演“瘋狂”。
來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國土地市場合計有105宗高總價地塊，成交總價為3288.2億元，其中上市公司比例明顯占絕對多數(shù)，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億元，占比為84%。
這些錢從何而來?對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，國企、央企和評級較高的上市房企發(fā)債規(guī)模很大，動輒數(shù)十億元、上百億元規(guī)模，使銀行信貸以及各路資金對其“輸血”，提供了資金支持。
根據(jù)媒體引用廣發(fā)證券報告的數(shù)據(jù)，2016年1~7月，其監(jiān)測的重點(diǎn)上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來最高水平。
除了銀行的信貸融資，信托計劃、私募基金、銀行理財甚至P2P等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)。中債登發(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場半年報(2016)》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月末，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的理財資金余額16.03萬億元，投向房地產(chǎn)業(yè)的占比為13.06%，意味著有2.18萬億的理財資金余額“輸血”房地產(chǎn)。
實(shí)際上，不僅僅是銀行貸款、公司債等渠道，房企的杠桿融資已經(jīng)延伸至前端的拿地環(huán)節(jié)和土地出讓金首付環(huán)節(jié)。
“房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開發(fā)的過程中存在著多個杠桿融資的窗口，我們觀察到越來越多的房企在拿地環(huán)節(jié)就已經(jīng)開始引入杠桿資金，尤其是在主流城市地王中并不鮮見，我們認(rèn)為這種模式在一定程度上進(jìn)一步減少了房企自有資金的投入，未來市場調(diào)整周期中會存在放大風(fēng)險的可能。”
中信建投證券研究發(fā)展部房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊近日注意到，部分企業(yè)在土地競拍環(huán)節(jié)引入夾層融資，一般模式為：基金和房地產(chǎn)企業(yè)共同成立競拍主體SPV，其中基金占據(jù)絕對控制權(quán)，基金以委托貸款的方式提供資金，資金來源中優(yōu)先級包括資管計劃、信托計劃、有限合伙等綜合形式。
此外，購房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資創(chuàng)新、非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等也在本輪房價上漲周期成為一些房企融資的手段——部分杠桿配資蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險。
拿下上海顧村地塊的信達(dá)地產(chǎn)，今年年中就曾引發(fā)媒體集中關(guān)注。2015年7月至2016年6月的一年中，信達(dá)先后在全國各地高調(diào)奪得9幅地塊，合計涉及資金超過350億元，其中超過一半刷新了價格紀(jì)錄，其中，顧村地塊總價58.1億元，樓面價3.7萬元/平方米，溢價率罕見地超過了300%。與之形成對比的是，該公司2015年全年的合同銷售才105.2 億元。財報顯示，從2011年至2015年，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一直為負(fù)，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。其2015年資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.24%，突破了國企80%的紅線。
“如果面臨市場調(diào)整，房企面臨違約風(fēng)險，相關(guān)杠桿基金有權(quán)競得土地，并有處置權(quán)。今年我們跟蹤的部分土地成交背后首付款放杠桿的情況并不是個例，由于在參與拍地環(huán)節(jié)企業(yè)實(shí)際投入的資金比例較少，在此輪地王潮背景下面臨的風(fēng)險更大�！敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎如是認(rèn)為。
但張大偉表示，未來三年，如果這些地王周圍房價上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。
無處安身的剛需
