賣方市場下，加息擠壓房地產(chǎn)泡沫勝算幾何
發(fā)布時間：2004-11-8來源：財經(jīng)時報
目前中國的房地產(chǎn)市場仍屬于賣方市場，買房者沒有實力與賣方進(jìn)行價格談判，開發(fā)商根據(jù)成本定價法進(jìn)行定價的現(xiàn)實，使得開發(fā)商的融資成本實際上還是要消費者來消化□本報見習(xí)記者齊心一個有趣的現(xiàn)象是，以往的中國儲蓄者總是希望銀行的利率越高越好，因為那時他們的家庭資產(chǎn)中很少有銀行負(fù)債。美國人恰恰相反，他們非常不希望加息，因為他們習(xí)慣于貸款消費，加息就意味著他們的收入中交給銀行的會更多。
中國人在１０月２９日終于迎來了９年以來的第一次加息，而這時候，越來越多的城市居民成為了住房貸款人。
這次加息適逢近期“房地產(chǎn)泡沫論”甚囂塵上。
此前，一直認(rèn)為中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)市場“挾持”的中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，利率沒有上調(diào)，導(dǎo)致存款儲蓄收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)市場收益率。如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。
來自摩根士丹利的亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠放言，房地產(chǎn)業(yè)離“最后算賬”的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年，中國地產(chǎn)泡沫即將破裂。謝國忠指出，中國拒絕提高利率的做法刺激每一個潛在的投機者加入到房地產(chǎn)投資。目前上海、杭州房價增幅超過１０％，大量外地資本流入當(dāng)?shù)�，炒樓花、炒房號現(xiàn)象嚴(yán)重。
正如觀察人士所說的“現(xiàn)在世界上哪個國家通過加息就真的能放緩經(jīng)濟的增長”？對房地產(chǎn)市場而言，通過加息就能真正抑制住快速上漲的房價嗎？
事實上，目前中國的房地產(chǎn)市場仍屬于賣方市場，買房者沒有實力與賣方進(jìn)行價格談判，開發(fā)商根據(jù)成本定價法進(jìn)行定價。由于土地轉(zhuǎn)讓由過去的協(xié)議出讓變成“招拍掛”方式，土地價格飛漲；同時銀行對房地產(chǎn)企業(yè)惜貸，無形中增加了開發(fā)商的融資成本。加息后的成本增長實際上還是要消費者來消化，而最后，這些虛高的房價還都由購房者來埋單。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松認(rèn)為，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響未必表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場價格的下降，也可表現(xiàn)為房地產(chǎn)供、需增幅都有所回落。
因此，加息能在多大程度上化解房地產(chǎn)泡沫還有待觀察。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次利率上調(diào)不會對中低檔物業(yè)，包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的房產(chǎn)價格產(chǎn)生太大影響，價格還會穩(wěn)步上升；但是會影響投資者投資高檔物業(yè)。從地域上來看，升息將對長江以南的房地產(chǎn)業(yè)影響較大，抑制某些地區(qū)投資過熱行為，控制已經(jīng)出現(xiàn)的泡沫。
同時，升息會使一些購房者持幣觀望，但不會動搖市場的主流客戶，對需求的抑制作用較小。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，財務(wù)成本增加可能迫使他們考慮加快項目開發(fā)的周轉(zhuǎn)期；居民購買力下降引起的價格下跌，可能使得企業(yè)減少盈利甚至虧損，此外，還會增加土地儲備的成本和風(fēng)險。因此，在下階段開發(fā)商更要精打細(xì)算起來，安排好各項目的開發(fā)時間，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，使項目的開發(fā)漸次進(jìn)行，以保持一個較充裕的現(xiàn)金流。特別是資金鏈繃得很緊的開發(fā)商更要小心謹(jǐn)慎。同時，已經(jīng)拿到土地儲備的開發(fā)商也要拓寬融資渠道，規(guī)避融資不暢給企業(yè)帶來的系統(tǒng)風(fēng)險。
�。樱希龋现袊邢薰径麻L兼聯(lián)席總裁潘石屹稱：“加息我們歡迎，２％的影響是一個非常小的影響�！彼f，央行這次出臺的政策，提高了０．２７％的基準(zhǔn)利率，放寬了貸款的幅度和下調(diào)存款的幅度，這些都是利用市場手段去調(diào)控經(jīng)濟，也是用市場的手段去管理商業(yè)銀行。