發(fā)布時間：2018-6-2 15:03:24來源：中國經營報
武漢樓市調查：“一房難求”背后的捂盤漲價
重拳出擊依然止不住房地產開發(fā)企業(yè)花樣翻新的各類違法違規(guī)行為
近日，武漢市房管局通報顯示，今年一季度在加強商品房銷售全過程監(jiān)管，對典型違法違規(guī)問題進行精準打擊的同時，房地產市場違法違規(guī)問題與去年下半年相比下降明顯，但依然存在無證銷售、延期交付、違規(guī)收取“價外價”、捆綁銷售、未按規(guī)定公示商品房價目表等8大類問題。
此外，《中國經營報(博客,微博)》記者實地走訪多個樓盤發(fā)現，除武漢市房管局通報的問題外，武漢樓市還存在部分項目涉嫌捂盤惜售、部分高價地項目入市難，市場供需矛盾突出“一房難求”等問題。
5月31日，武漢市房管局房產開發(fā)與市場監(jiān)管處一位不愿具名的負責人在接受記者采訪時表示，武漢樓市出現“一房難求”的狀況核心問題是供需矛盾突出，不是房源少，而是需求多，解決階段性的供需矛盾問題，加大市場供應是根本。
據上述負責人介紹，武漢市在加大公租房、保障性住房建設，從需求端進行引導和分流的同時，將進一步加大市場監(jiān)管力度。現在已經研究擬定加強商品房銷售全過程監(jiān)管的實施意見，正在武漢市政府法制辦履行審查、備案程序，以期從源頭遏制房地產市場各類違法違規(guī)行為。
價外價、捆綁銷售屢打不絕
根據武漢市房管局通報，武漢部分房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取“價外價”的問題依然存在。今年一季度，武漢市共受理關于價外價問題的信訪投訴案件126件，占比8.53%；受理41件捆綁銷售問題的投訴，占比2.78%。
例如，武漢廣泓房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設的廣電蘭亭時代、武漢鴻亞假日置業(yè)有限公司開發(fā)建設的湖墅觀止六組團、武漢中孚工業(yè)有限公司開發(fā)建設的天元四季花城住宅小區(qū)、湖北華中盤龍收藏品交易市場開發(fā)有限公司開發(fā)建設的新力帝泊灣等項目存在在標價和公示的收費之外加價，另行收取未予標明的費用的問題。
根據湖北省住建廳此前反饋的信息，武漢市黃陂區(qū)尚璟瑞府、天匯龍城等項目同樣存在涉嫌收取“價外價”的問題，并要求轄區(qū)房管部門從快、從嚴、從重查處。
在捆綁銷售方面，有業(yè)主投訴稱，武漢市凌峰置業(yè)有限公司開發(fā)的御景國際項目存在以8萬元的價格捆綁銷售地下車位的違規(guī)問題。武漢市房管局表示，關于御景國際捆綁地下車位銷售的問題，已再次約談開發(fā)商要求退款，目前開發(fā)商與購房人已達成一致。
此外，根據武漢市房管局通報，海倫堡地產集團開發(fā)建設的海倫堡軍山、海倫小鎮(zhèn)、海倫春天等項目存在未按規(guī)定公示商品房價目表，發(fā)布不實價格和銷售進度信息等問題。
事實上，此前就有多位購房者投訴稱，海倫春天四期違規(guī)收取“價外價”問題突出。據一位不愿具名的業(yè)主表示，其于2017年11月購買了海倫春天四期2單元1棟某房源，在購房過程中，要求先交付1萬元的團購費，同時每平方米加收464元，一套溢價4萬多元，額外加收的部分只收現金，無發(fā)票，無收據。
不過，對于業(yè)主的質疑，武漢市開發(fā)區(qū)管委會多次公開回應稱，經向開發(fā)企業(yè)核實，開發(fā)企業(yè)表示其嚴格按照武漢市一房一價政策售房，不存在強制性收取現金問題。
