樓市調(diào)控三次加碼已成颶風(fēng) 但調(diào)整不超2年下跌不超10%
發(fā)布時間：2016-10-21 16:55:36來源：明源地產(chǎn)研究院
調(diào)控還會“加碼”嗎？想到這里，很多地產(chǎn)人都不禁要打個寒顫。
遇上“史上最嚴(yán)調(diào)控”，一二線城市的表現(xiàn)如何？房價會不會出現(xiàn)大幅下降呢？大家不妨一起來探討。
樓市降溫是肯定的，調(diào)控是怎樣的“王炸”？
10月的樓市調(diào)控一點也不簡單，短短15天里，已經(jīng)不斷升級和細(xì)化到了“3.0”模式。
調(diào)控1.022城調(diào)控，真降溫了
沒有一點點防備，這個十一黃金周被各地出臺的樓市調(diào)控政策“霸屏”了，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、廈門、蘇州、無錫等多個一二三線城市在內(nèi)。從政策內(nèi)容看，除北京、深圳、合肥、蘇州、東莞等城市限購限貸、限價較為嚴(yán)厲外，此輪收緊性政策密集出臺，將降低四季度房地產(chǎn)市場溫度。
僅10月3日到9日期間，受調(diào)控影響，北京、上海、杭州、武漢、南京、無錫、青島、溫州、蘇州均出現(xiàn)成交量下滑，北京、上海更是量價齊跌。
以北京為例，“十一”期間，北京住宅市場無新批上市項目。3日到9日，商品住宅成交173套，2.98萬平方米，面積環(huán)比下跌86.34%。價格方面，剔除保障性住房影響，商品住宅成交均價為35775元/平方米，環(huán)比下跌23.7%。
調(diào)控2.0央行放出“強化信貸管理”大殺器
各地調(diào)控幾天狂風(fēng)暴雨之后，央行還是在10月12日放出了另一個大殺器——要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。但細(xì)則落地，可能要“慢半拍”。
回顧9月，按揭貸增速依然很快，10個房價上漲過快的城市按揭貸占總按揭貸款的40%。這么熱的樓市不僅讓樓市供需失衡，也讓哪些原本屬于實體經(jīng)濟的流動性過度集中房地產(chǎn)市場，給金融的穩(wěn)定和安全帶來風(fēng)險隱患，這也是銀行限貸的原因。
調(diào)控3.0市場整頓，監(jiān)管動真格了
深圳這次的調(diào)控力度非常大，也有些“特殊”。
10月4日出臺號稱“史上最嚴(yán)”的“深八條”，13日對新房開發(fā)商和二手房中介進行突擊檢查。這場檢查，監(jiān)管層動真格了，讓開發(fā)商非常意外，有網(wǎng)友爆料稱突擊檢查現(xiàn)場，“凡是有字的地方都在拍照，之前的認(rèn)購書什么的文件一張一張檢查，有的項目查完電腦都被直接抱走了”。
檢查中，發(fā)現(xiàn)多家樓盤存在虛假宣傳、捂盤惜售、違法違規(guī)、不正當(dāng)競爭、價格公示要素不足、違反《廣告法》等違法違規(guī)行為，傳說其中一家樓盤為了規(guī)避購房資格限制而制作的假離婚證和假公章也被搜出。14日，住建部明確對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不正當(dāng)經(jīng)營行為進行監(jiān)管。
下面這個流傳很廣的段子，充分說明了銷售人員現(xiàn)在的心態(tài)。
另外，有部門通知，二手房買賣，租賃，在門店或者網(wǎng)絡(luò)上投放廣告必須有業(yè)主出售，出租委托書以及房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件，否則將以10000元/套處于罰款。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或個人禁止組織舉牌銷售、派發(fā)傳單等形式發(fā)布房源信息廣告。這也意味著今后中介不能到馬路上攬客了。
一二線樓市遇冷，房價一定會不同程度影響，但會不會出現(xiàn)大幅下降呢？下面來看看萬科高級副總裁譚華杰的觀點。
房價調(diào)整時間不超2年，跌幅不超10%
譚華杰認(rèn)為，除非未來幾年房價繼續(xù)猛烈上漲，導(dǎo)致大周期終點提前出現(xiàn)，否則中國房價出現(xiàn)整體性崩盤大跌的可能性較低。
1中國房地產(chǎn)仍在高速增長期
從城市化的規(guī)律來看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國目前的城鎮(zhèn)化率是 56%，距離這個水平，還有很遠的距離。也就是說，中國房地產(chǎn)的發(fā)展，還在大周期內(nèi)，即高速增長期之內(nèi)。
但需要強調(diào)的是，不能說城鎮(zhèn)化率不到 75%，房價一定只漲不跌。因為在大周期階段，房價估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，這可能使得大周期提前到達終點。大周期的提前結(jié)束是很可怕的，這意味著大周期可能將以日本模式結(jié)束，而不是美國模式結(jié)束。
2短期內(nèi)中國不存在整體房價大跌的風(fēng)險
購買房屋的收益分為兩部分，一部分是租金，即使自住購房也是如此，因為這相當(dāng)于把房子租給自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，問題主要出在這部分。
在小周期時代，房屋增值的收益比較容易估計，因為房價能跑贏消費物價，但不會明顯超出經(jīng)濟和收入增速。但在大周期時代，人們只能根據(jù)歷史增速來預(yù)測未來增速。這樣就很容易在大周期尾段犯錯誤，而最終出現(xiàn)某種因素，使得高估值無法維持，而導(dǎo)致了泡沫破滅和大周期的結(jié)束。
那么，如何提前判斷中國大周期在什么時候結(jié)束?其結(jié)束方式是美國式的平緩收尾，還是日本式的泡沫破滅呢?
