在加息通道里緩降地產(chǎn)之熱 泡沫論有還是無
發(fā)布時間：2004-11-1來源：經(jīng)濟觀察報
央行的加息決定對于爭論數(shù)月的“房地產(chǎn)泡沫”問題給出了一個試探性質(zhì)的信號——房地產(chǎn)界相對高漲的投資熱情是需要關注的一個問題。誠然，加息的即期影響相當有限，但誰又能說這不是一個新的進程的拐點呢。
“房地產(chǎn)泡沫”的爭論已持續(xù)數(shù)月，正反觀點的交鋒上周幾乎和加息一起達到了高潮�！坝信菽摗闭哒J為，房地產(chǎn)市場的大規(guī)模投機行為正在把中國經(jīng)濟拖向險境，而“無泡沫論”者的觀點是，中長期城鎮(zhèn)化率持續(xù)高位，將產(chǎn)生源源不斷的居住需求，保證房地產(chǎn)市場堅挺于“牛市”。
究竟有沒有泡沫？要就此問題下一個判斷，首先應該明確什么是泡沫。讓我們感到困惑的是，無論是認為房地產(chǎn)有泡沫的人，還是認為房地產(chǎn)不存在泡沫的人，對此都沒有清晰的界定，至少是對這個概念雙方并無共識。換句話說，爭論雙方可能并不在一個話語體系中討論問題，那我們又如何期望爭論能夠有一個更加積極的結果呢？
在我們看來，所謂泡沫在經(jīng)濟活動中其實或多或少普遍存在。我們知道，商品交易價格并不總等于其使用價值，更重要的問題在于交易價格與使用價值的游離程度。當非即期的需求表現(xiàn)為即期需求時，交易價格就會甩下商品的使用價值，這時，我們就可以認為有泡沫。也就是說，泡沫是個較為普遍的中性的描述。但在當下的語境中，指出房地產(chǎn)有泡沫的人的真實意思是：泡沫已經(jīng)很嚴重。不過大多數(shù)人認同的說法應該是房地產(chǎn)熱是局部的。我們的看法是，要注意房地產(chǎn)熱從局部向更大的范圍蔓延。
對這場爭論，普通民眾試圖做出明確的是非評判仍然比較困難，但他們卻與爭論密切相關。買房還是不買？左右他們決策的，除了他們想住更大些的房子這個“真實需求”之外，對當前及未來房地產(chǎn)走勢乃至整體經(jīng)濟走勢的預期都會在一定程度上影響他們的決策。比如他們本打算過幾年再買房，但擔心通脹，于是就把這個打算提前了，這叫什么需求呢？
今年前9個月，盡管不同口徑的統(tǒng)計給出不同的數(shù)據(jù)，但它們的共同之處在于商品房價格上漲幅度明顯。在這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)之外，我們也可以在市場上直接感受到這一點。
目前房地產(chǎn)價格的上漲，確實存在多種因素的推動，但有一點應該承認，價格的上升確實涵蓋著“銀行的錢比較便宜”而帶來的投資沖動和“提前到來的需求”的推動。目前，通貨膨脹率已經(jīng)持續(xù)4個月保持在5%以上，而負利率則已經(jīng)持續(xù)了近一年。與此同時，20年期的商業(yè)住房貸款利率為5.04%，居民出于資產(chǎn)保值的考慮，選擇購房也在情理之中，因為由于投資渠道的缺乏，目前沒有更好的投資品供民眾選擇。
接下來的問題是，我們應該如何看待我們所定義的這個“房地產(chǎn)泡沫”。
對于房地產(chǎn)熱從局部向更大范圍蔓延的態(tài)勢，采取避開爭議不談而漠視之，或者視任何泡沫為洪水猛獸，急欲除之的做法，都并非理性對待問題的態(tài)度。
從長期經(jīng)濟走勢來看，在城市化進程的帶動下，中國房地產(chǎn)市場在未來數(shù)十年中將保持強勁的需求，這樣的分析肯定沒有錯。但這并不表示在每一個特定時段內(nèi)，房地產(chǎn)市場的投資與需求全部是合理的、理性的。長期趨勢與短期波動既是矛盾的統(tǒng)一體，而事實上也存在各自的規(guī)律。
同理，把泡沫放大到看起來必須馬上戳破的境地，同樣不能成功地解決泡沫問題。一個不容忽視的現(xiàn)實是，作為現(xiàn)階段支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，在缺失直接融資手段的情形下，無論是買方還是賣方，幾乎全部依賴于銀行的間接融資，加之其他相關產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥的投資資金也多來自貸款，這樣的現(xiàn)實狀況，使得任何對房地產(chǎn)市場的調(diào)控都顯得舉足輕重，事關整體。調(diào)控手段無疑應該是溫和漸進的。
對此輪宏觀調(diào)控“核心點”的房地產(chǎn)市場而言，利用市場杠桿平衡投資過熱，加息是一個良性的工具，而與加息并行的另一個重要舉措，將是土地的集約治理。這些年房地產(chǎn)能夠高速發(fā)展，重要的一個因素是對土地和信貸這兩個核心資源的管理都比較粗放。對房地產(chǎn)投資的控制，信貸及土地的調(diào)控是關鍵因素，以適當?shù)墓?jié)奏消解二者對市場可能造成的震蕩，是目前的當務之急。10月31日國土資源部“暫停農(nóng)用地轉用審批”的禁令到期，農(nóng)用地以何種渠道進入市場？如何平衡城市化用地與農(nóng)民安置問題？這需要我們以前所未有的耐心及冷靜來一一應對。
在新一輪的調(diào)控周期中，與土地、鋼材等重大資源緊密相連的房地產(chǎn)市場，將在“看得見的手”與“看不見的手”之間繼續(xù)前行，而這并不是一個輕松的進程。所以，我們認為，比是否存在“房地產(chǎn)泡沫”更為重要的是，如何使從加息開始的市場調(diào)節(jié)手段，有序、有節(jié)地持續(xù)發(fā)揮作用。