據了解，為進一步規(guī)范商品房銷售行為，2017年11月19日武漢市房管局出臺了《關于進一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，要求通知下發(fā)之日后取得預售許可證的商品房項目，在商品房買賣合同網上簽約完成前，不得簽訂除裝修合同（協(xié)議）外的任何附加合同（協(xié)議），收取“軟包升級包”“家電包”“智能升級系統(tǒng)”等額外款項。對于炒賣房源，收取“價外價”的企業(yè)和機構，一經查實將依法依規(guī)嚴肅查處或引導走司法途徑處置。
中國指數研究院(華中)市場研究總監(jiān)李國政認為，在房管部門嚴厲打擊下，武漢樓市亂象盡管還依然存在，但和去年下半年相比減少了很多，特別是出臺裝修指導價，保障剛需優(yōu)先選房，成立住房租賃平臺，大學生8折購房等措施，在保障基本住房需求的同時，進一步壓縮了“茶水費”的運作空間。
捂盤惜售亂象頻出
武漢市房管局在此次房地產市場違法違規(guī)行為整治情況通報中未提及捂盤惜售情形。不過，記者在實地調查中發(fā)現，多個樓盤施工進度早已滿足申請預售許可證并公開銷售的條件，但至今未開盤涉嫌“捂盤惜售”。
5月25日和26日，是位于東湖新技術開發(fā)區(qū)龍城路上的寶業(yè)光谷麗都三期盛大開盤的日子。其中，5月25日面向剛需客戶開盤，26日面向普通客戶開盤。
據了解，寶業(yè)光谷麗都開發(fā)商為寶業(yè)湖北建工集團旗下的湖北寶業(yè)房地產開發(fā)有限公司，三期共有368套房源，總建筑面積4.64萬平方米，項目早在2016年3月即已開工建設，2017年12月底竣工。根據預售方案，樓盤共拿出40%房源即147套作為剛需客戶優(yōu)先選房房源。
5月26日，記者在寶業(yè)光谷麗都三期開盤現場看到，盡管項目于5月22日申領了預售許可證，但四棟樓房均已全部建成，已成為名副其實的準現房。據現場銷售顧問介紹，項目預計今年10月底就可以交付，交付標準為毛坯，銷售均價超過1.5萬元。
事實上，寶業(yè)光谷麗都一期和二期在2013～2015年就已售罄，2016年10月底，項目放出即將開盤的消息，但一直拖延至今。
記者查詢發(fā)現，寶業(yè)光谷麗都二期開盤時房價僅8000余元每平方米，如今房價已經翻倍。
對于直到現在才開盤的原因，項目現場一位劉姓置業(yè)顧問的回答簡單明了：“捂盤唄”，現在預售證已經順利申請下來，就沒什么問題了。
位于楊春湖濕地公園旁、距武漢火車站僅兩公里的中國鐵建(601186,股吧)陽春湖畔二期同樣被疑捂盤惜售。5月30日，記者來到項目施工現場看到，多棟商品房已實現結構封頂，部分樓棟已“脫下”防塵網。據現場工作人員介紹，近期擬主推14、16號樓建面約78、89、92、108平方米房源，具體加推時間和價格待定。
據了解，該項目由中鐵四院集團房地產開發(fā)有限公司下屬全資子公司武漢鐵科高創(chuàng)置業(yè)有限公司開發(fā)建設，項目一期最早于2015年12月19日即已開盤，2016年11月一期項目最后一棟樓銷售完畢。
值得注意的是，與陽春湖畔同處武漢高鐵板塊并相距不遠的東湖金茂府2016年拿地樓面價達到14000元/平方米，彼時陽春湖畔銷售均價僅為9800元/平方米左右。如今東湖金茂府已首開入市，銷售均價達到25000元/平方米，陽春湖畔房價上漲的預期更加強烈。
早在2017年3月陽春湖畔三期就傳出即將開盤的消息，但至今時隔一年半一直未開盤，也讓項目陷入了“憋著漲價”的質疑。
對此疑問，武漢市房管局房產開發(fā)與市場監(jiān)管處負責人在接受記者采訪時表示，陽春湖畔已經申報了預售方案，準備在近期申報預售許可證，但是有可能這批房源對接了青山區(qū)和洪山區(qū)的還建安置，我們還在研究陽春湖畔的預售方案，所以預售許可證還沒有辦理。
根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等相關規(guī)定，寶業(yè)光谷麗都和陽春湖畔等項目無論是從工程形象進度和資金投入方面看均早已具備申請預售許可證并公開銷售的條件，緣何遲遲未開盤，是否涉嫌捂盤惜售？