根據(jù)數(shù)據(jù)，2016年上半年50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高;從各級城市來看，上半年同比均增長，二線城市成交同比增幅最高;十大城市二手住宅累計成交77.59萬套，同比增長42.5%。庫存與去化方面，受益于成交快速增長，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短至7.7個月。
作為夾心層的剛需們，需要直面房價暴漲的打擊，而這正是讓人為難的地方。
標(biāo)準(zhǔn)排名、BOSS直聘聯(lián)合發(fā)布2016年上半年大陸房價收入比最高城市排行榜，核心指標(biāo)是2016年7月各城市每平方米平均房價與2016年各城市平均月薪的比值，也就是當(dāng)月的房價收入比。
深圳7月以平均房價50842元、平均月薪7467元，房價收入比6.81，排名第一，此舉意味著半年的工資才能買一平方米;北京平均房價47619元，房價收入比6.17，位居第二;上海均價43052元，房價收入比5.67，位居第三。60個城市中，排名最后的城市是長春，平均房價6471元，薪酬5268元，房價收入比1.23。
此情此景之下，逃離一線城市，到鄰近城市置業(yè)已逐漸成為剛需們的流行選擇。
樓市購買力外溢、去庫存政策支持、信貸寬松等因素共同成就了臨深城市東莞、惠州上半年樓市成交量價創(chuàng)紀(jì)錄的結(jié)果。
綜合惠州房管局研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年上半年，惠州全市共成交住宅84722套，同比上漲106.5%，平均每小時有19套新房成交。成交均價為8899元/平方米，相較2015年全年成交均價上漲了31%。這是惠州樓市有史以來成交量最高、去化最快的上半年。
研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳客比例最高的是惠州，通過該中介機(jī)構(gòu)購買惠州新房的買家中，超八成來自深圳。
一名外地開發(fā)商在年初收購了惠州本地開發(fā)商的數(shù)個項(xiàng)目，其區(qū)域總經(jīng)理表示，集團(tuán)重視環(huán)深城市的布局，選擇重倉惠州因其鄰近深圳的區(qū)域位置。他認(rèn)為，惠州樓市的發(fā)展很大程度上取決于深圳購房者購買力的轉(zhuǎn)移。
不僅如此，面對高房價的地產(chǎn)市場，租房已然演變成一項(xiàng)剛需們不得不參與的“城市運(yùn)動”。
還以深圳為例，針對小區(qū)房調(diào)研的一份租房報告顯示，7月深圳住房平均租金為每月68.7元/平方米，套均租金為4938元/月。其中套房總價3000元/月內(nèi)的比例只有20.4%，2000元/月內(nèi)的僅占比4.2%，4000~8000元/月占比接近72%，高于8000元/月的超過7%，中高租金物業(yè)持續(xù)明顯增加。
然后在平均月薪只有7647元的深圳，該如何在當(dāng)下的租金行情中獲取安穩(wěn)且具備初步品質(zhì)的生活?
進(jìn)入金融寡頭時代
不久前，商業(yè)文明聯(lián)盟創(chuàng)始人、《第一財經(jīng)日報》前總編輯秦朔撰文指出，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)資本主義時代，房子被賦予了更多金融屬性，已被當(dāng)作金融工具和資本來運(yùn)作。
秦朔在文中直指：“如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài);現(xiàn)在則是中盤，就是大規(guī)模使用金融工具(貸款和金融機(jī)構(gòu)的場外配資)，盡可能加杠桿，充分利用地價上升來擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表;負(fù)債越多越好，用‘負(fù)債’競逐‘資產(chǎn)’(包括房地產(chǎn)公司股權(quán))，然后拉升資產(chǎn)價格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張。”
8月30日披露中期業(yè)績報告的中國恒大集團(tuán)以9999.15億的總資產(chǎn)規(guī)模，以及1.86億平方米土地儲備稱冠行業(yè)，但伴隨著其擴(kuò)張的同時，其杠桿的極致運(yùn)用也成為資本市場擔(dān)憂的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，恒大今年中期資產(chǎn)負(fù)債率為81.79%，意味著該公司近萬億的資產(chǎn)中，有八成來源于負(fù)債，即便不考慮其中的預(yù)收賬款等非負(fù)債因素，其負(fù)債狀況也不甚樂觀。美銀美林發(fā)表研究報告顯示，如果加上永續(xù)債等資本工具，恒大實(shí)際負(fù)債比率高達(dá)430%，公司負(fù)債比率維持在非常高的水平。
無獨(dú)有偶，萬科、碧桂園這兩家年銷售規(guī)模位于國內(nèi)前三的公司在今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表也呈現(xiàn)杠桿放大趨勢。其中，萬科資產(chǎn)負(fù)債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率則由2015年底的75.32%上升至2016年中期的78.20%。
