公積金貸款放大招 武漢二手房樓市再升溫
發(fā)布時(shí)間：2018-5-8 13:51:48來源： 房天下武漢二手房
一、二手房市場數(shù)據(jù)分析
1.武漢二手房數(shù)據(jù)分析
據(jù)房天下武漢二手房數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2018年4月武漢二手房掛牌均價(jià)元18664元/平米。相比3月掛牌均價(jià)18432元/平米，4月武漢二手房價(jià)格整體平穩(wěn)，環(huán)比微漲1.25%。
圖1 全市掛牌均價(jià)走勢
圖2區(qū)縣掛牌均價(jià)
4月武漢16個(gè)區(qū)縣二手房掛牌均價(jià)均不同程度上漲。
從區(qū)縣二手房整體掛牌價(jià)來看，武昌區(qū)二手房以23104元/平米均價(jià)繼續(xù)領(lǐng)跑，相比3月，4月掛牌均價(jià)上浮3.99%。江岸區(qū)22824元/平米、江漢區(qū)20467元/平米，分別位列第二和第三，環(huán)比分別上漲3.90%和2.08%。洪山區(qū)本月二手房掛牌均價(jià)19517元/平，環(huán)比上漲1.26%，位列第四位。東湖高新區(qū)4月價(jià)格也環(huán)比上漲3.38%，以18833元/平位列第五。
漲幅較大的區(qū)縣有，東西湖區(qū)，4月價(jià)格14989元/平，環(huán)比上漲6.82%；沌口，4月價(jià)格13760元/平，環(huán)比漲5.51%；漢南，4月價(jià)格6285元/平，環(huán)比漲4.47%。
二、網(wǎng)友關(guān)注度數(shù)據(jù)分析
1.區(qū)縣關(guān)注度分析
4月份，武漢受關(guān)注區(qū)縣排行榜上，武昌區(qū)以16.75%的被搜索占比占領(lǐng)榜首。相比上月，江岸區(qū)同樣穩(wěn)居第二，搜索占比12.77%。東湖高新區(qū)位列第三，被搜索比率達(dá)9.76%。主城區(qū)二手房關(guān)注度較高，一方面是二手房占據(jù)了較好的位置，周邊配套齊全，相對醫(yī)療教育等資源更豐富，生活更便利，也有更多的工作機(jī)會(huì)；一方面，主城區(qū)新房有限，購買難度大，二手房的關(guān)注度比較高。
洪山、漢陽、硚口分別位于區(qū)縣關(guān)注度的第四、五、六名。漢南、武漢周邊、新洲，分別位于區(qū)縣關(guān)注度的最后三位。漢南、以葛店為代表的武漢周邊、新洲等區(qū)縣，一方面是二手房存量相較主城區(qū)少很多，另一方面是這些區(qū)縣新房購買難度相對較小，在新房二手房價(jià)格倒掛明顯的情況下，購房者會(huì)優(yōu)先選擇新房。
圖3 區(qū)縣關(guān)注度
2、商圈關(guān)注度
4月全市最受關(guān)注的前20商圈分別是徐東、盤龍城、古田、白沙洲、四新、后湖、金銀湖、關(guān)山、街道口、南湖花園、光谷、黃埔惠濟(jì)、中南丁字橋、王家灣、民族大道、陽邏、藏龍島、葛店、吳家山、紅旗渠常青路。
圖4 商圈關(guān)注度
4月最受網(wǎng)友關(guān)注的20個(gè)商圈中既有主城區(qū)的一些熱點(diǎn)商圈，如徐東、街道口、南湖花園、黃埔惠濟(jì)、中南丁字橋、王家灣、紅旗渠常青路等，這些商圈位于主城區(qū)，無論從交通還是周邊的教育、醫(yī)療等配套來講，資源都比較齊全，生活便利，關(guān)注度居高不下。而白沙洲、古田、金銀花等商圈也有價(jià)格優(yōu)勢，二手房關(guān)注度也較高。
同時(shí)，在最受關(guān)注的20個(gè)商圈中也不乏邊遠(yuǎn)區(qū)縣的商圈，比如盤龍城、陽邏、藏龍島、葛店、吳家山等，雖然位置稍偏，卻有價(jià)格優(yōu)勢，且隨著地鐵道路修建，到主城區(qū)的時(shí)間距離在不斷縮短，是一些剛需購房者的不錯(cuò)選擇。
