發(fā)布時(shí)間：2004-9-23來(lái)源：中國(guó)金融網(wǎng)
“從未有如此多的國(guó)家實(shí)際房?jī)r(jià)升得如此之快。”這是最近一期英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志的文章標(biāo)題。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志從2002年開(kāi)始發(fā)布全球房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，該指數(shù)主要涵蓋經(jīng)合組織國(guó)家，最新則加入了中國(guó)內(nèi)地、香港、新加坡和南非等國(guó)家和地區(qū)。過(guò)去一年來(lái)，這20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，有11個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)兩位數(shù)。
香港地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅勇奪榜首。今年上半年，香港房?jī)r(jià)由去年下跌17%一舉轉(zhuǎn)為上漲了28.7%。港島區(qū)住房?jī)r(jià)格最近一年甚至上漲了40%。排在第二、三位的是南非和新西蘭，漲幅分別是25.5%和22.1%。這兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)已經(jīng)多年持續(xù)上漲。中國(guó)上海房?jī)r(jià)受投機(jī)刺激，過(guò)去一年上漲了21%，而全國(guó)平均上漲了10.4%。
截止到第二季度的一年中，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅上升到9.4%，是上世紀(jì)70年代以來(lái)的最高值。近幾年來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅雖落后于澳大利亞和英國(guó)，但如今的漲幅卻達(dá)到了歷史上的最高值，從1990年代中期至今，其扣除通脹后的房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅是70年代和80年代的兩倍。
在歐洲，愛(ài)爾蘭、荷蘭和西班牙房?jī)r(jià)都是長(zhǎng)時(shí)間高位運(yùn)行。法國(guó)房?jī)r(jià)去年大漲了14.5%，但最近，法國(guó)、意大利和比利時(shí)都出現(xiàn)了泡沫破裂。
嚴(yán)重高估，崩盤將至？
根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的計(jì)算，相對(duì)于收入水平，美國(guó)、澳大利亞、法國(guó)、愛(ài)爾蘭、荷蘭、新西蘭和西班牙的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的水平，意大利也即將達(dá)到。這意味著，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高估程度前所未有。若再加入中國(guó)和南非，按經(jīng)濟(jì)權(quán)重計(jì)算，全世界上2/3的地區(qū)存在著潛在的房地產(chǎn)泡沫。
在美國(guó)，房?jī)r(jià)/租金比率這一指標(biāo)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的高位，較1975-2000年這25年的平均值高出26%。房?jī)r(jià)/租金比率類似于衡量股價(jià)泡沫程度的市盈率。這么高的比率意味著，要消除泡沫，價(jià)格必須下降，或者在房?jī)r(jià)保持不變的情況下，租金按現(xiàn)有幅度持續(xù)上漲8年。
過(guò)高的房?jī)r(jià)意味著風(fēng)險(xiǎn)，一些國(guó)家泡沫有破裂的跡象。澳大利亞的房地產(chǎn)最近幾年十分紅火，但這種全國(guó)性的繁榮景象似乎即將過(guò)去，房?jī)r(jià)面臨下跌。該國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)在去年還名列茅，現(xiàn)在則下降到了中游水平。根據(jù)官方數(shù)字，澳大利亞平均房?jī)r(jià)第二季度下跌了1.2%，悉尼地區(qū)則下降了5.4%。根據(jù)澳洲聯(lián)邦銀行的計(jì)算，今年上半年，根據(jù)年率計(jì)算，該國(guó)房?jī)r(jià)下降了13%。
英國(guó)也是如此，很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)明年開(kāi)始下跌。截至7月份，今年英國(guó)房?jī)r(jià)上漲了13.8%，而2002年則是25%。有的分析師認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌，中介機(jī)構(gòu)也透露，人們買房的興趣急劇下降。
美國(guó)房?jī)r(jià)同樣讓人憂
目前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖沒(méi)有英國(guó)、澳大利亞那樣非理性狂熱，但風(fēng)險(xiǎn)也不可小視。然而，最近匯豐銀行的研究表明，在總?cè)藬?shù)超過(guò)美國(guó)半數(shù)的20多個(gè)州中，房地產(chǎn)存在過(guò)熱。
有人認(rèn)為，與英國(guó)、澳大利亞不同，美國(guó)的房地產(chǎn)抵押大多數(shù)是固定利率，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能抵抗得住緊縮的貨幣政策壓力。但是，英、澳市場(chǎng)見(jiàn)頂并非因?yàn)闃I(yè)主不能支付抵押供款，而是出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，這種情形同樣會(huì)發(fā)生在美國(guó)。
專家認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)下滑可能較英、澳溫和一些。盡管如此，它仍然會(huì)傷害經(jīng)濟(jì)。高盛最近的研究表明，房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致的消費(fèi)波動(dòng)會(huì)放大。美國(guó)和英、澳相比，利率更低、預(yù)算赤字也更大，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出問(wèn)題，政策空間要小得多。
另外，房?jī)r(jià)即使保持穩(wěn)定，也可能引起消費(fèi)開(kāi)支下滑。荷蘭的房?jī)r(jià)漲幅從2000年的20%下降到去年的0%，價(jià)格并沒(méi)有下降。這看上去像是完美的軟著陸，但去年的消費(fèi)支出還是因此下降了1.2%，這將經(jīng)濟(jì)推進(jìn)了衰退的陷阱。