通過對全球房價的漲跌數(shù)據(jù)做分析，可以發(fā)現(xiàn)，房價易漲難跌是全球普遍現(xiàn)象，過去半個世紀(jì)，各國房價上升的年數(shù)均明顯超過下跌的年數(shù)。
發(fā)達國家房價漲跌各指數(shù)的對比情況
絕大多數(shù)國家/地區(qū)房價都出現(xiàn)過長期大漲的情況。除德國外，其他26個都出現(xiàn)過不同程度的房價繁榮，其中不乏超過我國的例子。(比如，日本在1953~1973年17年間連續(xù)上漲了30倍;韓國在1971~1985年15年間累計上漲了12倍;香港在1985~1997年13年間上漲了9倍;臺灣在1987~1989年3年內(nèi)累計上漲了3倍;西班牙在1971~1991年21年間累計上漲了25倍;意大利在1971~1983年13年間累計上漲了 8倍。)
27個可以追溯 20 年以上房價增速數(shù)據(jù)的國家和地區(qū)的數(shù)據(jù)
從多個經(jīng)濟體的歷史數(shù)據(jù)來看，日本市場的持續(xù)下跌是孤例。迄今為止，日本創(chuàng)造了發(fā)達國家地價下跌 22 年的最長記錄，也是房地產(chǎn)市場泡沫破裂后長達十年依然未能恢復(fù)的唯一個案。在快速城市化階段，尚無房價持續(xù)下跌的先例。在城鎮(zhèn)化率達到60%之前，名義房價很少出現(xiàn)超過2年的連續(xù)調(diào)整，且房價累計跌幅一般不超過10%。
處于中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平階段時，其他國家房價變動情況有一個顯著特征：幾乎所有在這個城鎮(zhèn)化水平階段的國家，房價都經(jīng)歷著較大的上漲。
在量化研究的基礎(chǔ)上，不難發(fā)現(xiàn)，判斷大周期結(jié)束時是否會出現(xiàn)房價泡沫破滅，小周期階段常用的房價收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標(biāo)。而居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房價大漲后走勢的關(guān)鍵因素。
在大量量化分析中，我們發(fā)現(xiàn)是以下兩個指標(biāo)組合，是迄今為止最有解釋力的:
(1)居民部門利息保障倍數(shù)=居民總儲蓄/利息支出，臨界點為 1.5倍。
(2)新房名義市值對居民最大購買力占用比例=(私人部門房屋新開工套數(shù)×當(dāng)年新房均價)/(居民部門總儲蓄+信用凈增長-本年利息支出)，房價下跌臨界點為60%，大跌臨界點為 80%。
根據(jù)國際歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時，基本沒有國家/地區(qū)發(fā)生過房價大跌情況。美國在第一次大漲頂峰期，家庭總儲蓄對利息償還的覆蓋倍數(shù)為2.14，2007年時只有1.46;日本第一次時為3.75，1989年時只有1.49;臺灣在1997年時有3.4倍，而香港僅為1.23;芬蘭在1989 年時只有0.73，2007年時有1.55，同期西班牙僅為0.99。
而出現(xiàn)泡沫破裂的，大部分在頂峰期第二個指標(biāo)都超過了80%，也就是說，即使居民部門將絕大多數(shù)可用于投資的資金全部用于購房，也不一定能夠消化供應(yīng)。
以下是一些典型的對比案例：
在這些案例中，除美國 2007年以外，其他案例中第二個指標(biāo)都具備解釋力。而美國2007年之所以例外，是因為之前家庭部門信用凈增長很大，降低了分母。
沿用這個數(shù)量分析模型，我們將中國當(dāng)前數(shù)據(jù)代入，從數(shù)字上可以基本確認(rèn)，短期內(nèi)中國并不存在整體性房價大跌的風(fēng)險。
第一個指標(biāo)，居民部門利息保障倍數(shù)，在2015年為10.4，按照未來十年房貸CAGR 達到20%預(yù)測，到2025年也不會突破安全邊際1.5。
再看第二個指標(biāo)，新房名義市值對居民最大購買力占用比例，按“城鎮(zhèn)住房新開工面積×銷售均價”未來五年CAGR不超過 11.8%、未來十年CAGR不超 5%預(yù)測，2020 年、2025年也不會觸及60%的警戒線，更不會達到 80%的臨界線。
所以，從國際經(jīng)驗來看，目前過早得出“中國房價已經(jīng)嚴(yán)重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結(jié)論，是值得商榷的。