發(fā)布時間：2004-10-8來源：金羊網-羊城晚報
政策變化帶來哪些影響
今年國家不斷出臺宏觀調控政策，這些政策對社會生活的多個領域都產生了深遠影響，房地產業(yè)也不例外，甚至在總體調控之前就已開始越來越收緊。
今年2月，銀監(jiān)會放出風，將出臺《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，在征求意見稿中特別強調“商業(yè)銀行應著重考核借款人還款能力”，具體要求是，商業(yè)銀行應將每筆個人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下。也就是說，如果貸款人家庭月入1萬元，則每月的房貸月供最多不能超過5000元，如果以前已經有房貸、車貸等其他債務，則可貸款項會更少，這就對貸款人的經濟能力提出更高要求。并且，隨著中央對房地產開發(fā)信貸規(guī)模的控制，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻。5月8日，溫州市工行率先上調個人購房貸款利率，同時宣布對購買3套住房以上的貸款不再辦理住房按揭，隨后，北京、上海都相繼跟風操作。廣州的各大銀行雖然沒有明確提出上述做法，但也紛紛表示，將加強對貸款人的信貸審核，對于二次購買者更要從嚴考察，必要時將上浮貸款利率。各銀行還對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目出臺相應限制，對公司購買寫字樓予以限制，對未封頂的高檔住宅不放貸等。這些政策提高了房貸門檻，如原本準備了10萬元進行兩成首付，結果首付比率提高到三成，那么買房計劃就只好拖后。但由于各銀行房貸政策不盡相同，老百姓應可細心尋找合適自己的銀行。
此外，國家土地政策嚴格對土地開發(fā)進行把關、利率有可能上調、物業(yè)稅已在部分城市試行等，都會對房地產市場產生影響，從而直接影響到老百姓的房貸。
巧用銀行新型房貸方式
隨著貨幣化分房的逐漸普及，到銀行按揭買樓已成為絕大多數人購房的主要手段。先買房，后還款的觀念可謂深入人心。而初看銀行的住房貸款，似乎都差不多，但房貸市場的不斷發(fā)展，也促成了銀行之間的激烈競爭，推出與眾不同的貸款方式，成為銀行吸引客戶的絕招。理財專家推薦，今年和去年廣發(fā)推出的理財型房貸和民生推出的不指定樓盤按揭、組合還貸等，算是其中比較亮眼的一些房貸產品。
理財型房貸
如廣發(fā)前不久推出的家多好理財型房貸，在提高房貸辦理效率的基礎上，通過理財抵息、存本抵貸等方法，為買樓人實現利息“減負”。貸款人在歸還房貸后，還能無需重新辦理手續(xù)，就能自動獲得同等額度的授信貸款�！凹叶嗪谩笔侨绾螌崿F利息“減負”的呢？廣發(fā)個人業(yè)務部人士給記者解釋到，該種按揭方式，將提前還款與自動額度授信結合起來，實現了存款等額沖減貸款，這樣本金越來越少，利息自然也就降低。簡單的說，就是買樓人在廣發(fā)擁有一個儲蓄賬戶，便可申請把該賬戶上的存款自動用于提前償還貸款本金。每月20日，當該申請人在廣發(fā)的存款達到1萬元的整數倍后，即可自動劃轉資金用于提前還貸。提前還款后，申請人還能獲得等額的個人綜合授信，并且各期提前還款額可全額累加授信，額度1年1定。住房抵押貸款還能在一定條件下享受利率下浮5%—10%的優(yōu)惠。此外，貸款人的還款賬戶在保留最低金額后，還可按月將剩余金額自動轉入定期賬戶進行理財，獲得比活期存款更高的回報。
組合還貸法
民生銀行去年推出的組合還貸法，則是在傳統等額本金及等額本息還款方式的基礎上，根據借款人的收入成長曲線，為借款人“量身定做”的還款方式。它是將貸款本金分段償還，根據資金的實際占用時間計算利息的還款方式。即根據借款人未來的收支情況，首先將整個貸款本金按比例分成若干償還階段，然后確定每個階段的還款年限。比如收入較少的時候就少安排還款本金，收入穩(wěn)定豐厚的30-45歲，就多安排還款本金等。還款期間，每個階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計算每月償還額，未歸還的本金部分按月計息，兩部分相加即形成每月的供款金額。組合還款可根據借款人未來的收入變化，靈活安排其每期供款額；依據借款人支出的變化，合理調整借款人的每期供款額。
