發(fā)布時間：2004-9-30來源：香港經(jīng)濟日報
停批土地房價更炒高今年初國土資源部下發(fā)通知，要求“停止經(jīng)營性土地使用權(quán)協(xié)議出讓，全國各地要在今年8月31日前，把歷史遺留下來的協(xié)議出讓問題處理完畢。”地價是房價的先行指標，在緊縮政策的影響下，今后一段時期土地供給必將大降，地價必將持續(xù)攀高，再加上業(yè)內(nèi)人士推波助瀾，地價房價必定高居不下，且不斷上漲。由于人們對未來土地及房屋供給減少的預(yù)期，以及老百姓對購房需求的不斷增加，房價進一步上漲更不可避免。
這樣說來，地價房價的上漲元兇，便是緊縮的土地政策，其實不然。因為高地價都是在制度漏洞下，過分投機惹的禍。制度漏洞讓權(quán)力資本化，就算在宏觀調(diào)控下，有的地方還在觀望，等待有所緩和的□象，立即繼續(xù)擴張用地。
從房地產(chǎn)開發(fā)周期看，一般為3年左右，而今年以前開工的房地產(chǎn)項目，并沒太多受到調(diào)控而停工。所以，把緊縮土地政策，說是導(dǎo)致房屋供給減少、房價上升的原因是不應(yīng)該的，因近期的供給是兩三年前開的項目，供給量并沒減少，價格上升只是投機炒作導(dǎo)致。
國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)重點一直以住宅為主，但近兩年商業(yè)用房的開發(fā)投資增速，已超越住宅投資，增速還在不斷擴大，今年上半年達到35%以上，遠比住宅的30%要高得多。同時這也是在宏調(diào)下，因住房開發(fā)難度愈來愈高，開發(fā)商把投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)用房所致。
近兩年商業(yè)用房發(fā)展迅速，各地興起了建造大型商業(yè)區(qū)的熱潮。商業(yè)用房開發(fā)，在去年開始形成熱潮，投資增長率比2002年上升36%，是歷年最高漲幅，而且上升的項目都是集購物、餐飲、娛樂、休閑、健身、住宿于一體的超大型購物廣場。今年上半年，商業(yè)用房的竣工面積，就比去年同期增長了22%，是各種用房的最高增長率。一些地方更以北京和上海等大城市的商業(yè)區(qū)作藍本，大興土木，同時還以各種甚么中心作口號招商。其實這種大型商業(yè)用房開發(fā)，只適合發(fā)達的大城市，國內(nèi)的城市都是中小型的，根本無力承擔(dān)也不適合。
目前國內(nèi)城市化比率還不到40%，還有60%以上人口生活在農(nóng)村，他們的消費場所還是集中在市集、農(nóng)貿(mào)市場和小零售店。就算是大城市，如北京、上海等，居民的日常消費還是去連鎖店和超級市場。在農(nóng)村人口占大多數(shù)、平均收入和總消費水平還不高下，建設(shè)大量既大型又豪華的商場，其結(jié)果必然是空置和倒閉。
收緊信貸難以小博大由于整個金融體系的存款資金充足、富余資金又充裕，截至今年6月底，存貸款差就高達6.1萬多億元人民幣。銀行紛紛尋找資金出路，但優(yōu)質(zhì)的工商業(yè)放款對象又很難找到，城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)抵押貸款，就成了各銀行爭相進入的低風(fēng)險業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在這種消費性貸款需求刺激下，開發(fā)商的投資沖動就常常能得到銀行的資金貸款支持。
在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源中，自籌資金及其他資金不但占了75%，這兩種資金的增長，更由1999年的15%上升至去年的36%和今年上半年的41%，自籌資金的來源，主要靠預(yù)售房款和銀行的流動資金貸款。所以在整個投資資金來源中，除了從股市圈的，扎□建筑商和材料商的，客戶預(yù)付款的，未交土地款的，剩下的才是開發(fā)商自己的本錢。以這相對少得可憐的本錢來和利潤相比，這極高的利潤率誘引□愈來愈多投資者投向房地產(chǎn)。但在宏調(diào)信貸收緊下，購房者必受到抑制，80%以上資金來自銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)，必定出現(xiàn)資金短缺，如此一來泡沫就會被壓破。