一線巨頭尚且如此，二三線房企的負(fù)債率也難逃一“高”。Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年以來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，到2015年達(dá)到74.61%的新高點(diǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會今年年中的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》也顯示，上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。
行業(yè)負(fù)債水平上升的結(jié)果是房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅度膨脹。上述房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的報告顯示，2015年上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%;凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。
隨著房地產(chǎn)快速增長期的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的格局面臨重構(gòu)，地產(chǎn)金融寡頭壟斷的趨勢正在形成，嚴(yán)躍進(jìn)指出。
在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上也首次公開提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，意圖創(chuàng)造良性的行業(yè)整合環(huán)境，促使部分中小房企逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，完成行業(yè)重組。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”逐漸成為新常態(tài)，未來行業(yè)將進(jìn)一步洗牌。
對33家官方公布銷售業(yè)績的房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其合計銷售業(yè)績高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷售面積也達(dá)到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。這33家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)65%，歷史首次出現(xiàn)上半年平均完成指標(biāo)過半的現(xiàn)象，遠(yuǎn)超往年平均完成率。
隨之而來的是中小房企的無力退出。去年8月，浙江廣廈公告稱擬用三年時間退出房地產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化行業(yè)。隨后，蘇寧環(huán)球也宣布了同樣的情況。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)�；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，最終推動市場集中度越來越高。
在國內(nèi)資本市場上，這種聚集與重組甚至蔓延到了各個產(chǎn)業(yè)——以恒大為代表的地產(chǎn)資本以投資資金的形式外溢，似乎已經(jīng)成為普遍趨勢。
從7月底攪局萬科A股，到在廊坊發(fā)展上的兩度舉牌，這家依托地產(chǎn)的投資集團(tuán)開始攪動中國資本市場，可謂兇猛凌厲、出手快準(zhǔn)狠。
與此同時，“恒大系”股票集體飆升，連番漲停，市值高達(dá)2000多億的萬科也一度錄得4個漲停板，廊坊發(fā)展則在短短半個月時間股價翻倍。其余如嘉凱城、寶鷹股份、金螳螂、騰達(dá)建設(shè)等恒大控股或有恒大資金入主的概念股股價也是一飛沖天氣勢逼人。
有不完全統(tǒng)計顯示，恒大系的資本版圖中，至少已經(jīng)囊括了16家上市公司和2家新三板掛牌公司，其中，上市公司包括12只A股、4只H股。
此外如保利地產(chǎn)、碧桂園、泰禾集團(tuán)、金茂等地產(chǎn)公司旗下都設(shè)立了投資公司或創(chuàng)投基金，專門在市場上進(jìn)行股權(quán)并購。種種跡象顯示，在地產(chǎn)公司多元化擴(kuò)張的訴求之下，地產(chǎn)資本對其他產(chǎn)業(yè)的入侵方興未艾，呈現(xiàn)進(jìn)一步加速的跡象。
探：貨幣，貨幣，貨幣
是什么推升了這一波房價的上漲?