對此問題，武漢市房管局行政審批處一位負責人告訴記者，房地產開發(fā)企業(yè)是預售許可證的申報主體，企業(yè)不提出申請房管部門沒辦法直接發(fā)證，同時如果房地產開發(fā)企業(yè)申報的價格過高沒有通過審批也無法獲得預售證。
而武漢市房管局房產開發(fā)與市場監(jiān)管處上述負責人向記者解釋稱，商品房項目如果達到預售條件，可以向房管部門申請預售許可證，也可以申請現售備案，這也是一些項目從工程形象進度來看已具備申請預售的條件甚至主體已經完工但還未開盤的原因。據其介紹，國家現在也在做現房銷售的試點，但目前大部分還是以申請預售為主。
那是否意味著房企擁有拖延申請預售證并推遲開盤的主動權？武漢市房管局相關負責人表示，正在對工程形象進度達到預售條件、但尚未申請辦理預售許可手續(xù)的商品房項目進行清查，并已對相關房地產開發(fā)企業(yè)下達督辦函，要求企業(yè)限期內說明情況、申辦預售許可手續(xù)。
供需矛盾突出一房難求
武漢市房管局5月16日公布的武漢市新建住房銷（預）售月度監(jiān)測簡報（2018年4月）數據顯示，4月份，武漢全市新建住房銷售均價9339.88元/平方米，與2016年10月份相比下降0.02%；全市商品房批準預售面積為171.38萬平方米、1.61萬套，環(huán)比分別增長11.13%、37.52%；新建住房銷售面積為119.76萬平方米、1.09萬套，環(huán)比分別增長12.58%、12.18%。
“4月份新建住房供應量和銷量均保持穩(wěn)步增長，銷售均價整體平穩(wěn)，住房庫存規(guī)模處于合理范圍�！蔽錆h市房管局方面表示。
億房網研究中心數據顯示，截至2018年4月，武漢商品住宅庫存僅390萬平方米。同時，自2018年起，武漢庫存商品住宅去化周期一直穩(wěn)定在兩個月左右。而在僅剩的390萬平方米存貨之中，仍包含大部分雙限房及別墅、洋房庫存，市場需求旺盛房源面臨的庫存問題更加嚴峻。
李國政告訴記者，武漢樓市整體上呈現出冷熱不均的態(tài)勢，均價1.5萬元~1.8萬元的剛需盤確實熱銷，“日光”的較多，但是2萬甚至2.5萬元以上的高端樓盤正逐步降溫，從之前狂熱的狀態(tài)回歸到正常。從區(qū)域上看，冷熱不均的現象也同樣存在，例如光谷東、四新、白沙洲和后湖等剛需盤比較集中的地區(qū)，購房需求火熱，由此產生的亂象也比較集中。
據了解，雖然武漢樓市新房二手房房價“倒掛”現象普遍存在，二手房價格普遍高于新房10%~40%，導致買房人排隊去“打新”“買到就賺到”，但和同類城市的成都、南京和杭州等城市相比，新房二手房房價差價相對較低，“倒掛”幅度在幾千塊錢左右。
李國政分析認為，市場供應緊缺、新房二手房房價“倒掛”、搖號保剛需等現狀下，導致武漢樓市正進入微妙的惡性循環(huán)。首先從限價開始，由于部分區(qū)域特別是漢口北、光谷東和白沙洲等區(qū)域的樓盤備案價和裝修標準受到嚴格限制，導致開發(fā)商“惜售”，放緩推盤節(jié)奏，進而導致市場有效供給不足，新房一房難求。在未來房價看漲的普遍預期下，新房、二手房間的價差反過來又刺激購房者搶購新房，這也為“茶水費”“價外價”和捆綁銷售等違規(guī)行為提供了土壤。
此外，由于限價導致前兩年高價拿地的部分樓盤難入市，也從另一方面加劇了樓市供應短缺的情況。
“出現一房難求的階段性供需矛盾，加大供應是根本，同時通過大力建設公租房和保障性住房，保障剛需優(yōu)先選房等措施，在需求端進行引導和分流�！蔽錆h市房管局房產開發(fā)與市場監(jiān)管處負責人告訴記者。
李國政表示，從供需角度看，最近一年多的時間，武漢樓市整體去化周期都小于6個月，已經處于警戒線狀態(tài)。根據統(tǒng)計，六月份將迎來推盤高峰，會有50個以上的項目開盤，這跟很多上市公司上半年沖擊業(yè)績、回籠資金的時間節(jié)點相關。