發(fā)布時間：2004-10-27來源：中國經(jīng)營報
中國房地產(chǎn)市場似乎已成為眾矢之的，關于房地產(chǎn)是否存在“泡沫”以及房地產(chǎn)金融風險的爭論甚囂塵上。
分歧一：“泡沫”論的兩個前提是否成立？
堅持中國房地產(chǎn)“泡沫“說者有兩個重要依據(jù)，即空置率和房價過高。某境外媒體預測：“在未來的幾年里，房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。”
“用空置率來證明中國房地產(chǎn)存在‘泡沫’是非�？尚Φ�，原因是我國的空置率算法和國際通行的算法相差太大�！敝行抛C券房地產(chǎn)分析師王德勇對記者表示。據(jù)了解，國際上的空置率是用空置房屋面積除以全部存量面積，而我國空置率是用商品房空置房屋面積除以近三年來所有峻工房面積。顯然，兩個分母不一樣，如果套用中國的算法，分母為10億平方米，空置率約為15%，而以國際算法，分母為110億平方米，空置率僅為3%左右，這導致我國房地產(chǎn)空置率與國際相比明顯偏高，所以王德勇特別強調(diào)：“絕不能簡單以國際上10%的空置率警戒線為依據(jù)，說中國的房屋空置率過高。”
建設部政策研究中心課題報告也認為，不能否認房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。這說明當前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。
而對于“泡沫”說的另一個論據(jù)——國內(nèi)一些城市房價上漲的事實，王德勇依然認為目前中國房價并不高，房地產(chǎn)市場不存在“泡沫”。他分析，“中國的房地產(chǎn)價格是以中國新建的商品房價格為標準的，而不是所有成交房的價格，后者不僅包括商品房，還包括二手房、房改房、廉租房等，是所有成交房的平均價格，所以前者的房價要遠遠高于后者的房價�！�
分歧二：加息能不能阻止房價上漲？
“目前房價已經(jīng)虛高”，社科院金融所金融發(fā)展室主任易憲容博士認為，最近一輪的宏觀調(diào)控雖然對房地產(chǎn)信貸實施了嚴歷的緊縮政策，但房地產(chǎn)市場的投資并不如期回落。這表明宏觀調(diào)控的效用對房地產(chǎn)市場大打折扣。一個重要原因就是，利率一直沒有上調(diào)，這導致存款儲蓄收益率遠遠小于房地產(chǎn)市場收益率。雖然央行緊縮了信貸，但許多資金仍然通過民間信貸流向了房地產(chǎn)市場。
“房地產(chǎn)市場冷熱與否是本輪宏觀調(diào)控的風向標，而未來的貨幣政策又將對房價產(chǎn)生決定性的作用。如果央行決定加息，房價就會下跌，‘泡沫’自己會擠出；如果貨幣政策對房地產(chǎn)市場的狂熱無動于衷，那么房地產(chǎn)市場的泡沫將會越吹越大，最終不可收拾。與其晚擠‘泡沫’，還不如早擠‘泡沫’。”易憲容再三強調(diào)。
摩根士丹利亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠在接受本報記者采訪時則對房地產(chǎn)金融風險大為擔憂，他表示：“中國房地產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫現(xiàn)象，如果這一現(xiàn)象得不到盡快解決，將產(chǎn)生大量新的房地產(chǎn)不良貸款，并加大房地產(chǎn)金融風險�！�
謝國忠認為：“從目前的情況看，還沒有看到中央動用更嚴厲的緊縮政策的趨向，這將加劇房地產(chǎn)“泡沫”問題的嚴重性——如果央行不提高利率，那么將引發(fā)起宏觀調(diào)控下新一輪的房地產(chǎn)投機熱潮，房地產(chǎn)‘泡沫’將越吹越大，在未來幾個月內(nèi)‘泡沫’破裂并非不可能，房價下跌不可避免�！�
對此觀點，王德勇表示不認同，他認為，利率上調(diào)對房地產(chǎn)市場只是一個影響因素，而并非全部。目前中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾在供需失衡，而由于中國房地產(chǎn)短缺特征日益明顯，所以未來房價還將繼續(xù)加速上漲。
“這將導致房地產(chǎn)市場進入短缺時代。利率上調(diào)會對房價加速上揚有所抑止，但不會阻礙房價上漲，房價持續(xù)上漲是不可避免的�！蓖鯊娬{(diào)。
也許現(xiàn)在對于房地產(chǎn)業(yè)而言，正是考驗宏觀調(diào)控的一個關鍵時刻，下一步政策將何去何從？