發(fā)布時(shí)間：2018-5-7 15:26:56來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
提要：房地產(chǎn)業(yè)一度以“暴利”聞名，但其在稅收、就業(yè)等方面的貢獻(xiàn)不可忽視。近年來，隨著平均利潤率下降，“暴利”的說法不再，但其稅收貢獻(xiàn)仍然較大。
房地產(chǎn)業(yè)一度以“暴利”聞名，但其在稅收、就業(yè)等方面的貢獻(xiàn)不可忽視。近年來，隨著平均利潤率下降，“暴利”的說法不再，但其稅收貢獻(xiàn)仍然較大。
根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，2017年，130家A股房企的凈利潤總額為2134億元，同期“支付的各項(xiàng)稅費(fèi)”指標(biāo)則達(dá)到2628億元。凈利潤與納稅的比例為1:1.23，相當(dāng)于房企每掙得1元錢利潤，同時(shí)也繳納各項(xiàng)稅費(fèi)1.23元。
同期，66家港股上市的內(nèi)房企實(shí)現(xiàn)凈利潤2501億元，“應(yīng)交稅金”一項(xiàng)為3658億元，兩者比例為1:1.46。相當(dāng)于房企每掙得1元錢利潤，應(yīng)繳納稅金1.46元。
由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不同，A股和港股房企的納稅統(tǒng)計(jì)中，既存在口徑的不一致，也有應(yīng)交和實(shí)交的差別。但兩組數(shù)據(jù)都反映出，房地產(chǎn)行業(yè)的稅賦支出高出同期凈利潤水平。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)不止于此。
納稅與規(guī)模成正比
A股上市房企中，萬科支付的各項(xiàng)稅費(fèi)最高，為397.6億元，略高出同期的372.1億凈利潤。綠地和保利次之，支付的各項(xiàng)稅費(fèi)分別為281.6億和269.9億。
港股上市的內(nèi)房企中，恒 大為納稅大戶，“應(yīng)交稅金”一項(xiàng)達(dá)697.0億，其中僅所得稅就支出404.2億。恒 大同期的凈利潤為243.7億。碧桂園、中海、華潤、融創(chuàng)等房企的應(yīng)交稅金同樣不菲。
由于業(yè)務(wù)類型、產(chǎn)品性質(zhì)、區(qū)域布局、結(jié)算周期等因素不同，房企的稅金和利潤比例有所差別。但總體而言，納稅規(guī)模與銷售規(guī)模成正比。
如在A股上市的房企中，去年共有25家企業(yè)繳納的稅費(fèi)不足一億元。這些企業(yè)大多為規(guī)模較小的地方性房企，或因經(jīng)營問題被帶上“ST”帽子。
在H股上市的房企中，也有6家房企應(yīng)交稅金不足一億元，主要是規(guī)模較小或輕資產(chǎn)公司，如首創(chuàng)矩大、人和商業(yè)、合富輝煌、雅生活服務(wù)等。
據(jù)悉，自房地產(chǎn)業(yè)在2016年正式被納入營改增試點(diǎn)后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交的稅種經(jīng)過合并，總體稅負(fù)減輕。但在很多城市，房地產(chǎn)企業(yè)仍是納稅大戶。
2018年2月，福建省漳州市的薌城區(qū)、龍文區(qū)、漳州臺(tái)商投資區(qū)分別發(fā)布《關(guān)于表彰2017年度納稅大戶的決定》，上榜年納稅額超千萬元的148家企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)有58家，占比達(dá)39.2%，納稅超過1億元的房企就有10家。
對(duì)于很多城市來說，房地產(chǎn)稅收的多寡，還與市場景氣程度有關(guān)。
根據(jù)�？谑胸�(cái)政局統(tǒng)計(jì)，2017年�？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)地方稅收增長近五成，總量穩(wěn)居各行業(yè)之首。原因在于“海南得天獨(dú)厚的地理位置和氣候優(yōu)勢，使房地產(chǎn)具有一定的稀缺性特征。”
據(jù)悉，2017年�？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收收入111.7億元，增長46.7%，占全市稅收收入的30.5%。其中市級(jí)留成收入41.1億元，同口徑增長42.3%。
房地產(chǎn)稅改革或存利好
2017年，全國房地產(chǎn)銷售面積接近17億平方米，銷售額超過13萬億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。受此影響，房地產(chǎn)相關(guān)稅收也在攀升。
財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4910億元，同比增長14.2%；土地增值稅4911億元，同比增長16.6%；房產(chǎn)稅2604億元，同比增長17.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅2360億元，同比增長4.6%。僅有規(guī)模相對(duì)不大的耕地占用稅出現(xiàn)同比下滑。
實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，遠(yuǎn)不止于稅收一項(xiàng)。土地出讓金就是其中的重要部分。
據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2017年國有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比增長40.7%，再次刷新歷史記錄。
此外，由于房地產(chǎn)涉及多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)于建筑、建材、家裝等行業(yè)的帶動(dòng)作用同樣明顯。如2017年�？谑薪ㄖ䴓I(yè)實(shí)現(xiàn)稅收收入33.4億元，同比增長10.9%。當(dāng)年，海口市的工業(yè)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)小幅增長，交通運(yùn)輸業(yè)、住宿餐飲業(yè)、信息傳輸和軟件業(yè)等行業(yè)稅收均出現(xiàn)下降。
由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用，該現(xiàn)象往往被稱為“房地產(chǎn)財(cái)政”或“土地財(cái)政”。上海易居(博客)研究院將土地財(cái)政收入分為兩部分，分別是房地產(chǎn)稅收(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅、土地增值稅等五個(gè)稅種)收入和土地出讓金。
按照該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2017年，上述兩項(xiàng)收入占地方財(cái)政收入的比重為47.7%，較2016年上升7.1個(gè)百分點(diǎn)。時(shí)隔兩年后，重回45%以上。
上海易居研究院還指出，利用土地?fù)Q取財(cái)政收入的主要形式還包括：通過一系列優(yōu)惠政策低價(jià)轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地進(jìn)行招商引資，而后享受外資企業(yè)帶來的稅收效應(yīng)；以大拆大建的方式進(jìn)行城市擴(kuò)張，享受由城市擴(kuò)張、土地占用以及房地產(chǎn)開發(fā)帶來的稅收；以土地儲(chǔ)備中心、政府性公司和開發(fā)區(qū)為載體享受向銀行進(jìn)行土地抵押融資的收入。
不同城市對(duì)土地財(cái)政的依賴程度有所不同，其中，三四線城市因產(chǎn)業(yè)聚集程度不足、棚改規(guī)模偏大等，被認(rèn)為依賴性相對(duì)較高。
上海易居研究院指出，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期決定了未來房地產(chǎn)市場難以像過去一樣為地方財(cái)政帶來源源不斷且保持增長的收入，房地產(chǎn)市場將轉(zhuǎn)為存量市場，土地財(cái)政不是長久之計(jì)。
分析人士5月3日指出，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)偏重是一直以來較有爭議的話題。目前來看，房企的稅賦比重相對(duì)固定，但隨著房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)，未來房企總體稅賦壓力將有所減輕。