北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，當(dāng)前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關(guān)，土地供給過剩而不是不足，基于這個判斷，需求是避險性的比重大于居住。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也認(rèn)為，2015年~2016年房價的暴漲根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。
央行數(shù)據(jù)顯示，2015年人民幣新增貸款11.72萬億元，同比多增1.8萬億元，創(chuàng)下歷史最高水平。相比4萬億刺激出臺的2009年，還要多投放了2萬多億元。此外，到2015年12月末廣義貨幣M2余額139.23萬億元，同比增長13.3%。
海通證券首席宏觀分析師姜超在近期的一份研究報告中指出貨幣信貸回升的兩個重要因素：一個是金融監(jiān)管的放松，另一個是持續(xù)的降息。
2015年，央行開始對同業(yè)存款、貸款比監(jiān)管持續(xù)大幅放松�！斑@一放松推動了2015年信貸增速的反彈�！�
另外，央行自2014年11月開始，連續(xù)6次降息，1年期貸款利率從6%降至4.35%。“貨幣信貸的回升在2015年推動了全國房價的回升�！苯硎�。
加之，2015年6月股市暴跌，8月新匯改以來人民幣對美元出現(xiàn)大幅貶值，全球資產(chǎn)價格下跌，資產(chǎn)荒之下，2015年下半年開始，全國一二線城市房價漲聲一片，尤其是一線城市房價持續(xù)暴漲。
“貨幣寬松的背景下，市場出現(xiàn)資產(chǎn)荒，使房地產(chǎn)再次成為居民保值增值的最好選擇�！敝袊y行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與政策研究主管周景彤告訴記著。
眼下這一輪房地產(chǎn)價格的上漲，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對記者表示：“和2009年背景如出一轍。”都是較為寬松的政策推升了房地產(chǎn)市場的價格。
回到2008年，其貨幣政策從下半年開始便“適度寬松”：9月15日開始，先后降息5次;1年期貸款利率從高峰的7.47%下調(diào)至5.31%;5年期以上個人住房公積金貸款利率由5.22%下調(diào)至3.87%;與此同時，還擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。
而“適度寬松”的政策帶來了當(dāng)年的貨幣供應(yīng)量快速增長，到2009年12月份M2(廣義貨幣供應(yīng)量)達(dá)到60.62萬億，余額同比增長27.68%。
2009年新增貸款規(guī)�？耧j至9.59萬億，而2008年只有4.9萬億，激增95.7%。
其中，扣除消費(fèi)貸款的中長期貸款全年新增5.15萬億元，同比多增2.99萬億元，央行2009年年報中指出，“有力支持了4萬億投資計劃的實(shí)施。個人消費(fèi)貸款新增1.80萬億元，為上年的3.9倍，12月末增速攀升至48.7%，主要與住房消費(fèi)有關(guān)�！�
“相比當(dāng)時的GDP增速，這規(guī)模相當(dāng)大�！敝芫巴畬τ浾叻Q。
當(dāng)然可以看到的是，房價在2009年開始如坐火箭一般，陡然飆升。那一年，北京、上海、重慶、杭州、成都等城市的“地王”不斷刷新總地價和單位地價的新紀(jì)錄�！暗赝酢鳖l出也推高了房價。
當(dāng)年名義GDP增速僅為9%，但是全國房價漲幅高達(dá)23%，創(chuàng)下歷史最高漲幅。當(dāng)年M2和存款增速均高達(dá)28%。
姜超在前述報告中也發(fā)現(xiàn)，真正和中國房價走勢高度相關(guān)的是貨幣指標(biāo)，無論是廣義貨幣M2增速，還是全國總存款增速，其走勢都和全國房價走勢高度一致。
周景彤告訴，房地產(chǎn)本身就是一個資金密集型的行業(yè)，其漲漲跌跌與貨幣政策的松緊有很大關(guān)系，不管是國內(nèi)還是國外都是如此。這一方面包括廣義貨幣M2增速，另一方面也體現(xiàn)在利率水平上。
“利率的高低和房地產(chǎn)行業(yè)的熱度有很大關(guān)系�！敝芫巴畬τ浾叻Q，從需求端也就是購房者的角度，一般而言按揭貸款周期較長，而周期越長，當(dāng)期利率的波動與月供的大小有很大的關(guān)系。假定其他條件不變，利率越低，房地產(chǎn)價格的增速往往會更高。而從房地產(chǎn)開發(fā)的角度，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)資金成本所占總成本的比重較大，假設(shè)其他成本不變，融資利率水平越低，融資成本就降低，利潤率就越高。
探：放貸“狂歡”
隨著中央鼓勵房地產(chǎn)去庫存、地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱、銀行在信貸需求萎縮風(fēng)險加大，個人房貸的需求和供給市場都被進(jìn)一步拉大。
“現(xiàn)在銀行除了放房貸還能放什么?”面對上半年房貸占信貸總量超30%，一位股份行地方支行信貸負(fù)責(zé)人對稱。他還透露，所在銀行房貸占比更是驚人，達(dá)到70%以上。
根據(jù)央行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)粗略計算，今年上半年個人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬億元，超過去年全年個人住房貸款的規(guī)模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個人房貸規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到了13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達(dá)2萬億。
