發(fā)布時(shí)間：2004-10-25來(lái)源：重慶商報(bào)
對(duì)話背景
去年以來(lái)，規(guī)范房市的政策不斷出臺(tái)，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施也直指最熱門(mén)的房地產(chǎn)業(yè)。一時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。談價(jià)格、話規(guī)模、說(shuō)信貸、問(wèn)走勢(shì)、議冷熱、論公平、評(píng)財(cái)富、侃排行，應(yīng)有盡有。
對(duì)話人物
陳淮：建設(shè)部政策研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家。
巴曙松：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、博導(dǎo)。
宏觀調(diào)控是短暫調(diào)控
記者：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)生怎樣的影響？
陳淮：宏觀調(diào)控指的都是短期的事，一個(gè)季度、半年、一年、最多兩年。
你現(xiàn)在問(wèn)我從長(zhǎng)遠(yuǎn)看國(guó)家宏觀調(diào)控，我怎么回答？打個(gè)比方：一個(gè)孩子在成長(zhǎng)的過(guò)程中不斷患感冒，現(xiàn)在問(wèn)某一次感冒對(duì)他將來(lái)考清華大學(xué)有什么影響？
宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)只有開(kāi)拓市場(chǎng)，開(kāi)拓廣大消費(fèi)者需要的普通商品房。
巴曙松：嚴(yán)格說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)還沒(méi)經(jīng)歷過(guò)一次“增長(zhǎng)-高峰-投資-收縮-低谷”這樣完整的周期。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商絕大部分進(jìn)入了習(xí)慣快速的擴(kuò)張時(shí)期，習(xí)慣了房子還沒(méi)有出就賣(mài)完了。但我要說(shuō)：在冬天開(kāi)業(yè)的冷飲店如果能經(jīng)營(yíng)成功，他才是個(gè)好的冷飲店。
市場(chǎng)開(kāi)始透明化。宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)必然會(huì)走向買(mǎi)方市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有低迷
記者：目前全國(guó)樓市低迷，但重慶房?jī)r(jià)卻繼續(xù)攀升，怎樣看待這個(gè)矛盾，深層次的背景是什么？
陳淮：誰(shuí)說(shuō)全國(guó)市場(chǎng)低迷了？我認(rèn)為是購(gòu)銷(xiāo)兩旺。我沒(méi)法回答這個(gè)問(wèn)題。
巴曙松：貨幣政策實(shí)施以來(lái)產(chǎn)生了很好的收效，但是也有一些趨勢(shì)值得關(guān)注，其中就是房地產(chǎn)價(jià)格的回升，并帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)的上升，比方說(shuō)鋼鐵。
從這個(gè)方面看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響未必表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下降，也可表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給和需求增幅都有所回落。
開(kāi)發(fā)商融資難是假象
記者：開(kāi)發(fā)商如何解決融資難？
陳淮：誰(shuí)說(shuō)開(kāi)發(fā)商融資難了？如果你符合自有資金比例，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也符合國(guó)家規(guī)定，能夠一次性交土地出讓金，房地產(chǎn)金融體系就有無(wú)窮多的成熟品種供利用，根本不存在資金缺口。
巴曙松：實(shí)際上有一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)商融資很容易。這是因?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)可供選擇的范圍并不多，房地產(chǎn)公司里面符合貸款條件的只在10%左右，所以感覺(jué)融資難。
其實(shí)利用外資是一個(gè)辦法，據(jù)說(shuō)重慶房市今年已吸收外資1.2億美元，是去年同期的11倍多。另外，房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等等都可以融資。
房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲
昨日上午，記者對(duì)金融專(zhuān)家巴曙松進(jìn)行了專(zhuān)訪。
記者：您認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)還將增長(zhǎng)嗎？
巴曙松：肯定要漲，漲到反映其稀缺資源特性的水平，這個(gè)過(guò)程大概有20年。
記者：怎樣才算是反映稀缺資源水平？
巴曙松：假設(shè)地球上只有100個(gè)單位的石油，人類(lèi)每年加起來(lái)用一個(gè)單位，什么時(shí)候用完這些石油？一般市民會(huì)說(shuō)是100年。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家回答：永遠(yuǎn)用不完。
為什么呢？因?yàn)橛幸粋�(gè)市場(chǎng)機(jī)制。當(dāng)用到50個(gè)單位時(shí)，價(jià)格將極大上升，并將出現(xiàn)很多替代品。我要說(shuō)的是，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)沒(méi)有反映資源稀缺程度。
炒房比炒股還黑
記者：一些開(kāi)發(fā)商提供虛假信息，制造稀缺假象，炒作房地產(chǎn)價(jià)格，這應(yīng)如何看待？
巴曙松：應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)控，不能允許和縱容開(kāi)發(fā)商像炒股票一樣炒作房地產(chǎn)。現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商對(duì)外發(fā)布虛假信息：號(hào)稱(chēng)每月將上漲房?jī)r(jià)100元，導(dǎo)致緊張情緒。
前房市本來(lái)信息就缺乏透明，到底有多少可供交易？?jī)r(jià)格？什么時(shí)間交易的？嚴(yán)格的說(shuō)，房市比股市黑多了：股票市場(chǎng)誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)賣(mài)，什么價(jià)格買(mǎi)的，什么價(jià)格賣(mài)的，在哪個(gè)營(yíng)業(yè)部都一清二楚。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)有嗎？
房市危險(xiǎn)訊號(hào)不準(zhǔn)
記者：重慶房租去年下滑，二手房交易量也出現(xiàn)下降，現(xiàn)在又出現(xiàn)二手房交易均價(jià)下降。這是否是房市的危險(xiǎn)訊號(hào)或有何預(yù)兆？另外，商品房?jī)r(jià)格不因成本的上漲而上漲，反而下降，會(huì)否出現(xiàn)泡沫？
巴曙松：嚴(yán)格的說(shuō)，以上都是房市危險(xiǎn)訊號(hào)，但誰(shuí)能保證這幾個(gè)指標(biāo)的真實(shí)性呢？
租金下滑并不能說(shuō)明市場(chǎng)就一定有泡沫，比方說(shuō)很多地方的房東因長(zhǎng)期在國(guó)外，因此都低價(jià)出租。
根據(jù)英國(guó)某報(bào)研究表明，我們很難找到不同城市，每一個(gè)城市是有泡沫或沒(méi)泡沫。通常用的第一個(gè)指標(biāo)是你供房支出占收入的比例，但不同城市的表現(xiàn)差異很大；第二是住房空置水平；第三是投資用房占整個(gè)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的比例。關(guān)鍵問(wèn)題，我們的數(shù)字是經(jīng)過(guò)可靠渠道采集的嗎，是真實(shí)的嗎？
對(duì)話：明年夏天前要升息
融僑：國(guó)外媒體報(bào)道很多，人民幣即將升值7%，還有說(shuō)央行將對(duì)購(gòu)房按揭貸款加息。這到底怎么回事？
巴曙松：7%的匯率是韓國(guó)一家報(bào)紙報(bào)道的，說(shuō)在10月15日之前人民幣要升值7%，事實(shí)證明匯率并沒(méi)有上升。
關(guān)于利率，我敢說(shuō)明年夏天之前，央行一定會(huì)加息，大家拭目以待。
同創(chuàng)：121號(hào)文件緊縮銀根是不是一種逆市操作？
陳淮：央行121號(hào)文件管的是金融業(yè)，不和你開(kāi)發(fā)商來(lái)往，因?yàn)槟泔L(fēng)險(xiǎn)大，但并沒(méi)管你開(kāi)發(fā)商。比方說(shuō)娶媳婦，我只管我的女兒不和你來(lái)往，你娶不娶得到媳婦關(guān)我啥事？
聲音：目前重慶房市沒(méi)有泡沫
重慶市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)蒙毅： 首先看投資，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源銀行只占17.4%，自備資金占了33.3%，主要依靠社會(huì)資金。
空置率是一個(gè)最大、最重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前重慶的情況是，空置房一年319萬(wàn)平方米。但住宅的空置房只有84萬(wàn)平方米，空置率非常小。