發(fā)布時間：2018-4-27 10:51:08來源：騰訊大楚網(wǎng)
近兩年，別墅市場人氣高漲，不少開發(fā)商又加大了推貨。如漢陽經(jīng)開的實地君蘭汀岸、黃家湖的楚天都市沁園、墨水湖的鈺龍旭輝半島、紅蓮湖的合景泰富、湯遜湖的雅居樂，以及即將問世的東湖華僑城、嚴(yán)西湖的聯(lián)投花山郡等。今起，我會連續(xù)推出別墅系列觀察稿。
（1）武漢別墅史上的三次熱潮
武漢的別墅市場經(jīng)歷了三次熱潮。
第一次熱潮是上世紀(jì)90年代初的開發(fā)熱，第二次是進入21世紀(jì)頭兩年多即2000-2002年少量別墅成功開發(fā)形成的熱潮，第三次別墅開發(fā)的熱潮是2003發(fā)起的山水別墅大盤化。最終，在成熟的市場背景下，如今別墅的品質(zhì)整體走向中高端化，產(chǎn)品功能在市場需求下也發(fā)生了改變。
湯遜湖板塊，以其豐富的景觀資源，吸引著眾多人的眼光，也吸引著開發(fā)商的注意。湯遜湖發(fā)展成了中央別墅區(qū)，是因為具備著開發(fā)高檔物業(yè)的自然條件，可以說這是武漢四大別墅區(qū)中綜合素質(zhì)最佳的區(qū)域。
環(huán)顧湯遜湖畔別墅，如東原納帕溪谷、美加橘郡、遠(yuǎn)洋莊園、陽光100大湖第、藏龍倚湖逸墅、保利十二橡樹灣、中建湯遜湖壹號等都已成一定氣候。而在盤龍城版塊的F天下、紅蓮湖的聯(lián)發(fā)、漢陽經(jīng)開的實地君蘭汀岸都具備鮮明企業(yè)品牌特色。
作為武漢純別墅的鼻祖發(fā)源區(qū)域之一，湯遜湖板塊早期依托獨特的自然景觀資源得到了不少品牌房企的垂青，在幾年的發(fā)展中迅速成為武漢別墅代表板塊。
（2）養(yǎng)在深閨般的中央別墅區(qū)
在別墅界有這樣一種說法：“美麗的湖岸邊必然長出頂級的別墅來”。譬如深圳香蜜湖，杭州西湖，無不是頂級別墅的棲息地。
武漢，一個位處長江中下游平原的城市，因為鮮有出眾的名山，而城內(nèi)湖泊較多，所以武漢的別墅群往往依湖而建，主要分布在四個區(qū)域分別是：湯遜湖區(qū)域、三角湖后官湖區(qū)域、金銀湖區(qū)域和盤龍城的后湖區(qū)域。
顯然，湯遜湖區(qū)域的的條件最具備快速成長為武漢眾多別墅區(qū)中的中央別墅區(qū)。
中央別墅區(qū)（CentralVilla District），英文縮寫為CVD。由于富人們對極致生活夢想的追求，區(qū)域發(fā)展前景、區(qū)域圈層定位、區(qū)域交通體系、區(qū)域生態(tài)環(huán)境等方面的考量標(biāo)準(zhǔn)亦不斷拔升。中央別墅區(qū)作為城市中最為稀缺的居住區(qū)域，除了代表著容積率低、環(huán)境優(yōu)越、圈層融合之外，亦會讓無數(shù)富豪趨之若鶩，帶動一個區(qū)域的價值提升。
從聞名遐邇的香港淺水灣到洛杉磯比弗利山豪宅區(qū)，再到巴黎十六區(qū)頂級名流社會的標(biāo)志，每個作為國際大都會的城市，總會有唯一的中央別墅區(qū)與之相呼應(yīng)。北京的溫榆河畔、上海的佘山版塊，都是中國著名的中央別墅區(qū)。
（3）早年“人口回流”讓別墅區(qū)看上去很美
早年的湯遜湖畔，新建的別墅大多是多層住宅聯(lián)排、雙拼、洋房類的高檔住宅，而事實上，這類小區(qū)在美國只是基本的房屋住宅要求，卻被開發(fā)商們經(jīng)過精心的包裝和宣傳成偽別墅銷售給消費者。直到07年，開發(fā)商們從房價中看到了別墅投資的豐厚回報，湯遜湖開始了一場大規(guī)模的圈地運動。于是乎，恍如一夜之間，湯遜湖的別墅成片開發(fā)，著名的就有保利十二橡樹莊園和納帕溪谷等高端別墅項目。