2016年上半年末，房貸信貸總量的占比已經(jīng)從2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份則是更為特殊，該占比已經(jīng)達(dá)到103%。同期，房貸占房地產(chǎn)銷售額的比重也達(dá)到了48.6%，2009年這一比重僅在31.8%。
房貸占房地產(chǎn)銷售總額的比重增加，也意味著個人房貸的杠桿正在增加。同時，今年一二線城市房價快速上漲，也能在今年房貸放量里面找到一些因素。
“實(shí)際上，房貸與房價是互為因果的關(guān)系。有了房價的預(yù)期，大家因?yàn)槿ベI房子多借房貸，讓這個預(yù)期成為現(xiàn)實(shí)，推動房價的上漲�！敝袊缈圃航鹑谘芯克y行研究室主任曾剛對《第一財經(jīng)日報》分析稱，房價的上漲反過來也會推動銀行房貸的增長。
“現(xiàn)在還是做房貸的多，相對而言這是目前銀行更安全的投放方向。”文章開頭提及的地方支行信貸負(fù)責(zé)人稱，預(yù)計下半年還是會在房貸上面“做文章”。
事實(shí)上，在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，上市銀行紛紛表態(tài)下半年繼續(xù)支持房貸。
除此之外，房貸利率不斷走低也是房貸快速增加的一個重要因素。
融360數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 8月全國首套房平均利率為4.44%，首次止跌，同比去年8月的5.16%下降0.72個百分點(diǎn)。在其監(jiān)測的35個城市中，平均利率最低的為天津的4.11%，最高為烏魯木齊的4.95%。
而在房貸與房價“齊漲”的狂歡中，對未來潛在風(fēng)險的關(guān)注尤為重要。
如果房價出現(xiàn)大幅波動，對于按揭貸款而言，一個重要的風(fēng)險指標(biāo)是購房者的個人收入或者個人現(xiàn)金流。
海通證券研究所宏觀、固定收益首席分析師姜超在其報告中表示，中國居民負(fù)債率疾速上行，或被低估。房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率疾速上行。當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在2011年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。
此外，目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時期的水平，若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國2007年時的峰值為52.6%。而中國2015年新增房貸銷售比升至35%，2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機(jī)期間峰值水平。
這些數(shù)據(jù)的國際橫向比較，也為中國個人房貸作出了風(fēng)險警示。
探：22年土地財政的功與過
1994年，分稅制開始推行，缺錢的地方政府有了賣地沖動。而此時，中央要求政府要壟斷土地一級市場，地方政府逐漸成為唯一賣家。兩者因素相疊加，一個既想賣地，又能賣地的唯一實(shí)體出現(xiàn)了，土地+財政這才算是正式登上歷史舞臺。
“土地財政”在隨后的20年時間里野蠻生長。按照記者的計算，從1999年至2015年，這十七年是中國歷史上土地資產(chǎn)化最為迅猛的時期，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。
2003年，我國土地出讓總收入5421.31億元，當(dāng)年地方財政收入為9850億元，占比首次突破五成達(dá)到55%;2010年，我國土地出讓總收入為29110億元，當(dāng)年地方財政總收入為40613億元，占比高達(dá)71.68%。
而在土地純收益方面，記者在查閱大量資料后統(tǒng)計出，自2003年的1799.1 億元到2014年的8988億元， 這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，平均每年5869億元。
而從2003年到2014年，這期間的地方政府土地出讓總收入約為23.55萬億元，總體來看，這12年間土地出讓純收益占到總收入的29.9%。
這個比例與此前學(xué)界的一些估測有些差距，后者一般認(rèn)為在扣除掉征地拆遷等費(fèi)用后，土地出讓的純收益大約在四成。
一位不愿透露姓名的國土資源部專家對表示，一般地方政府設(shè)定的底價會比成本價高出25%左右，換言之，只要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也相當(dāng)于會有超過25%的純收益。
土地財政之所以為社會所詬病，主要原因是地方土地出讓純收益的多寡，除了會影響地方政府經(jīng)營城市的能力，也會直接影響民生領(lǐng)域工作，因此地方政府必須經(jīng)營好土地出讓這一環(huán)節(jié)，客觀上推高了土地價格。
最新國土部數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。
從此可以看出，在土地出讓面積幾乎未變的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，也說明今年上半年的土地價格有了較大幅度的上漲。
中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉表示，2016年前8月，50個大城市土地出讓金累計達(dá)到了1.51萬億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達(dá)到了約51%。
一位國土部專家認(rèn)為，近期部分二線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房屋銷售火爆現(xiàn)象，土地市場進(jìn)而出現(xiàn)連續(xù)高價成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕;另一方面，在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為了地方政府階段性創(chuàng)收的主要來源。
鑒：泡沫與危機(jī)
中國樓市會成為只漲不跌的神話嗎?
