發(fā)布時(shí)間：2018-5-9 18:33:41來(lái)源：和訊名家
土地資源是房地產(chǎn)最重要的組成部分，土地成本基本構(gòu)成商品房的最主要成本。在一線城市一段時(shí)間土地成本占到整個(gè)商品房成本的50%以上。在建安成本基本平穩(wěn)情況下，決定房?jī)r(jià)漲跌的主要因素就是土地成本的變化。春江水暖鴨先知，從城市住房土地供應(yīng)情況，基本可以預(yù)知一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。那么，今年以來(lái)土地資源供應(yīng)是個(gè)怎樣的情況呢？
多地土地出讓金暴增。從各地土地部門(mén)網(wǎng)站了解的情況是，4月，杭州（樓盤(pán)）、寧波（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、南通（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、揚(yáng)州（樓盤(pán)）、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)同期土地出讓紀(jì)錄。其中，杭州市土地出讓金為179億元，同比上漲237%，市區(qū)今年成交85宗地塊，包括56宗涉宅用地。寧波、西安（樓盤(pán)）、徐州（樓盤(pán)）和紹興（樓盤(pán)）等城市土地出讓也較上年增長(zhǎng)100%。
4月，全國(guó)50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達(dá)到48.8%。
前4個(gè)月，武漢（樓盤(pán)）、福州（樓盤(pán)）、廣州、鄭州（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）、濟(jì)南（樓盤(pán)）、天津等42個(gè)城市土地出讓收入超過(guò)100億。寧波、佛山（樓盤(pán)）、嘉興（樓盤(pán)）、南通、常州（樓盤(pán)）、鹽城（樓盤(pán)）等三四線城市的土地出讓金額今年都出現(xiàn)了非常明顯的上漲現(xiàn)象。
一句話，除了一線城市被行政手段高壓外，其他城市土地出讓金增速同比翻兩倍以上。
有分析使用了一個(gè)分化的概念，意思是一線城市土地供應(yīng)平穩(wěn)甚至下降。北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）等一線城市4月土拍趨冷。上海當(dāng)月共成交4幅經(jīng)營(yíng)性用地(工業(yè)用地和動(dòng)遷安置房用地除外)，總成交面積為24.57萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31.95%，總成交額達(dá)54.83億元。同時(shí)，上海首次掛牌出讓外環(huán)以內(nèi)的宅地。北京則沒(méi)有新增土地供應(yīng)。
對(duì)一線城市土地市場(chǎng)趨冷現(xiàn)狀必須客觀看待，最少要把握兩點(diǎn)，一是一線城市土地市場(chǎng)遇冷不是市場(chǎng)因素決定的，而是行政手段凍結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方法導(dǎo)致的。在這種情況下，高壓調(diào)控政策能夠堅(jiān)持多久，值得關(guān)注。一旦放開(kāi)市場(chǎng)或者調(diào)控政策稍有調(diào)整與松綁，房?jī)r(jià)必將報(bào)復(fù)性反彈。多年來(lái)已經(jīng)屢試不爽，眼見(jiàn)為實(shí)了。二是雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額依然會(huì)集中拿地。這就決定了一二線土地價(jià)格不可能下降。況且在需求端競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，既是土地資源壟斷也不能故意壓低價(jià)格，賣(mài)便宜吧？
土地資源稀缺情況下，加上中國(guó)世界第一人口需求潛力，再加上但凡有一點(diǎn)錢(qián)都往城市里跑的現(xiàn)狀，一二線包括三四線城市房?jī)r(jià)都很難下來(lái)。
值得欣喜的是，各個(gè)城市的土地溢價(jià)率處在平穩(wěn)狀態(tài)。從熱點(diǎn)城市看，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。土地市場(chǎng)在系列調(diào)控影響下有所退燒。不過(guò)，10%的土地溢價(jià)率最終是要反應(yīng)到最終商品的商品房?jī)r(jià)格上的。房?jī)r(jià)每年出現(xiàn)10%以內(nèi)的漲幅都屬于正常，都屬于調(diào)控成功了。
在2014—2017上半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲情況下，采取強(qiáng)力調(diào)控手段把樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)摁住是完全必要的。在樓市特別是房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)與理性后，應(yīng)該逐步退出行政手段，讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。
在投機(jī)性與投資性需求被控制到20%以內(nèi)的合理程度后，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的唯一手段是加大土地資源供應(yīng)，加大住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，增大住房供給，加快投放商品房數(shù)量。