發(fā)布時(shí)間：2004-10-4來源：中新網(wǎng)
石旭升驅(qū)車16000公里，完成了對(duì)30個(gè)城市、100個(gè)樓盤的全國大“踩盤”行動(dòng)。東南西北跑過一圈后，石旭升對(duì)城市地產(chǎn)最直接的印象是“南北要求差異，東西貧富差距。”
南北差異主要由自然氣候帶來。北方偏功能，要求恒溫恒濕、抗風(fēng)沙；南方偏景觀，要求采光與通風(fēng)。與東西差異相比，南北差異并不是什么問題。因?yàn)闁|西貧富差距直接導(dǎo)致了全國作為一個(gè)整體市場(chǎng)的供應(yīng)不足和供應(yīng)過剩，呈現(xiàn)出價(jià)格飛漲和空置嚴(yán)重兩種現(xiàn)象并存。
一般說來，價(jià)格飛漲的直接原因是土地供應(yīng)不足造成的，這可以應(yīng)驗(yàn)供求關(guān)系決定價(jià)格、物以稀為貴的道理。“錢不值錢，土地才值錢”說的正是寧波、杭州、南京、青島等地的情況。這些城市財(cái)政富足，政府并不急著通過土地套現(xiàn)，出讓土地像高檔酒店上餐一樣，一小盤一小盤地上來，把人的胃口弄得越來越高，價(jià)格里自然會(huì)擰出一些水分。
2003年寧波商品房預(yù)售均價(jià)已高達(dá)4000多元／平米，并且還供不應(yīng)求。在寧波買樓，售樓小姐往往把臉背過去說：沒有。
而與此形成對(duì)比的是房屋空置嚴(yán)重的情況，究其原因還主要是供應(yīng)過量。主要有長沙、南昌、石家莊、鄭州、濟(jì)南、云南、貴陽等中西部城市。以貴陽為例，截至2003年其空置房達(dá)280萬平方米。
這些城市相對(duì)落后，城市化是他們發(fā)展城市的法寶。據(jù)觀察，城市化在那些城市被理解為吸引大商家和小業(yè)主進(jìn)城，并且對(duì)主管城市的人來講，城市化首先要做的是塑造城市形象，塑造形象需要很多錢，主要來自出讓土地，因?yàn)榧敝X，便宜也可以出手。出讓土地一舉兩得，既鼓了財(cái)政的腰包，又紅火了招商引資。于是政府對(duì)于那些少數(shù)企圖圈占大量土地浪費(fèi)資源和沖擊市場(chǎng)的開發(fā)商，他們幾乎可以做到惟命是從地貼身服務(wù)。
在昆明，能見到500萬平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目，在重慶，能見到300萬平方米的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的規(guī)模比當(dāng)年該市的全部銷售量還要大。某位地產(chǎn)專業(yè)人士笑言，“深圳的大盤放到這些地方就只能算是小盤了�！�
東西差異要求不同調(diào)控政策
石旭升認(rèn)為造成這兩種現(xiàn)象的原因只有一個(gè)：“圈地”！
而“圈地”的產(chǎn)生，各地有關(guān)政府部門要付最大的責(zé)任。這里也有兩種不同的“圈地”形式，東部以“政府圈地”為主，中西部地區(qū)則以“企業(yè)圈地”出現(xiàn)。前者造成供應(yīng)不足、價(jià)格高升；后者則造成了土地吃緊，造成許多開發(fā)商大量囤積土地，造成土地供應(yīng)過剩。
通常對(duì)樓市降溫最有效的辦法，一是收緊銀行按揭，二是控制土地供應(yīng)。
但是，這兩把“手術(shù)刀”應(yīng)該分別使用，如果在同一個(gè)城市同時(shí)下手，就會(huì)遇到麻煩。例如面對(duì)“價(jià)格過熱”的樓市，你越是減少土地供應(yīng)，價(jià)格反而越高。這也就是在市場(chǎng)供應(yīng)不足的前提下，即使是采取最市場(chǎng)化的手段，如招標(biāo)拍賣土地，地價(jià)也會(huì)虛高一樣。同樣，面對(duì)一座“空置嚴(yán)重”的城市，你越是收緊銀根，開發(fā)商的資金鏈越可能斷裂，老百姓的有效需求越可能降低。
這兩種辦法都具有雙重性。以銀行按揭為例，一方面它擴(kuò)大了有效需求，另一方面它作為原因和前提擴(kuò)大了市場(chǎng)供應(yīng)。前者的結(jié)果是減少了市場(chǎng)上的空置房，后者的結(jié)果是使空置更加嚴(yán)重。所以必須慎重對(duì)待對(duì)銀行按揭的調(diào)整。土地供應(yīng)也是如此，供應(yīng)過大，空置嚴(yán)重；供應(yīng)不足，價(jià)格飆升，出現(xiàn)價(jià)格虛熱。
“中國幅員遼闊，國家部門之間、國家部門與地方部門之間，地方部門與開發(fā)商之間，開發(fā)商與老百姓之間存在著嚴(yán)重的利益分歧，房地產(chǎn)更是缺乏市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)和信息披露制度，其問題的根源是不一樣的，可謂有的健康、有的過熱、有的過冷，是需要因地制宜的�！笔裆f，“因此，制定政策時(shí)不應(yīng)是一刀切，而是兩刀、甚至幾刀切。國家此次土地宏觀調(diào)控，實(shí)際只起到一半作用，即控制了中西部的空置泡沫，東部的價(jià)格泡沫卻更嚴(yán)重�！�
石旭升認(rèn)為中國樓市不是一個(gè)“收”與“放”的問題，而是一個(gè)量化調(diào)整、局部調(diào)整的問題。
那么，“能否為城市執(zhí)政者提供一個(gè)診斷樓市冷熱的量化標(biāo)準(zhǔn)呢？”他提出。因?yàn)橹挥羞@樣，我們才會(huì)隨時(shí)知道我們的供應(yīng)量是大是小，銀行按揭是高是低。然而，“這么簡單的事情卻沒人來做�！笔裆畤@。
比如土地供應(yīng)量，我們可否從往年的市場(chǎng)消化量來確定今年的的土地供應(yīng)量？這些都是硬的指標(biāo)，一般情況下，該地區(qū)新增的土地供應(yīng)量不得大于去年銷售量的1.5倍。再如銀行按揭，可否通過當(dāng)?shù)刭徺I按揭銀行信譽(yù)度來評(píng)估？最終能夠確定銀行按揭是否需要調(diào)整，或調(diào)整多少。一般情況下，個(gè)人銀行按揭執(zhí)行率在95%以上的地區(qū)，其政策可以維持不變。