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新一輪樓市調(diào)控即將開(kāi)啟:或迎來(lái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施

發(fā)布時(shí)間:2018-6-25 12:07:58來(lái)源:騰訊財(cái)經(jīng)

近日,各地關(guān)于樓市調(diào)控的喊話不斷。

根據(jù)河北日?qǐng)?bào)的消息,日前,河北省住建廳轉(zhuǎn)發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》,強(qiáng)調(diào)要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金,降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn),調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)。

而北京則在619日發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)(2018)》,提出要完善調(diào)控政策措施,提升精準(zhǔn)調(diào)控水平,滿足首套剛需,支持改善需求,遏制投機(jī)炒房。

而在自貿(mào)區(qū)消息出爐后,就一直嚴(yán)控樓市的海南,其省委副書(shū)記、省長(zhǎng)沈曉明在近日接受媒體專訪時(shí)表示,海南要有“壯士斷腕”的勇氣和決心,堅(jiān)決減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

這與近期樓市的異動(dòng)有關(guān)。在930”開(kāi)啟的調(diào)控浪潮持續(xù)近兩年后,一度處在下行周期的樓市,卻在近期出現(xiàn)了微妙的變化。

一方面,輪動(dòng)效應(yīng)下的樓市末端,三四線城市在土地市場(chǎng)、去庫(kù)存等方面保持相對(duì)較高的熱度。但另一方面,與過(guò)往周期規(guī)律不同的是,成都、青島、沈陽(yáng)、大連等二線城市在各種調(diào)控對(duì)沖政策的作用下,5月也進(jìn)入房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市行列。

三四線樓市輪動(dòng)上漲

614日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。在需求端,5月單月的商品房銷售面積達(dá)到142億平方米,比4月增長(zhǎng)了175%,同比增長(zhǎng)8%。

價(jià)格方面,百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示,5月,其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12514元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)07%,同比增長(zhǎng)113%。

其中,一線、二線、三四線城市新房成交均價(jià)同比增幅分別為32%、140%和118%。漳州、金華、莆田等三四線城市,是房?jī)r(jià)同比增幅最大的城市。

在一線城市中,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,北京市一手房在2018年除2月以外持續(xù)上揚(yáng),二手房從持續(xù)了近一年的環(huán)比下降開(kāi)始轉(zhuǎn)為上漲。

這甚至在租賃市場(chǎng)也有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,5月,北京某中介公司房源單平米租金同比上漲142%,環(huán)比上漲24%,近三月租金環(huán)比漲幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。

與此同時(shí),供給端的數(shù)據(jù)繼續(xù)旺盛。前5月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資41420億元,同比名義增長(zhǎng)102%,增速連續(xù)三個(gè)月維持10%以上。而房企購(gòu)地面積增速,由前4月的-21%,轉(zhuǎn)為21%。房企施工面積和新開(kāi)工面積增速也均有所擴(kuò)大。

另外,土地市場(chǎng)的熱度也還在持續(xù)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,201815月,全國(guó)300城市土地出讓金總額為15887億元,同比增加約38%。

其中,由于很少有限價(jià)政策,三四線城市的土地市場(chǎng)在房企“外溢”過(guò)程中持續(xù)火熱。5月,三四線城市完成土地出讓金為1654億元,環(huán)比增加66%;此外,成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等各項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)率都明顯高于一二線城市。

“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大,導(dǎo)致了市場(chǎng)供需失衡!弊〗ú孔》空邔<椅瘑T會(huì)副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

在顧云昌看來(lái),盡管出現(xiàn)了樓市的整體回調(diào),但不同城市的情況仍有所不同。一方面,目前使用較廣的限價(jià)等行政調(diào)控手段,放大了購(gòu)買新房的投資收益,激發(fā)了購(gòu)房需求,另一方面,一些二三線城市的人才政策吸引了外來(lái)住房需求釋放。

而對(duì)于三四線城市,顧云昌用“舞龍”來(lái)形容樓市的輪動(dòng)效應(yīng),龍頭的一線城市整體還處在市場(chǎng)低迷期,但龍尾末端的三四線城市,則還處在尚未開(kāi)始下行的高峰狀態(tài)。

調(diào)控需要“調(diào)和控”

多位受訪人士均指出,調(diào)控政策的走向,與資金面的收緊,將會(huì)決定目前微妙的樓市在接下來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)。

資金層面,華泰證券指出,在融資端持續(xù)收緊的情況下,政府和房企之間的價(jià)格博弈可能發(fā)生變化。一方面,房企為加速資金回籠,可能在價(jià)格方面做出讓步;另一方面,政府也有意通過(guò)擴(kuò)大供給,緩解熱點(diǎn)城市的供需缺口,避免一二手房?jī)r(jià)倒掛所帶來(lái)的投機(jī)過(guò)熱。

而顧云昌則表示,三四線城市此輪上漲得益于貨幣化棚改所釋放的購(gòu)買力,但隨著去庫(kù)存的深化,貨幣化棚改在部分城市的補(bǔ)貼力度可能減小,而此類城市的土地市場(chǎng)當(dāng)前處于高位,土地供應(yīng)相對(duì)充足,補(bǔ)貼資金的減少可能會(huì)對(duì)未來(lái)的需求造成很大壓力。

而在調(diào)控層面,政策的范圍和深度,也被認(rèn)為將會(huì)有所變化。

一份研究院的數(shù)據(jù)顯示,5月,7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市(限購(gòu)或限貸)新建商品住宅成交面積約272萬(wàn)平方米,環(huán)比減少2%,同比增加20%;11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控(僅限售)的三四線城市新建商品住宅成交面積約580萬(wàn)平方米,環(huán)比增加20%,同比增加16%。

因此,限購(gòu)和限貸等較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施,被認(rèn)為將可能在一些熱點(diǎn)三四線城市加以實(shí)施。

同時(shí),調(diào)控的深化也在不斷從文件走向落實(shí)。此前一位分析師在接受記者采訪時(shí)表示,樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)注重“調(diào)和控”兩個(gè)方面,一方面要控制市場(chǎng)情緒和預(yù)期,另一方面,更要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調(diào)”,是市場(chǎng)過(guò)熱的主要原因。

這也是一些城市目前調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的重點(diǎn)。上述河北文件指出,熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。

而在65日,深圳住建委發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》,則將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2224,多元化住房供應(yīng)體系的思路十分清晰。

一周前,全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、原中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民在公開(kāi)演講時(shí)提出,房地產(chǎn)市場(chǎng)累積了一些風(fēng)險(xiǎn),目前行政性措施已經(jīng)不能根治,必須在六方面同步加快改革。包括改革政府壟斷住宅用地體制、改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制、改革售多租少的結(jié)構(gòu)并實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度、改革房地產(chǎn)稅、改革住房公積金制度和改革農(nóng)村土地制度六個(gè)方面。

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