而2011年，湯遜湖借力武漢二環(huán)建設(shè)一線受益，實現(xiàn)由郊入城的三次突破，迎來二次發(fā)展機遇。江夏區(qū)自然景觀優(yōu)美，學(xué)府林立吸引了眾多開發(fā)商在此安寨扎營。
當(dāng)然，早期的別墅主要靠底價拿地，毗鄰秀美的景觀資源開發(fā)。這和早期的別墅業(yè)主消費思路不無關(guān)系。別墅在傳統(tǒng)觀念中，是富人的身份象征，是休閑度假、養(yǎng)老或投資的產(chǎn)品。由于早期的道路交通和周邊經(jīng)濟的發(fā)展局限，導(dǎo)致了一定程度上的交通不便，社交時間成本過高。因此，這也讓早期的湯遜湖別墅產(chǎn)品人氣處于“不溫不火”狀態(tài)。
湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會專家殷躍建在2014年接受采訪時說道：“武漢別墅的行情之所以沒有啟動，甚至出現(xiàn)早期購置別墅的家庭，入住多年后，一度重新回流市中心住宅這種‘逆潮流’現(xiàn)象，仍是受區(qū)位交通條件所困�！�
這種“人口回流”讓別墅區(qū)在早年的發(fā)展不溫不火，知識看上去很美。
如今，整個江夏區(qū)域的經(jīng)濟取得了重大發(fā)展，眾多教育資源入駐，高新企業(yè)如百度、阿里、騰訊、小米等入駐，立體交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，使得江夏與光谷的距離拉近，成為名副其實的“光谷后花園”。區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展，讓越來越多的年輕人看到區(qū)域工作和生活的前景。這也
倒逼開發(fā)商比拼軟實力，即在拿地資本的應(yīng)門檻以外，還需要比拼整體綜合開發(fā)，科學(xué)規(guī)劃小區(qū)的實力。
（4）新別墅時代來臨，別墅行情啟動
從去年至今，不少開發(fā)商開始加快了別墅工程進度，在推貨量上也明顯體現(xiàn)�？梢哉f，從東湖、墨水湖、黃家湖，到湯遜湖、后官湖、紅蓮湖等，只要是武漢市人能說出來的湖，基本都可以找到別墅。而從去年下半年至今，別墅產(chǎn)品的不斷面世，已經(jīng)讓消費者看到了一個嶄新的市場。
之所以稱之為新別墅時代，是較之舊別墅時代有了多維度的改變。
首先，是購買群體發(fā)生了變化。過去，購買別墅的人群主要為養(yǎng)老人群和土豪，如今，更多中產(chǎn)階級加入到消費大軍。導(dǎo)致這人群變化的根本原因是觀念轉(zhuǎn)變。
一方面，受到調(diào)控政策影響，有限的購房名額指導(dǎo)人們追求價值最大化，直接促成了改善型需求人群“終極置業(yè)”的理念，大平層，洋房和別墅多作為二套房參考。
另一方面，由于生活水平和觀念的提升，人們對產(chǎn)品的關(guān)注點從投資價值逐步轉(zhuǎn)移到了使用價值。別墅生活可以提供的“前庭后院”和私享花園，專屬車位都具有較大的誘惑力，而“頂天立地”的立體式生活體驗，也成了人們追求別墅的直接因素。
其次，是市場變化。主要原因有兩點：一是近兩年的樓市過熱，造成普通住宅的投機炒作價值快速攀升；二是別墅由于產(chǎn)品的特性限制，不具備短線投機交易的優(yōu)勢，使得一部分人群在看到普通住宅價格攀升之后與別墅的單價越來越近，而以別墅可利用面積均攤后的單價使得別墅產(chǎn)品在使用價值上的性價比更高。
