當(dāng)房地產(chǎn)撞上遇美元加息 警惕重蹈日本房產(chǎn)泡沫覆轍
發(fā)布時(shí)間：2016-10-21 16:56:38來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
“十一國(guó)慶”期間，21城的房地產(chǎn)密集調(diào)控政策出臺(tái)，標(biāo)志著部分城市的房產(chǎn)政策開始全面收緊，也是政府向市場(chǎng)釋放的重要調(diào)控信號(hào)。粗略估算，北京、天津、成都等21個(gè)先后發(fā)布樓市調(diào)控政策的城市，約占中國(guó)GDP的三成，也占房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的一半，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響可見一斑。
一時(shí)間，“蘇州房?jī)r(jià)4天暴跌40%、房市拐點(diǎn)”等討論成為社會(huì)熱議話題，此前堅(jiān)定的房市看多者也開始轉(zhuǎn)向。加之從2015年12月以來，美元加息與人民幣貶值預(yù)期趨勢(shì)的不斷加強(qiáng)，使得過度繁榮的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)神經(jīng)緊繃。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控猶如做“心臟搭橋手術(shù)”，需防范市場(chǎng)不理性的一邊倒情緒，做好房?jī)r(jià)一致性預(yù)期管理與內(nèi)外雙重疊加風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。
原因：一致性預(yù)期與調(diào)控政策信號(hào)失靈
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“難調(diào)控”的根本原因在于一致性預(yù)期管理不完善，政策信號(hào)傳遞的扭曲與失靈。中國(guó)投融資市場(chǎng)始終是一個(gè)散戶為主的市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)承載著過多的投資功能，其市場(chǎng)表現(xiàn)容易出現(xiàn)暴漲，甚至未來具有出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性。貨幣超發(fā)、資產(chǎn)荒的羊群效應(yīng)基本是解釋房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)的顯性因素，“一致性預(yù)期與調(diào)控政策信號(hào)傳遞扭曲”等隱性因素卻根藏在地表下容易被忽視。
回顧上一波房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，期間的“地王”的記錄刷新不斷，土地拍賣溢價(jià)率超過300%的地王不在少數(shù)。僅以上海為例，信達(dá)地產(chǎn)拍的寶山顧村板塊、保利地產(chǎn)拍的周浦鎮(zhèn)西社區(qū)板塊、融信地產(chǎn)拍的靜安中興路板塊等地王報(bào)道頻率約為每六個(gè)星期刷新一次，百度搜索中“地王”兩字的新聞轉(zhuǎn)載量就達(dá)12.87萬次。在不斷的“一手樓板價(jià)遠(yuǎn)超過周邊二手房成交價(jià)”的新聞刺激下，已經(jīng)使房地產(chǎn)合理價(jià)格的信息傳遞失真，進(jìn)而影響潛在購房者的心態(tài)，并形成一致性預(yù)期，促發(fā)了此輪房地產(chǎn)搶購罕見的瘋狂。反過來，在房?jī)r(jià)過熱時(shí)，房產(chǎn)調(diào)控做到“隨風(fēng)潛入夜，潤(rùn)物細(xì)無聲”是當(dāng)前市場(chǎng)緊繃下的最佳選擇。
調(diào)控政策信號(hào)傳遞扭曲是另一隱性因素，即政府調(diào)控所釋放的“緊縮信號(hào)”在傳遞過程中出現(xiàn)了扭曲，在充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的同時(shí)，忽視了市場(chǎng)主體對(duì)政府信號(hào)的反應(yīng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有普通商品市場(chǎng)運(yùn)行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性等特點(diǎn)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)高收益的誘惑，上輪高溢價(jià)率拍地中多屬于國(guó)有企業(yè)，而國(guó)有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵(lì)和約束機(jī)制缺失，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、以及盲目投資的高風(fēng)險(xiǎn)等因素幾乎不在其投資決策考慮范疇內(nèi)，因而容易對(duì)市場(chǎng)信號(hào)反應(yīng)遲鈍或沒有反應(yīng)。基于此，此輪調(diào)控要取得良好成效，糾正信號(hào)傳遞過程中的扭曲顯得尤為重要。
影響：此輪調(diào)控可能會(huì)加劇人民幣貶值預(yù)期
房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)住中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境之錨。房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)期的平穩(wěn)、有序，符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)，有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定和人心凝聚；反之，可能就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)較大波動(dòng)。此輪史上罕見的房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，有可能使得全社會(huì)形成“中國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)來臨”的共識(shí)，一定程度上造成熱錢的快速流出以及外匯儲(chǔ)備的進(jìn)一步減少，反過來又強(qiáng)化了人民幣貶值的預(yù)期。事實(shí)上，中國(guó)高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題卻已到了需重拳出擊的時(shí)候。
