發(fā)布時(shí)間：2018-6-25 12:00:36來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào)
高杠桿是高利潤、高回報(bào)的重要實(shí)現(xiàn)途徑，對房企具有很大誘惑力。不過，房企負(fù)債具有數(shù)量大、期限長，受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這決定了絕大多數(shù)房企貌似實(shí)力強(qiáng)大，但實(shí)際上卻很脆弱。因此，房企高負(fù)債及其可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)亟待引起監(jiān)管層重視，尤其是要警惕房企高負(fù)債率對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)
近日，有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告指出，2017年主要上市房企（A股、H股和其他）負(fù)債規(guī)模與增速繼續(xù)加大。數(shù)據(jù)顯示，2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%，增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年，總有息負(fù)債超過千億元的房企有14家，較2016年增加6家，90%的房企總有息負(fù)債在上漲，且超過一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。
與一般企業(yè)負(fù)債相比，房企負(fù)債具有數(shù)量大、期限長，受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這決定了絕大多數(shù)房企貌似實(shí)力強(qiáng)大，但實(shí)際上卻很脆弱。因此，房企高負(fù)債及其可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)亟待引起監(jiān)管層重視，尤其是要警惕房企高負(fù)債率對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率達(dá)79.42%，房企杠桿率處于歷史高位。在高負(fù)債的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)近年來普遍保持著營收與利潤的雙增長，資產(chǎn)回報(bào)率保持著較高的比率。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，130家房地產(chǎn)企業(yè)今年一季報(bào)實(shí)現(xiàn)營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。為什么房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)回報(bào)率不斷增長，但資產(chǎn)負(fù)債率卻居高不下呢？這反映出房地產(chǎn)企業(yè)在以高負(fù)債率為代價(jià)提高資產(chǎn)回報(bào)率。
一般來說，造成企業(yè)高負(fù)債率的原因主要在于其經(jīng)營模式，房地產(chǎn)行業(yè)是負(fù)債經(jīng)營的典型，從土地、建設(shè)、銷售等幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都是借用金融機(jī)構(gòu)如銀行、信托以及購房者的資金來完成的。
房地產(chǎn)企業(yè)大多采用預(yù)售制度。一方面，這意味著開發(fā)商可以預(yù)先得到購房者的定金，這部分定金往往被用于房屋后續(xù)的開發(fā)建設(shè)中，也就是說，房企實(shí)際上是在用購房者的資金建設(shè)開發(fā)房屋，自投資金較少。而且，房屋預(yù)售在竣工前只能稱為負(fù)債，竣工后才能轉(zhuǎn)換為收入，預(yù)售額越大，負(fù)債越多。
另一方面，目前房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在快速開發(fā)、推盤過快的現(xiàn)象。繼2017年房地產(chǎn)銷售繁榮后，房地產(chǎn)企業(yè)競相爭奪高價(jià)地，因而紛紛拓寬融資渠道，這必然會(huì)提高房企的負(fù)債率。舉例來說，若房企向銀行融資，向銀行借錢買地、建樓，建好后抵押給銀行又可繼續(xù)獲得貸款開發(fā)樓盤，如此往復(fù)，形成了高負(fù)債率的資金鏈。
不難看出，房企日益增長的資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿的真實(shí)寫照。房地產(chǎn)企業(yè)是高杠桿企業(yè)，融資環(huán)節(jié)關(guān)系著房企生命線，資金實(shí)力代表著拿地、經(jīng)營、價(jià)格等方面的話語權(quán)，直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和發(fā)展規(guī)模，因而獲得低成本融資和強(qiáng)化現(xiàn)金回款率已經(jīng)成為房企得以生存壯大的關(guān)鍵。
從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，高杠桿是高利潤、高回報(bào)的重要實(shí)現(xiàn)途徑，高杠桿游戲?qū)Ψ科缶哂泻艽笳T惑力。不過，從防控金融風(fēng)險(xiǎn)和參照別國經(jīng)驗(yàn)的角度看，房企自有資金有限，投資量大、建設(shè)周期長、資金回收慢，特別是極易受到宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)政策的影響。因而，資金尤其是信貸資金不能無限制地流入房地產(chǎn)行業(yè)，必須防止催生房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而造成金融風(fēng)暴。
與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)高度依賴信貸資金，不斷上漲的房價(jià)及炒房收益形成了強(qiáng)大的“虹吸效應(yīng)”，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來了負(fù)面影響。面對房企高杠桿可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，房企唯有積極利用宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步去杠桿，不應(yīng)存在融資環(huán)境可能會(huì)放松的僥幸心理。那些凈負(fù)債率高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道單一的房企，更應(yīng)該積極思考如何保證企業(yè)資金鏈的安全，將負(fù)債率降低到一個(gè)比較健康的水平。