中共中央政治局7月26日召開會議，會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，會議上提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為應(yīng)該涵蓋了房地產(chǎn)市場泡沫。
周景彤告訴本報記者：“這一表態(tài)可以理解為房價不能漲太高了�！�
在他看來，2014年以來，為了提振經(jīng)濟(jì)，央行貨幣政策雖然名義上“穩(wěn)健”，但實(shí)際操作上采取了一系列的降息降準(zhǔn)等寬松政策，為市場注入了流動性，但是央行過度的信用擴(kuò)張并沒有讓資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而是“脫實(shí)向虛”明顯。2015年6月股市泡沫破裂，而接下來房價如果繼續(xù)上漲，將會帶來諸多負(fù)面影響，引發(fā)金融風(fēng)險。
他對表示，首先，房價繼續(xù)上漲將加劇資金的脫實(shí)向虛，資產(chǎn)價格泡沫被進(jìn)一步吹大，增加了金融危機(jī)爆發(fā)的風(fēng)險。第二，經(jīng)濟(jì)下行背景下，房價上漲過快，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展雪上加霜，原因是房地產(chǎn)價格的上漲抬高了整個社會的生產(chǎn)經(jīng)營成本。第三，房價不斷上漲的過程，實(shí)際上是社會財富在不同的階層、區(qū)域和人群進(jìn)行重新分配的過程，惡化了收入分配狀況，進(jìn)一步加劇了貧富差距。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平9月20日發(fā)布的房地產(chǎn)分析報告認(rèn)為，從房地產(chǎn)占GDP比重的指標(biāo)來看，中國房地產(chǎn)存在明顯泡沫。報告中的數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委則認(rèn)為：中國的房地產(chǎn)市場絕大多數(shù)是加杠桿的形式獲得融資，這將蘊(yùn)含巨大風(fēng)險。
在不少業(yè)內(nèi)人看來，接下來決定房地產(chǎn)走勢的命脈，或許捏在貨幣政策制定者手中。任澤平認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場關(guān)鍵在貨幣松緊。
他表示，平均而言，一輪房價上漲和需求釋放周期18個月左右，2014年底啟動的這一輪房價上漲周期在接近尾聲。貨幣政策逐漸回歸中性，未來貨幣政策可能從主動放水轉(zhuǎn)向衰退式寬松。
2016年6月末，M2余額同比增長11.8%。人民幣貸款比年初增加7.53萬億元，同比多增9671億元。
根據(jù)人民銀行發(fā)布的《二季度貨幣政策執(zhí)行報告》，下一階段貨幣政策思路，將“繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”，并強(qiáng)調(diào)“從量價兩個方面保持貨幣金融環(huán)境的穩(wěn)健和中性適度”，“疏通貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)渠道”。
近日，央行相繼開啟公開市場14天和28天逆回購操作，并用3個月MLF到期置換6個月和1年的MLF。市場人士認(rèn)為，這一系列舉動“去杠桿”的政策意圖明顯。
