發(fā)布時(shí)間：2004-11-15來源：南方周末
42.09%的人暫緩買房“加息很意外，但對我們影響不大�！眲倓傇趶V州碧桂園買下一套總值48萬二手復(fù)式住宅的欒女士說，“雖然買房時(shí)不知道兩天后就會加息，但加不加，我們都會買，房價(jià)漲得太快了。”
欒女士供職于廣州一家都市類媒體，和先生的月收入加起來超過16000人民幣，盡管欒女士表示加息與否并不影響兩人的購房決策，但是精打細(xì)算的她為了降低加息帶來的額外支出，和先生商量提高了首付款的比例，并且為了應(yīng)對有可能的進(jìn)一步加息，選擇了差額還貸，初期多還、以后少還，盡量減少未來利率爬升的損失。
并不是所有準(zhǔn)備購房的人都會像欒女士這樣干脆利落地作出購房決策。某網(wǎng)站做的一項(xiàng)在線調(diào)查表明，有49.69%的人在加息之后會照舊買房，但是另外有42.09%的人會因?yàn)檠胄械募酉⒍皶壕徺I房”。
10月28日下班時(shí)分，中國人民銀行在其網(wǎng)站上悄然掛出一紙通知，這則通知說，從10月29日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率和一年期貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。其中直接關(guān)系到居民的個(gè)人住房公積金貸款5年以下和5年以上的均上浮了0.18%，由原來的3.60%到3.78%、4.05%到4.23%，自營性個(gè)人住房貸款5年以下和5年以上的分別由4.77%到4.95%以及5.04%到5.31%。這則通知最早只為那些終日密切關(guān)注央行貨幣政策變動的投資機(jī)構(gòu)和媒體所獲知，但是第二天則迅速成為各大媒體的頭條新聞，并且因?yàn)槭侵醒脬y行九年來的第一次加息而備受關(guān)注。
42.09%的人之所以會在加息后暫緩買房，可能原因有二：一是利率提升，將加大月還貸數(shù)額，這將使購房者不得不重新評估自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，或者使房產(chǎn)投資者重新計(jì)算投資回報(bào)率；二是因?yàn)榧酉ⅲ績r(jià)有可能出現(xiàn)大的下落，如果出現(xiàn)這種情況，購房者的理性選擇當(dāng)然是持幣待購。
對于第一點(diǎn)，由于利率提升的最大幅度只為27個(gè)基點(diǎn)，對于大部分的申請住房按揭貸款的購房者來說，增加的負(fù)擔(dān)每月只在幾十元到上百元之多，并不造成大的影響，但是對于第二點(diǎn)，答案并不明確。這項(xiàng)在線調(diào)查顯示，在對加息后房價(jià)走勢的判斷上，大眾的判斷截然相反，有39.12%的人認(rèn)為房價(jià)會繼續(xù)上升，同時(shí)有42.62%的人認(rèn)為房價(jià)會下跌，判斷房價(jià)會漲和會跌的人數(shù)旗鼓相當(dāng)。
房價(jià)究竟是會漲，會跌還是維持原狀不變？記者耗時(shí)一周，試圖尋找這個(gè)問題的答案。
房價(jià)短期內(nèi)并不必然下降“升息不一定導(dǎo)致房價(jià)下跌，相反升息周期初期，房價(jià)還可能繼續(xù)上漲，”上海申銀萬國證券研究所有限公司房地產(chǎn)分析師劉浩說，“從日本、香港的情況看都是這樣。”
劉浩的邏輯是這樣的，在這次加息之后，一年期存款利率由原來的1.98%提升為2.25%，但是27個(gè)基點(diǎn)的升息幅度一是不能改變實(shí)際利率仍然為負(fù)的現(xiàn)實(shí)，二是不能改變房地產(chǎn)投資收益率仍然高于存款利率與風(fēng)險(xiǎn)和流動性溢價(jià)的總和。按照申銀萬國證券研究所的計(jì)算，2003年上海地產(chǎn)投資收益率為34%，北京為7.7%，全國36個(gè)大中城市的平均住宅租金年收益率則仍在5%以上，這樣子就無法阻擋資金繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場。因此在加息周期的初期，房價(jià)依然會上漲。
房地產(chǎn)界的大佬、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)的看法與劉浩類似。11月5日，任志強(qiáng)接受記者電話采訪時(shí)表示：“調(diào)息之后還是負(fù)利率，既然是負(fù)利率就不會對房地產(chǎn)市場的投資產(chǎn)生太大影響，資金還是會往投資收益率高的地方走�！�
11月9日，記者電話采訪建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，他表示對加息后房價(jià)的走勢不能作出判斷。記者又試圖聯(lián)絡(luò)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長謝家瑾，但是未獲成功。不過，之前的11月7日，在2005年中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告會上，謝家瑾公開表態(tài)說，基于供求關(guān)系在短期內(nèi)不會出現(xiàn)大的變化，她認(rèn)為房價(jià)在短期內(nèi)還是會漲。