民族大道、光谷、關(guān)山等區(qū)縣，則依托大光谷的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，不斷吸引人才來此就業(yè)定居，而新房資源有限，二手房從而一直較受關(guān)注。
3.樓盤關(guān)注度分析
4月武漢二手房網(wǎng)友關(guān)注度前十樓盤，依次保利心語、保利公園九里、保利清能西海岸、錦繡龍城、保利海上五月花、萬科城市花園、天祥尚府、恒大御景灣、保利中央公館、萬科紅郡。
表1 網(wǎng)友關(guān)注前十樓盤
4月最受關(guān)注的前十樓盤集中東湖高新區(qū)占了4個(gè)，分布在民族大道、金融港兩個(gè)片區(qū)，分別是錦繡龍城、天祥尚府、萬科城市花園、萬科紅郡。萬科城市花園和萬科紅郡的整體配套不錯(cuò)，且品牌樓盤，品質(zhì)和物業(yè)都有保障；天祥尚府和錦繡龍城相對價(jià)格較低，周邊高校較多，整體居住環(huán)境也不錯(cuò)。東湖高新區(qū)眾多高科技含量企業(yè)入駐，吸引了大批高薪人才，導(dǎo)致附近配套好、質(zhì)量不錯(cuò)的樓盤關(guān)注度一直很高。
江夏有2個(gè)樓盤入榜，分別是保利清能西海岸、保利海上五月花，二手房參考價(jià)親民。
洪山和武昌各有兩個(gè)樓盤入榜。洪山的保利心語和保利華都，兩個(gè)樓盤都是地鐵沿線樓盤，整體配套都很不錯(cuò)，關(guān)注度常年都很高。武昌的保利中央公館和保利公園九里，周邊都有在建地鐵，相對配套成熟，小區(qū)體量較大，品牌口碑也不錯(cuò)，關(guān)注度也很高。
4.地鐵線路關(guān)注度分析
4月，受關(guān)注度最高的地鐵線路是2號線，關(guān)注度是75.36%，其次是4號線、1號線、3號線、6號線、8號線、陽邏線，關(guān)注度分別是6.77%、5.42%、4.85%、4.09%、2.15%、1.36%。
表2 地鐵線路關(guān)注排名
2號線跨越大漢口和大武昌，北到天河機(jī)場、盤龍城，南到光谷廣場，跨越區(qū)域廣闊，范湖、循禮門、洪山廣場、中南路、光谷廣場等站點(diǎn)都是客流量超大的站點(diǎn)，跨越范圍大，關(guān)注度高。
4號線西起黃金口，東至武漢火車站，中間王家灣、鐘家村、武昌火車站、洪山廣場、武漢火車站等站點(diǎn)也都是關(guān)注度較高的站點(diǎn)，人流密集。
1號線西起東吳大道，東到漢口北，宗關(guān)、循禮門、大智路等站點(diǎn)關(guān)注度較高。
3號線連接漢口、漢陽和沌口，又可以與6號線、4號線、1號線、2號線等線路換乘，在出行中扮演重要角色。
6號線再次連接了沌口、漢陽和漢口，便利了漢陽、漢口濱江區(qū)域的交通，同時(shí)對四新片區(qū)交通也是很大的改善。
8號線一期起于金潭路，終于梨園，連接?xùn)|西湖、江漢、江岸、武昌，對于緩解過江壓力，更緊密聯(lián)系大漢口和大武昌作用明顯。陽邏線起于后湖大道，終于金臺，連接漢口和陽邏，橫穿長江新城，既方便交通，又對區(qū)域的發(fā)展有帶動(dòng)作用。
5.價(jià)格、面積、戶型關(guān)注度分析
4月，受網(wǎng)友關(guān)注度最高的二手房價(jià)格區(qū)間是0-80萬元，占比31%，其次是100-150萬元，占比23%。80-100萬占比22%，150-200萬占比12%。200-300萬占比8%，300-500萬占比4%。整體看來，網(wǎng)友比較關(guān)注的還是總價(jià)150萬以下的區(qū)間，反映出二手房市場仍以剛需為主。0-80萬元的基本上是主城區(qū)的1室戶型和邊遠(yuǎn)區(qū)縣的2室戶型。關(guān)注度上升，不排除是畢業(yè)季將近，一批畢業(yè)生的過渡選擇。80-100萬，150-200萬，這兩個(gè)價(jià)格區(qū)間的關(guān)注度也一直比較高比較穩(wěn)，按照武漢目前房價(jià)來看，基本上是2房和3房，反應(yīng)出了剛需的二手房選擇。
圖5 價(jià)格區(qū)間關(guān)注度