周景彤稱，貨幣政策是宏觀政策，不僅僅針對一個市場。目前從各方面綜合來看，貨幣政策保持穩(wěn)定就可以，不要進(jìn)一步放松或收緊。“一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行的壓力仍然不小，仍需要貨幣政策保持一定的寬松，為財政政策穩(wěn)增長創(chuàng)造一定的條件。另一方面，如果貨幣政策進(jìn)一步放松，或許會催生資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，以及匯率貶值、資本外流加劇等問題�！�
魯政委表示，“我從來不認(rèn)為中國房地產(chǎn)將來的導(dǎo)火索在國內(nèi)�！彼麑Ρ緢笥浾叻Q，美聯(lián)儲貨幣政策的轉(zhuǎn)向推進(jìn)到半程，或許將成為中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)的一個引擎�！澳壳�，中國的經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，主觀上并不會收緊貨幣政策。但客觀上而言，隨著美聯(lián)儲貨幣政策的收緊，其貨幣政策巨大的溢出效應(yīng)恐怕使中國也不能獨(dú)善其身。當(dāng)美聯(lián)儲的貨幣政策收緊到半程之后，中國自己的貨幣政策出現(xiàn)實(shí)際的轉(zhuǎn)向，那時候或許會是真正嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)降臨之時�！彼f。
為何高層對樓市泡沫如此沉默？
導(dǎo)語：對于樓市泡沫的沉默，凸顯了高層內(nèi)部的分歧，到底是誰制造的泡沫？似乎決策者和執(zhí)行者都有問題，誰站出來收拾殘局，意味著誰就是責(zé)任者。這是部委不愿意站出來的原因。
地產(chǎn)仍然是那顆大清的救心丸，信貸數(shù)據(jù)已經(jīng)告訴了你一切。為何高層卻一直對此沉默？
自從大大在政治局會議上提出“抑制資產(chǎn)泡沫”已近兩月，除了一陣高過一陣的地方“限購限貸拍地王”老三套外，我們沒有等到抑制資產(chǎn)泡沫的任何實(shí)質(zhì)性措施。
兩個月間，樓市上漲沖擊波已經(jīng)從深圳、上海、北京第一波，蔓延至蘇州合肥廈門南京第二波，而眼下杭州、鄭州、成都和無錫正在掀起第三波房價恐慌潮。
從去年股災(zāi)結(jié)束起，你或許預(yù)料到了資產(chǎn)荒下和貨幣洪水下的樓市泡沫，但一定很少有人預(yù)料到泡沫演進(jìn)的進(jìn)程和發(fā)展的速度、程度會有如此兇猛。
然而，對于如此洶涌的恐房潮，我們沒有再看到更高層面實(shí)質(zhì)性表態(tài)：從財政、貨幣及住建部，再到地方諸侯，萬馬齊喑一片沉默。他們?nèi)煌浤瓿跄承┎课P(guān)于個人住房貸款杠桿率不高的誘導(dǎo)性言論為樓市暴漲埋下的伏筆，也忘記了“兩會”上，樓繼偉財長的杠桿轉(zhuǎn)移的妙論，結(jié)的是這顆大泡泡——根據(jù)我國債務(wù)杠桿分布情況，可以優(yōu)化債務(wù)在政府、居民、企業(yè)之間的配置，政府和居民部門可以適當(dāng)加杠桿，幫助企業(yè)部門去杠桿。
朋友圈已經(jīng)轉(zhuǎn)了太多階層固化、中產(chǎn)失落的陳詞濫調(diào)，從去年股市bubble再到今年的樓市狂歡，好一個杠桿轉(zhuǎn)移，這就是一場接一場的中產(chǎn)收割戰(zhàn)。
民怨滔天，沒有人愿意背這個黑鍋。
于是，帶有強(qiáng)烈地方政府背書色彩的北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志先開炮了，他在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，當(dāng)前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關(guān)，土地供給過剩而不是不足（總量），基于這個判斷，需求是避險性的比重大于居住。陳志稱，他們近期會公布北京市土地供給情況來證明此觀點(diǎn)。