此外，諸如不指定樓盤按揭等，雖然出發(fā)點很好，但在現有房地產銷售中，指定樓盤的現象非常普遍，這種方法就沒太大用武之地，而且涉及到各方面風險，銀行對此作法有所保留，只表示個別案例可以給予考慮。因此，購房者在辦理按揭前，應多了解各銀行房貸方式，盡可能找到適合自己的方法。
案例一：理財型房屋按揭貸款
家庭月收入：5500元
貸款額：30萬元
還款期：15年
還款法：等額本息
每月儲蓄：1000元
貸款利率：5.04%
選擇每年自動提前還款10000元
可以節(jié)省的第一部分費用：
一般按揭貸款：128154.3元
理財型按揭貸款：98187.21元
減少利息支出29967元
可以節(jié)省的第二部分費用：
每發(fā)生一次貸款，可以節(jié)省費用：
1、房屋評估費約需2100元；
2、房管局抵押登記等雜費400元；
3、律師費約需500元；合計：約3000元
利息支出和費用開支合計共節(jié)省32000余元
案例二：理財型房屋抵押貸款
貸款額：50萬元貸款
期限：1年
家庭月收入：5500元
每月儲蓄：1000
還款方式：一次還本按月付息
貸款利率優(yōu)惠：下浮10%
可以節(jié)省的第一部分費用：
一般抵押貸款：31862元
理財型抵押貸款：27684元
減少利息支出4178元
可以節(jié)省的第二部分費用：
每發(fā)生一次貸款，節(jié)省的費用如下：
1、房屋評估費約3500元；
2、房管局抵押登記等雜費400元；
3、律師費約500元；
合計：約4400元
利息支出和費用支出合計共節(jié)省8500余元
加息預期下應否提前還貸？
最近，關于央行可能升息的傳言滿天飛，很多買房人擔心一旦加息，自己要多支付很多利息，因此不少人動了提前還貸的念頭。
對此，理財專家表示，提前還貸就未必好。比如文章開頭提到的王先生，他的做法就比較理性。如果只是為了可能升息前提下多支付的利息，而將自己的流動資金全部拿去還貸，不但可能錯失潛在的其他投資機會，還會陷入緊張的財務危機中。因此，買房人應理性面對加息，即使真的加了，也要根據自己的財務狀況決定是否提前還貸。
農業(yè)銀行的一位理財分析師就指出，提前還貸并非適合任何人，要提前還款，應該是目前經濟條件比較好，且手頭的錢暫時沒有其他的用途。買房人若月收入不高，但收入穩(wěn)定，就比較適合較長年限的貸款，并按部就班地還款，不會影響日常生活。舉個例子，市民張先生向銀行貸款10萬元執(zhí)行的是商業(yè)貸款的利率。經測算，在貸款后第5年末他累計向銀行歸還本金43085.75元，支付利息22268.11元，還剩貸款余額(本金)56914.25元。若維持原貸款合同不變，至第10年還款期滿，累計將向銀行支付利息30707.60元。若在第5年末就申請?zhí)崆斑€清貸款，那么只要歸還剩余本金56914.25元即可。在前5年，由于張先生占用的貸款數額較后期大，所以實際發(fā)生和支付的利息相應就多，占總利息額的72.52%；后5年因已經歸還了大部分的本金，實際發(fā)生、支付的利息也就少了，占總利息額的27.48%。通過計算可以看出，張先生前5年的貸款平均利率要遠比后5年的高；后5年貸款的平均年利率算下來只有2.97%，要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此，如果沒有比較好的投資方向，他應該一次性還清所有貸款，可少支出8000多元的利息；若他比較擅長投資，則不必提前還款，可將這56000多元投資股市、郵市、基金等，只要投資的年回報率高于2.97%，就是劃算的。