房價(jià)拐點(diǎn)會不會出現(xiàn)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，2004年1-9月，全國商品房平均價(jià)格為每平方米2777元，同期上漲13.9%，比一季度上漲3.7%，其中商品住宅的平均價(jià)格為每平方米2566元，同期上漲10.9%，比一季度上漲3.4%。這一數(shù)據(jù)表明，不僅是廣大老百姓感覺房價(jià)在漲，并且實(shí)際上，商品房的價(jià)格也的確在上漲。
在這種背景下，各界普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷了九年多達(dá)8次的持續(xù)降息后，利率將掉頭向上，進(jìn)入一個(gè)持續(xù)加息的過程，而房地產(chǎn)業(yè)將首當(dāng)其沖地受到影響。
從個(gè)人住房貸款利率上調(diào)幅度小于貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度，以及利率上調(diào)幅度不高的情況下看，誠如央行所言，本次調(diào)息是一次考慮了“房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展”的調(diào)息。
現(xiàn)在的擔(dān)心是，利率還會不會進(jìn)一步調(diào)升？如果會，又將以多大的幅度、多快的節(jié)奏調(diào)升？
記者首先采訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌。
“將利率由負(fù)轉(zhuǎn)為稍高于零的實(shí)際利率水平，肯定有助于改變宏觀調(diào)控因缺乏價(jià)格信號的配套支持而難以長期鞏固的狀況，也有利于企業(yè)形成合理的投資預(yù)期，防止投資過熱�！毕谋笳f。
但他同時(shí)表示，對于未來6到12個(gè)月，是否會出現(xiàn)再次加息或者多次加息，無法作出預(yù)測。他并且認(rèn)為，加息與否要視具體情況來定，而不能簡單判斷已經(jīng)進(jìn)入了一輪加息周期。
中國社科院金融研究所易憲容博士認(rèn)為，從現(xiàn)實(shí)情況來看，利息必然要再度調(diào)升。盡管在CPI的上漲中，有糧價(jià)上漲因素在內(nèi)，但是糧價(jià)出現(xiàn)回落的可能性已經(jīng)不大。
由于升息會對房地產(chǎn)供給和需求兩個(gè)方面同時(shí)產(chǎn)生抑制，因此從大的方面說進(jìn)一步升息必將對房價(jià)產(chǎn)生抑制作用。從目前按揭貸款的情況看，利率每提升1%，月供款額將提升10%，但是利率提升對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的影響卻不僅僅是測算資金成本那么簡單，因?yàn)槔侍嵘厝粚窠?jīng)濟(jì)的全部行業(yè)都產(chǎn)生影響，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與其他行業(yè)的發(fā)展有交互作用，這使得具體影響非常難以測量。
此外，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給發(fā)生變化的還有其他一些因素。任志強(qiáng)就認(rèn)為，對單一房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地供應(yīng)總量的變化對房價(jià)的影響遠(yuǎn)比加息要大得多。
這些因素的加入，都使未來房價(jià)走勢更加不明朗，因此，在可預(yù)見的未來，房價(jià)的變化很可能不會表現(xiàn)出銳利的大轉(zhuǎn)彎態(tài)勢。
劉浩預(yù)計(jì)，只要央行施行穩(wěn)步而適度的升息步伐，在2005年底前，整體房價(jià)不會出現(xiàn)大的回落，但增速將顯著放緩，不可能維持目前超過12%的漲幅，而房價(jià)真正出現(xiàn)大的回落，可能要到2006年后。
這位地產(chǎn)分析師還提醒大眾注意，加息對房價(jià)的影響不僅是整體性的，還將呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)性差異。他的預(yù)測是：中部地區(qū)的房價(jià)可望繼續(xù)有較大的漲升；北京地區(qū)房價(jià)在2004年的剩余時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，未來所受沖擊則較��；而上海地區(qū)房價(jià)將經(jīng)歷一段時(shí)間高位盤整，未來兩年房價(jià)則看淡，估計(jì)在2005-2006年間，上海整體房價(jià)將有20%-30%的跌幅；而在北京、上海、廣州三地中，房價(jià)偏低的廣州，未來將與珠三角整個(gè)地區(qū)的房價(jià)一同經(jīng)歷一次恢復(fù)性上升階段。