從房地產(chǎn)合理價(jià)值分析，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)偏離正常的租售比，個(gè)別城市甚至達(dá)到人民安居不可承受之重。根據(jù)房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)Demographia公布的年度《全球住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查》，稱“全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市”為香港，房?jī)r(jià)收入比（家庭平均住房?jī)r(jià)格/居民的家庭年收入）為19倍，其次悉尼12.2，溫哥華為10.8。以此推算，北京、上海和深圳等一線城市已經(jīng)高達(dá)33.2、31.9和33.5，此輪二線城市的房?jī)r(jià)暴漲又將杭州、南京、合肥等地帶入20大關(guān)。
從社會(huì)資金合理配置分析，房地產(chǎn)過多的吸納央行釋放的增量資金，影響了新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的步伐，破壞了政府對(duì)社會(huì)資金引導(dǎo)和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的節(jié)奏，也不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、新動(dòng)能培育與改善民生等方面的發(fā)展。據(jù)央行8月數(shù)據(jù)顯示，人民幣新增貸款9487億元，廣義貨幣（M2）余額 151.10萬億元，同比增長(zhǎng)11.4%，增速比上月末還高1.2個(gè)百分點(diǎn)，居民部門增加的貸款為6755億元，占到了71.2%，而民間固定資產(chǎn)投資增速只有2.1%。新增貸款，大部分被居民部門投到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，壓縮居民消費(fèi)與實(shí)業(yè)資本投資，其傷實(shí)體經(jīng)濟(jì)之本而長(zhǎng)投機(jī)之風(fēng)必不可持續(xù)�！百Y產(chǎn)價(jià)格泡沫與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振”的雙重疊加效應(yīng)下，我國(guó)制造行業(yè)進(jìn)一步失去國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新能力，熱錢逃離與人民幣貶值的預(yù)期加重也就情理之中。
風(fēng)險(xiǎn)：美元進(jìn)入漸進(jìn)加息階段
事實(shí)上，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可能恰巧遭遇了美元漸進(jìn)加息的疊加。10月10日，美元兌人民幣匯率中間價(jià)報(bào)6.7008，貶值230點(diǎn)創(chuàng)6年新低，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。從2015年12月美元首次加息，到今年9月22日美國(guó)聯(lián)邦公開市場(chǎng)委員會(huì)（FOMC）發(fā)布聲明“美元可能‘只會(huì)以漸進(jìn)’步伐上調(diào)”，其已標(biāo)志著美元已經(jīng)進(jìn)入漸進(jìn)加息階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美元?dú)v史上僅加息就造成世界經(jīng)濟(jì)史上四次大的危機(jī)，學(xué)術(shù)上將美國(guó)貨幣政策從寬松到緊縮定義為一個(gè)“美元周期”。其中，“美元加息與日本房地產(chǎn)泡沫破滅”的同步性研究，對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)踐具有一定的借鑒意義。
上世紀(jì)80年代初期，美元進(jìn)入貨幣寬松階段。1985年日本廣場(chǎng)協(xié)議達(dá)成，日元大幅升值，日元對(duì)美元匯率從248的水平在一年內(nèi)下降到164。日元升值的預(yù)期吸引全球資本涌入日本國(guó)內(nèi)，同時(shí)在國(guó)內(nèi)寬松的貨幣政策的雙重刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為當(dāng)時(shí)最熱門的投資標(biāo)的。1986-1991年期間，日本住宅用地價(jià)格上漲73%，六大主要城市平均房?jī)r(jià)上漲169%，年均增速約為20%。
80年代末，美元進(jìn)入加息周期，加之日本政府財(cái)政與貨幣政策實(shí)施不當(dāng)，最終導(dǎo)致1992年日本房?jī)r(jià)開始急跌并轉(zhuǎn)向。從1988年3月-1989年5月間，聯(lián)邦基金目標(biāo)利率從6.5%上調(diào)至9.81%，引發(fā)全球資本流動(dòng)，引發(fā)日本房地產(chǎn)泡沫的破滅。據(jù)日本統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，日本土地價(jià)格從1992-2015年，六大主要城市住宅用地價(jià)格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。從后果上看，這次泡沫的破滅不僅引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)，還使日本陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。
與日本相較，從全國(guó)整體城市看，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體上相協(xié)調(diào)、與國(guó)民福利增進(jìn)相配套的，一個(gè)局部過熱、總體健康的市場(chǎng)。
綜上，本文認(rèn)為此輪房地產(chǎn)調(diào)控，除繼續(xù)保持“因城施政、分類調(diào)控”的基本政策之外，還應(yīng)注重以下方面的政策配套：一是要注意防范房地產(chǎn)快速下跌的一致性預(yù)期管理，及時(shí)準(zhǔn)確地釋放政府限購政策，并防止“一刀切”式的抽離房地產(chǎn)資金的做法；二是要處理好國(guó)有企業(yè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的方式，對(duì)違規(guī)、以投機(jī)或炒作為目的經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)要堅(jiān)決查處；三是要強(qiáng)化資本外流管控，繼續(xù)改善關(guān)于資本流動(dòng)的分析、監(jiān)測(cè)和對(duì)資本流動(dòng)過度波動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)的管理。