最受網(wǎng)友關(guān)注的面積區(qū)間是90-110平，其次是70-90平、110-144平米、144-200平，分別占比31%、26%、15%、13%。從面積關(guān)注度來看，二手房市場上剛需族占比絕對，受關(guān)注的面積段涵蓋了兩房和三房戶型，屬于剛需和剛改。50-70平的關(guān)注度占比8%，50-100平關(guān)注度7%，所占比例均接近。小戶型住宅一方面較少，也同樣占用了購房名額，只適合過渡人群。
圖6 面積區(qū)間關(guān)注度
4月， 3居關(guān)注度占比41%，2居占比31。相比上月，3居關(guān)注度有較大提升，3居關(guān)注度明顯下降。1居占比15%，四居占比8%， 5居及5居以上占比3%和2%。2居、3居關(guān)注度占絕對比重，二手房市場購房群體仍以剛需群體為主，2房基本能滿足一家三口居住，3房則是二孩家庭或者有老人一起居住的必須戶型。3居關(guān)注度占比最高，說明4月份二手房市場改善需求的網(wǎng)友比較多。1居比重占15%，則反映出過渡購房需求，或者是投資客主要用于出租房源。5居以及5居以上戶型則反映少數(shù)豪宅以及別墅等購房需求。
圖7戶型關(guān)注度
三、政策案例解讀及展望
武漢：公積金貸款額度提升，二套不再扣減已使用額度
政策重點(diǎn)
1、武漢住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元，二套房的最高貸款額度為50萬元。
2、貸款比例將根據(jù)個(gè)貸率(指某一時(shí)點(diǎn)個(gè)人住房貸款余額占住房公積金繳存余額的比率)變動(dòng)情況，通過設(shè)置并及時(shí)調(diào)整流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)，相應(yīng)調(diào)整最高貸款額度。住房公積金最高貸款額度可高達(dá)基準(zhǔn)貸款額度的1.2倍，即:首套房最高可貸款額度為84萬，二套房最高可貸款額度為60萬。如：當(dāng)個(gè)貸率低于80%時(shí)，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.2；即：首套房基準(zhǔn)70萬元×1.2，首套房可貸款額度為84萬元；二套房基準(zhǔn)50萬元×1.2，二套房可貸款額度為60萬元。當(dāng)個(gè)貸率高于100%（含）時(shí)，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8。即：首套房基準(zhǔn)70萬元×0.8，首套房可貸款額度56萬元；二套房基準(zhǔn)50萬元×0.8，二套房可貸款額度為40萬元。
3、規(guī)定開發(fā)企業(yè)的樓盤只要取得了市房管部門的預(yù)售許可證，公積金中心可直接受理職工的公積金貸款。
4、取消公積金個(gè)人住房貸款“扣減”規(guī)定，即職工家庭再次申請公積金貸款時(shí)，不再扣減首次已使用過的公積金貸款額度。即購房者在第二次申請公積金貸款時(shí)，不再扣減首次已使用過的住房公積金貸款額度。此舉方便了改善型需求，即已經(jīng)使用過公積金買首套房的市民，第一次貸款如果結(jié)清，第二次貸款不再扣減，即買兩套房合計(jì)公積金可貸款120萬。
5、此前已經(jīng)受理的公積金個(gè)人住房貸款仍然按原政策執(zhí)行，5月1日起受理的公積金個(gè)人貸款(以錄入武漢住房公積金管理信息系統(tǒng)為準(zhǔn))按新政策執(zhí)行。
解讀：公積金貸款首套額度提升，也是順應(yīng)武漢目前的房產(chǎn)市場，房價(jià)上漲，貸款額度也隨之提升，一定程度解決了剛需家庭的資金問題；同時(shí)，二套購房在首套已使用公積金貸款并且結(jié)清的情況下，不再扣減已使用額度，還可以貸款50萬，對于部分家庭的改善住房需求也是一大利好。政策出臺，是對“房住不炒”號召的積極響應(yīng)，對于老百姓來說，是很好的政策。也可以看做是對目前各大銀行貸款收緊的一個(gè)補(bǔ)充，保障資金的流動(dòng)，專款專用，保護(hù)老百姓的購房權(quán)益。