好一個霸道蠻橫的表態(tài)。對于已經(jīng)被千夫所指的央行來說，這個黑鍋當(dāng)然不能背。于是9月20日，旗下的《金融時報》予以強(qiáng)烈駁斥——一線城市樓市“高燒”不退、部分二線城市樓市價格短期暴漲，這是前期地方政府沒有很好地調(diào)控樓市的結(jié)果，也是將來樓市可能出現(xiàn)風(fēng)險的隱患。其中一個重要原因，是沒有重點(diǎn)控制房地產(chǎn)價格反復(fù)上漲的基本成因，即供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，在供給端的土地供應(yīng)和規(guī)劃方面造成了瓶頸，而在需求端未能有效控制投資及投機(jī)性購房需求。
然而，看似扯皮的輿論小動作恰恰掩蓋了部委與諸侯過去幾個月在去庫存上合作的親密無間——從年初幾部委突然宣布調(diào)低首付款比例，到銀行對貸款申請人資質(zhì)審查史無前例的寬松，甚至可以用形同虛設(shè)來形容，再到各地四處開花的離譜地王不斷烘托暴漲氛圍（很多地王折合樓面價直接高出周邊市價100%乃至幾倍，還不說各地政府事后還大幅返還拍賣費(fèi)。而拍得地王的很多開發(fā)商一經(jīng)對其股權(quán)背景抽絲剝繭后，都是央企的馬甲），以及存在故意釋放限購煙霧彈的嫌疑進(jìn)而逼出恐慌性搶購（8月上海新調(diào)控傳聞）。這一輪漲勢背后，“看不見的手”利用各種手段在人群中制造出了空前的焦慮感，試圖用最短的時間驅(qū)趕最多的人入市。
這與上屆政府動輒暴漲就調(diào)控，越調(diào)房價越漲的慣常套路，已經(jīng)大大不一樣了。
關(guān)于誰導(dǎo)演了房價暴漲，其實(shí)無非如下幾個推動力。第一，廣義的貨幣和信用供給依然偏高（非m2能準(zhǔn)確衡量），且目前仍缺少一個硬約束。或許目前貨幣政策已經(jīng)比2013年前更收斂，但由于潛在增長率（貨幣需求）下降更快，這種供給過剩更顯著；第二，政策低估了周期逆轉(zhuǎn)和資產(chǎn)型通脹壓力，在通縮已經(jīng)處于末端的時候毫無意義地降息降準(zhǔn)，同時顯著減少了供地，導(dǎo)致火上澆油；第三，新匯改導(dǎo)致匯率預(yù)期更單一，居民在對匯率用腳投票不充分的狀態(tài)下，會更集中更具恐慌性地地涌向?qū)﹄[形通脹用腳投票。第四，地方財政收入增速下降與新一輪基建支出競爭升溫的狀況存在天然矛盾，土地出讓金成為了唯一的解決方案（廣發(fā)證券郭磊）。
對于樓市泡沫的沉默，凸顯了高層內(nèi)部的分歧，到底是誰制造的泡沫？似乎決策者和執(zhí)行者都有問題，誰站出來收拾殘局，意味著誰就是責(zé)任者。這是部委不愿意站出來的原因。
至于2013年后將調(diào)控主導(dǎo)權(quán)拿在手上的地方政府（一城一策）調(diào)控意愿就更低，地方政府為什么調(diào)控意愿低——看看南京，今年上半年，南京市財政收入為621億元，而出讓土地成交總金額已高達(dá)630億元，看看這個比例嚇人。截至今年8月底，南京土地出讓金總額位列全國第二，高達(dá)770億元，比2015年全年只差2億元。2012年至2015年，南京市財政收入分別為733億元、831億元、903億元、1020億元，賣地收入分別為358億元、793億元、675億元、772億元。
地方政府如此深入地介入和制造參與了這場曠世大泡沫，你讓他們自己戳破，這不現(xiàn)實(shí)。
正如一個朋友所言，從股到樓，這種請君入甕式的牛市，還能持續(xù)多久，不知道。人們自以為投機(jī)炒房綁架了政府，在洋洋得意；金融市場自以為杠桿交易和負(fù)息票率發(fā)債綁架了央行，也在洋洋得意。寫這些并不是為了唱空而寫，現(xiàn)在唱空反正也沒有幾個人聽了。不知多少人經(jīng)歷股災(zāi)后能銘記歷史會重演這句話，也不知對當(dāng)局的歷史有足夠的了解的人有多少。