行業(yè)趨勢研究：房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提高
發(fā)布時間：2004-11-2來源：上海證券報
行業(yè)資金密集型特點,決定了利率敏感性
房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點表現(xiàn)在兩個方面,一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設所需資金量大,并且開發(fā)周期一般在12個月以上。二是消費者購買商品房所需資金量大,個人住房貸款是主要的消費信貸品種。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金量特點決定了資金融通的必然性,所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個對利率非常敏感的行業(yè)。利率提升既影響開發(fā)商開發(fā)建設資金的成本,從而影響到商品房的供給和價格,同時又影響消費者按揭貸款利息,從而影響商品房的需求和價格。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中約50%-70%的開發(fā)資金直接或間接來源于銀行貸款。根據(jù)央行4月份在除西藏之外的30個省市區(qū)對鋼鐵、水泥、電解鋁、汽車和房地產(chǎn)5個行業(yè)投融資情況的調(diào)查結(jié)果,房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率為75.76%,銀行借款占總負債的比例為41.32%,銀行貸款占全部資金來源的平均比重為40.8%。銀行貸款占房地產(chǎn)全部資金來源的實際平均比重可能比這要更高。附表概括了三季報國泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)股票池上市公司負債情況。數(shù)據(jù)表明,這些上市公司的平均資產(chǎn)負債率要低于行業(yè)平均水平。
從商品房供給方面看,加息造成的資金成本提高對房地產(chǎn)行業(yè)的影響最為關鍵。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù),多數(shù)開發(fā)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資,因此利率的變動導致企業(yè)的財務成本增大,對企業(yè)資金成本和利潤影響比較大。財務成本增加,還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難,在招牌掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下,加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。
行業(yè)需求不會出現(xiàn)突變,但增幅受限
房地產(chǎn)行業(yè)雖然在成熟市場是周期性行業(yè),但是在中國,由于住房制度變革等結(jié)構(gòu)性因素的支持,房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特征尚不明顯。因城市化、城市動拆遷改造、消費升級、國民收入增加和消費信貸等支持的市場需求還是較為旺盛。在需求和收入能夠保持增長的前提下,加息對市場需求的影響主要在于持幣待購的心理預期。按照本息等額償還法,此次加息前10萬元貸款20年月供662元,加息后增加到677元,增加15元,月供增加幅度有限,因此自用的商品房消費者對支出成本的變化似乎并不敏感。因此,估計行業(yè)需求影響不會出現(xiàn)突變,但銷售增長幅度受到影響。投資性住房銷售增速可能先于消費性住房銷售下調(diào)。此外,需要提出,加息在一定程度上有利于全國商品房價格增幅的小幅穩(wěn)健增長,更有利于局部地區(qū)房地產(chǎn)價格和銷售增幅的理性回落。
影響行業(yè)需求目前最關鍵的問題是加息周期預期及其實際行為。一方面持續(xù)加息可能使宏觀經(jīng)濟進入緊縮周期,對房地產(chǎn)投資和需求產(chǎn)生抑制作用；另一方面持續(xù)加息將會增強房地產(chǎn)銷售價格下跌的預期,下跌預期將會導致更大的實際下跌,并且增強購房者的持幣待購心理預期。所以只要不出現(xiàn)高頻率的中幅加息,房地產(chǎn)行業(yè)的拐點及其拐點預期是不會出現(xiàn)的。
主要上市公司業(yè)績基本不受影響
近期調(diào)研結(jié)果表明,由于計劃在2004年結(jié)算的項目基本上必須在10月之前完成銷售,目前業(yè)內(nèi)主要公司的全年銷售計劃和利潤計劃已經(jīng)基本完成,而且較去年有大幅的提高,因此今年各公司的業(yè)績將不會受到影響。加息對上市公司業(yè)績及其成長性的負面影響將在明年體現(xiàn)出來。
始于去年121號文件的行業(yè)清理規(guī)范和加息將深刻影響到今后較長時期的房地產(chǎn)行業(yè)格局和企業(yè)運作模式。開發(fā)商項目運作資金成本、開發(fā)時間和開發(fā)模式轉(zhuǎn)型壓力增加,市場份額和資源將向具有品牌、資金、土地優(yōu)勢的企業(yè)集中,向?qū)I(yè)和專注的開發(fā)商集中。
與非上市公司比,上市公司的直接融資渠道優(yōu)勢將更加明顯,今年萬科等公司紛紛完成可轉(zhuǎn)換債和新股增發(fā),募集資金優(yōu)勢將加快行業(yè)內(nèi)的集約整合,萬科、華僑城等上市公司龍頭企業(yè)的市場份額還將繼續(xù)提高。我們在房地產(chǎn)行業(yè)9月月報中所作的"醞釀新格局"預期將越來越清晰。