發(fā)布時(shí)間：2018-4-12 11:50:15來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
從今年開始，華夏幸福(32.940,0.14,0.43%)一直是業(yè)內(nèi)的“風(fēng)口”公司，從現(xiàn)金流風(fēng)波到與融創(chuàng)的合作風(fēng)波，這家公司一直為業(yè)內(nèi)關(guān)注。
雖然融創(chuàng)方面否認(rèn)了同華夏幸福的合作傳聞，但是很多消息無風(fēng)不起浪。此前，幾乎未曾開展合作的華夏幸福開始了一輪戰(zhàn)略合作潮，在很短時(shí)間內(nèi)同陽光城(8.060,0.07,0.88%)、東原、旭輝、融僑等房企簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。同時(shí)，華夏幸福還在同包括中梁在內(nèi)的房企接觸，開始自己的合作之路。
行業(yè)利潤率開始下滑，房企都希望在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來，雙方合作利于取長補(bǔ)短，這樣的合作將成為常態(tài)。無論是萬科、融創(chuàng)、碧桂園，還是旭輝、正榮、融信，大部分主流房企都在不斷選擇通過合作來增加土地儲(chǔ)備。從某種意義看，更像是一個(gè)信號(hào)，開發(fā)商開始抱團(tuán)取暖。
與多家同行合作
根據(jù)華夏幸福年報(bào)，2017年11月，公司與合作方成立的中國產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）落地，規(guī)模75.01億元，涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)及目標(biāo)企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。這是公司第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)。2018年2月，公司子公司與旭輝集團(tuán)股份有限公司子公司在嘉善區(qū)域內(nèi)聯(lián)合競(jìng)得兩塊土地，拉開公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作的序幕。未來，公司與合作方基于產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的更多且更為廣泛的合作將陸續(xù)落地。以融僑為例，其與華夏幸福將發(fā)揮自身的業(yè)務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)，首先以自身房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略布局為基礎(chǔ)，全面開放項(xiàng)目合作。未來后續(xù)雙方還將通過聯(lián)合體競(jìng)買、設(shè)立合資公司、項(xiàng)目股權(quán)合作等諸多方式，對(duì)存量土地資源和待獲取土地資源進(jìn)行開發(fā)，并發(fā)揮自身業(yè)務(wù)與資源優(yōu)勢(shì)，分享資源、資訊與機(jī)會(huì)。
記者了解到，未來華夏幸福和融僑的合作將在上海選擇項(xiàng)目落地。不過，華夏幸福的合作并非一帆風(fēng)順。“我們雖然和華夏幸福簽署了戰(zhàn)略合作，但是后來我們?cè)u(píng)估項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)雙方的戰(zhàn)略城市和選擇并不一致，因此我們后續(xù)并未有落地項(xiàng)目。”一家開發(fā)商告訴記者。
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華夏幸福年報(bào)顯示，2017年是公司異地復(fù)制元年，這一年，公司在原有區(qū)域之外獲得了許多新增項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，2017年，華夏幸福新增簽署產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目協(xié)議21個(gè)，分別位于四川成都浦江縣、江蘇南京江寧區(qū)等市縣。
隨著擴(kuò)張步伐的加速，華夏幸福資產(chǎn)規(guī)模大幅增加。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)3758.65億元，歸屬于母公司所有者權(quán)益370.95億元，分別比上一年度末增長50.40%、46.27%。與快速布局相比較，公司的業(yè)績?cè)鲩L幅度相對(duì)小一些。數(shù)據(jù)顯示，2017年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入596.35億元，比上一年增長10.80%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤87.81億元，比上一年增長35.26%。
雖然華夏幸福以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營著稱，但公司的主營收入大部分仍然來源于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)銷售額1522.12億元，較上年同期增長26.50%。其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額299.12億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售額1200.51億元，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）銷售額22.49億元；公司簽約銷售面積共計(jì)951.18萬平方米。
