發(fā)布時間：2004-10-10來源：湖北住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)
1994年11月15日，建設(shè)部令第40號發(fā)布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，自1995年1月1日起施行。該辦法頒布以來，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序起到了重要作用，但隨著形勢的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些新情況、新問題。為了更好地維護(hù)消費者合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，今年7月20日，建設(shè)部令第131號發(fā)布了《關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》，我認(rèn)為這個決定是非常及時和必要的，它的特點和增加的內(nèi)容主要涉及以下幾個方面：
第一，明確提出了消費者在按合同約定收房90日內(nèi)，因開發(fā)商原因辦不妥“兩證”，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。
《決定》指出：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
關(guān)于辦理“兩證”問題，《武漢市商品房買賣合同》第十五條有明確約定，其條款與決定內(nèi)容一致。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視，提前做好準(zhǔn)備工作，嚴(yán)格履行合同條款的約定，維護(hù)消費者合法權(quán)益。
第二，明確了商品房廣告、說明書應(yīng)載明許可證號。
《決定》指出：“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。
按照《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，沒有取得商品房預(yù)售許可證不能做廣告，廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者。
目前，仍然有少數(shù)開發(fā)企業(yè)在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，在媒體上發(fā)布商品房廣告或印制散發(fā)傳單，這些都是違法行為，市開發(fā)辦將加大查處監(jiān)管力度，督促開發(fā)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，對惡意炒作、發(fā)布虛假廣告的嚴(yán)肅查處，對無證刊登商品房廣告的，經(jīng)批評教育不改者，通過媒體和市開發(fā)辦網(wǎng)站予以曝光。
第三，明確了開發(fā)企業(yè)提供虛假材料予以行政處罰。
《決定》指出：“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況，提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可證，并處3萬元罰款。增加這一處罰條款非常必要。過去，遇到類似問題，由于沒有相應(yīng)的處罰規(guī)定，只能撤證而沒有處罰條款，現(xiàn)在明確規(guī)定對開發(fā)企業(yè)提供虛假材料的行為應(yīng)進(jìn)行處罰，但我認(rèn)為處罰標(biāo)準(zhǔn)偏低，如果力度再大一點，效果會更好。
第四，明確了開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。按建設(shè)部要求，市開發(fā)辦正在制定相應(yīng)的監(jiān)管辦法。
第五，明確了商品房預(yù)售許可證辦理程序。
今年7月1日起，市開發(fā)辦按行政許可法的要求，進(jìn)一步規(guī)范了辦證程序，嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求辦理商品房預(yù)售許可證，如制定了商品房預(yù)售許可辦理一次性告知書，對受理、審核、許可、公示都有明確規(guī)定。消費者可通過市開發(fā)辦政務(wù)網(wǎng)（www.wh-kfb.gov.cn）查閱開發(fā)企業(yè)辦證情況。
市開發(fā)辦堅持把規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序作為一項長期重要工作來抓，今后將繼續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律法規(guī)，堅持依法行政，嚴(yán)格管理，加大監(jiān)管檢查工作力度，營造良好的市場環(huán)境，保護(hù)居民住房消費的積極性，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。