再次，是區(qū)位經(jīng)濟發(fā)生變化。原來處于“邊遠(yuǎn)”區(qū)域的別墅，逐漸進入中心城區(qū)，或者與中心城區(qū)的路程縮短，周邊配套升級。別墅的外部使用價值提升，促使人們在考慮購買別墅時，已經(jīng)將其作為一般住宅打量，少了許多“距離感”。
（5）城市別墅的價值得到重估
今天，我們很難再用“看產(chǎn)品和景觀”的定式思維簡單考量一套別墅。除開自然景觀資源和戶型設(shè)計，我們還需要充分考慮到社會經(jīng)濟因素對別墅產(chǎn)品的塑造和使用價值。比如區(qū)域的交通建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才進駐、教育配套、醫(yī)療服務(wù)以及用地規(guī)劃和限購政策等都是關(guān)鍵因素。
首先，國家對供地和辦理相關(guān)手續(xù)的收緊使得別墅成為稀缺產(chǎn)品。其次，調(diào)控下的限購政策讓購房指標(biāo)顯得尤為珍貴，尤其是改善型需求者則多注意到大平層和別墅產(chǎn)品。投資環(huán)境的改變，倒逼開發(fā)商在做別墅產(chǎn)品時需要充分考慮到二套房甚至是一套房購房者的使用價值，這種改變，使得別墅產(chǎn)品不能僅僅停留在“顯示身份”的精神層面，而應(yīng)以比一般住宅產(chǎn)品更接地氣，更高配置，更方便使用的思慮開發(fā)。
這一點，在城市別墅上體現(xiàn)得尤為明顯。
買別墅實際上買的是一種生活方式。別墅可提供的生活不再局限于養(yǎng)老和度假。以“濱水造城專家”雅居樂為例，其湯遜湖項目周邊的教育配套有兩所精英幼兒園、華一寄宿學(xué)校、武漢楓葉國際學(xué)校和武漢海淀外國語學(xué)校美加分校等。商業(yè)配套有光谷世界城商圈、光谷K11商圈、江夏奧特萊斯等。醫(yī)療配套有湖北省人民醫(yī)院東院、協(xié)和醫(yī)院江南分院、湖北省中醫(yī)院和武漢市第三醫(yī)院光谷院區(qū)等。
伴隨交通配套有三環(huán)線、四環(huán)線兩條快車道，以及伸向光谷中心區(qū)域的江夏大道等建設(shè)完善，雅居樂所在的別墅區(qū)不斷向中心城區(qū)靠攏，不斷在靠近自然景觀價值和區(qū)域經(jīng)濟價值的平衡點。
（6）別墅投資背后的思維邏輯
縱觀別墅行情，在上海、深圳等一線城市，普通住宅和別墅的價格比可達到1：6，二線城市中的成都、重慶、南京，二者的價格比也接近1：3。但在湯遜湖，二者的價格比不足1：2。
在這樣的價格體系下，不少改善性需求購房者已經(jīng)將別墅瞄準(zhǔn)為二套房的首選，甚至少部分首套房購房者將別墅定為一步到位的置業(yè)計劃。
別墅作為占有稀缺資源和擁有收藏價值的別墅，為業(yè)主提供的是一種“天地之間唯我獨尊”的生活方式，是身份和地位的象征。伴隨停止批復(fù)新增別墅用地，別墅產(chǎn)品可謂是“賣一套，少一套”的稀缺產(chǎn)品。
未來，我們可能很難用地價和房價的線性思維計算整套別墅的價值。尤其是城市別墅的整體價值會伴隨區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和業(yè)主圈層活動而升值。在房價出現(xiàn)階段性的橫盤期，產(chǎn)品的使用價值得到重估。更重要的是，別墅產(chǎn)品作為一個藝術(shù)品，其升值途徑和價值計算方式具有多樣化，多變性，不能以傳統(tǒng)定勢思維一概而論。