發(fā)布時間：2018-4-2 19:13:00來源：第一財經(jīng)日報
在樓市調(diào)控趨緊的大背景下，2018年一季度大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀錄。
今年的政府工作報告再次明確，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“房住不炒”此番出現(xiàn)在政府工作報告中，也意味著今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，投機性需求仍將被擠壓。不過，整體上調(diào)控政策和方向?qū)⒏于呌诓顒e化。
土地成交較火
從當前土地出讓數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎已然做好應(yīng)對樓市調(diào)控的準備。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月50大城市土地出讓金高達9233.3億元，同比2017年同期的5823.7億元上漲58.5%。熱點城市開門紅，包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等30個城市土地出讓金額超過100億元。
不過，在調(diào)控政策的影響下，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率均保持低位。熱點城市溢價率基本在10%左右，低于2015～2017年平均30%的溢價率。
官方數(shù)據(jù)也顯示，國內(nèi)土地市場依然處于上揚態(tài)勢。
財政部3月21日發(fā)布“2018年1-2月財政收支情況”顯示，今年前2月全國國有土地使用權(quán)出讓收入8499億元，同比增長38.9%。
這一增速與2017年的全年增幅有所降低。2017年全國國有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比增長40.7%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高。此前我國年度土地出讓收入最高額是2014年的42940億元。
2017年土地出讓收入之所以出現(xiàn)較大幅度的增加，一方面是地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況較好，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地需求也比較旺盛。
2017年全國房地產(chǎn)供地11.5萬公頃，同比增長7.2%。這是近四年來全國房地產(chǎn)供地量首度出現(xiàn)正增長。
對于前3月的土地市場情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，全國多個城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。三四線城市土地市場也明顯活躍。2018年大量房企進入三四線城市拿地，推動了一些城市的土地銷售額創(chuàng)歷史同期紀錄。
不過，他也認為，從2016年的“9·30”調(diào)控開始，全國一二線城市嚴格房地產(chǎn)調(diào)控，這種情況下房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。
國企自用地建保障房
除了國有房地產(chǎn)用地成交活躍外，住宅用地供應(yīng)也在不斷拓展其他渠道。近日，利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)保障性住房，北京再添一個典型案例。
3月29日，北汽集團潮白水悅棚改定向安置房項目在北京順義區(qū)全面啟動建設(shè)。該項目是現(xiàn)階段北京市屬國企利用自有存量土地開發(fā)建設(shè)保障性住房類同期啟動建設(shè)面積最大的項目。
《北京日報》報道稱，這個項目所在地曾經(jīng)是北汽越野汽車有限公司年產(chǎn)10萬輛的整車廠，現(xiàn)在該廠已經(jīng)疏解搬遷到河北黃驊。該安置房項目利用廠區(qū)外遷后的存量土地，對接?xùn)|城區(qū)的棚改定向安置房項目。項目總用地面積403畝，總建筑面積73.7萬平方米，將為東城區(qū)政府提供4000余套定向安置房源，同時為北汽集團解決1000戶農(nóng)租戶安置房源。
北汽集團相關(guān)負責(zé)人表示，國企閑置用地變身保障性住房，盤活了現(xiàn)有土地資源，破解了土地供應(yīng)瓶頸，這不僅推動了土地資源的節(jié)約集約利用，也促進了國有資產(chǎn)的保值增值，在土地供應(yīng)稀缺、地價不斷高企的環(huán)境下，達到了社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。
今年年初，國土資源部（現(xiàn)已劃入自然資源部）高層曾表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
其中，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”即被外界解讀為國企利用自有工業(yè)用地建房。
過去多年來，我國城市住宅開發(fā)的模式一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門購得國有土地，然后進行開發(fā)并對外銷售。其特點一是政府土地部門通過招拍掛方式提供新增居住用地，二是出讓對象必須是國有土地，如集體土地須征收為國有土地后方能出讓。
2017年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。上述國土部的表態(tài)是落實中央經(jīng)濟工作會議的舉措之一。
北京利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，主要是提供保障性住房。
北京市住建委相關(guān)負責(zé)人去年年底曾介紹，北京進一步引導(dǎo)和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,不斷拓寬保障房籌集渠道,多主體供給,形成了廣泛合力。其中，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房,加大政策支持力度,目前已建設(shè)約12萬套。
“鼓勵國企拿出自有用地建設(shè)保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房�！鄙鲜鲐撠�(zé)人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。
雖然國企自有用地建設(shè)保障房已經(jīng)有不少案例，但哪些企業(yè)有資格利用自有工業(yè)用地來轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，這些用地有多大規(guī)模，其中又會有多少能夠獲得政府部門的審批來轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)過程中是否要補繳土地出讓金？這些仍需要相關(guān)部門出臺具體實施細則。
國土部高層年初也表示，對實現(xiàn)住宅用地多主體供應(yīng)，要進一步加大理論、法理研究和實踐探索力度，以蹚出路子，制定出政策，爭取盡快展開面上的工作。