對(duì)于華夏幸福而言，2017年的異地復(fù)制，是其全國擴(kuò)張的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，該公司表示，希望鞏固在京津冀市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，先期進(jìn)入的杭州區(qū)域和南京區(qū)域分別僅用3年和2年左右的時(shí)間，成功打造出兩個(gè)“百億”銷售標(biāo)桿，快速為公司業(yè)務(wù)發(fā)展貢獻(xiàn)業(yè)績。但在此過程中，公司經(jīng)營現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，數(shù)據(jù)顯示，2017年華夏幸福經(jīng)營活動(dòng)中的現(xiàn)金流量凈額由2016年的正77.63億變?yōu)樨?fù)的162.28億，同期籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由2016年的253.94億擴(kuò)大到570.98億。雖然期末現(xiàn)金余額依然保持642.05億的較高水平，但融資總額的大幅增加也為公司帶來較高資金成本。
經(jīng)營現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，以及籌資總額的顯著上升，使得華夏幸福去庫存回現(xiàn)金的動(dòng)力大幅上升。公司表示，2018年度市場(chǎng)銷售目標(biāo)為2100億，較上年1522.12億上升38%，漲幅較2017年的26.5%高出了近12個(gè)百分點(diǎn)。
由此看來，面對(duì)2018年更為復(fù)雜的市場(chǎng)局面，華夏幸福如何提升去化速度并提高資金回籠效率，便成為其當(dāng)下工作的重中之重。記者多方采訪了解到，華夏幸福主要是希望同這些住宅經(jīng)驗(yàn)更加豐富的開發(fā)商合作，進(jìn)一步增強(qiáng)其在住宅領(lǐng)域銷售的能力。對(duì)于華夏幸福而言，其在環(huán)滬有很多產(chǎn)城項(xiàng)目，而項(xiàng)目周邊也會(huì)有配套住宅用地，同很多長三角開發(fā)商合作，可以更好地助力其項(xiàng)目銷售增值。
行業(yè)合作成為主流
事實(shí)上，開發(fā)商的合作在最近幾年越來越頻繁。“行業(yè)利潤率開始下滑，大家都希望在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來，雙方合作利于取長補(bǔ)短，這樣的合作將成為常態(tài)�！睎|原地產(chǎn)董事長羅韶穎曾告訴記者�！坝捎诜科蟮膽�(zhàn)略城市幾乎一致，很多企業(yè)要獨(dú)立拿下這個(gè)土地會(huì)更加困難，而在后續(xù)開發(fā)階段也會(huì)有更多挑戰(zhàn)，如果房企開始進(jìn)行合作可以更好地分散風(fēng)險(xiǎn)，并可以進(jìn)行資源整合�！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。如果房企都把資金投入到一個(gè)巨大體量的項(xiàng)目，不僅不利于資金的周轉(zhuǎn)也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中的情況，因此通過合作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是不錯(cuò)的選擇。
比如旭輝，就一直是業(yè)內(nèi)的合作之王，同包括東原、華宇、恒基等公司都有戰(zhàn)略合作。2015年，旭輝和東原進(jìn)行合作，雙方在重慶、上海的項(xiàng)目都可以選擇戰(zhàn)略合作進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于東原地產(chǎn)而言，其希望兩年內(nèi)將總部遷往上海，自然需要上海本土企業(yè)的資源和經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)于旭輝集團(tuán)而言，與東原合作可以獲取更多的重慶本土化資源。從旭輝年報(bào)看，旭輝銷售的權(quán)益金額占到流量金額的50%，是合作比例較高的開發(fā)商�！拔覀冎暗暮献鞅壤停衲晡覀円泊蛩慵訌�(qiáng)合作來擴(kuò)大規(guī)模�！庇碇薜禺a(chǎn)董事長林龍安告訴記者。
融創(chuàng)同樣重視合作，融創(chuàng)3600億銷售額里面有1000億是來自合作方，融創(chuàng)通過股權(quán)合作模式獲取大量項(xiàng)目，并為其進(jìn)入新城市做了準(zhǔn)備。事實(shí)上，通過合作開發(fā)不僅可以降低拿地成本，還可以有效整合項(xiàng)目資源。比如對(duì)于操盤能力強(qiáng)的房企可以直接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操盤，并提高自己的品牌溢價(jià)，而對(duì)于資金能力強(qiáng)的房企可以給項(xiàng)目帶來更加低的融資渠道，進(jìn)一步降低成本。這樣的合作可以有效進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并共同分享收益。
很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對(duì)房企而言成本太高了，合作開發(fā)不僅可以實(shí)現(xiàn)合作雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，還可以降低公司的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金壓力，優(yōu)化資源配置。不過，并不是每一次合作都可以達(dá)到雙贏。比如，之前萬達(dá)和萬科宣布戰(zhàn)略合作之后便毫無音訊，合作之中的矛盾也是需要解決的問題。