城市經(jīng)適房不宜過(guò)多 商品房經(jīng)適房之比是6∶2
發(fā)布時(shí)間：2004-11-16來(lái)源：華西都市報(bào)
建設(shè)部政研官員提出：商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之比應(yīng)是6∶2
房產(chǎn)峰會(huì)·觀點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)適用房多了，房?jī)r(jià)感冒低溫，房產(chǎn)市場(chǎng)受不了；經(jīng)濟(jì)適用房少了，房?jī)r(jià)發(fā)燒高漲，普通百姓受不了。房產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房究竟要多大比例，才能既讓百姓滿意又讓房市高興？
昨日，建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處處長(zhǎng)趙路興提出了自己的“樓市黃金分割比例”：商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之比應(yīng)是6∶2，房市上應(yīng)有20％的房子是帶有政策保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。
國(guó)家官員：6∶2充分考慮了供需雙方利益
趙路興提出的“樓市黃金分割比例”是：為進(jìn)一步完善住房保障供應(yīng)體系，應(yīng)逐步形成由商品房，經(jīng)濟(jì)適用房(可租可售)及廉價(jià)住房3個(gè)層次構(gòu)成的完整的住房供應(yīng)體系。從住房供應(yīng)體系中各供應(yīng)方式的比例看，就全國(guó)總體水平而言，原則上應(yīng)為商品住房占60%，住房保障的比例為40%(經(jīng)濟(jì)適用住房占20%，可支付租賃住房占15％，廉租住房占5%)。
趙路興認(rèn)為自己的“6∶2觀點(diǎn)”考慮了市場(chǎng)供需雙方利益平衡。經(jīng)濟(jì)適用房是政策性的保障住房，介于完全市場(chǎng)化的普通商品住房和保障性的廉價(jià)住房之間，適應(yīng)中低收入階層的住房需求，房?jī)r(jià)明顯低于商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)上的地位只能是補(bǔ)充，原則上不能進(jìn)行流通，供應(yīng)范圍和規(guī)模要以不干擾市場(chǎng)的正常運(yùn)行為原則，因此經(jīng)濟(jì)適用住房的保障面應(yīng)控制在20%左右。
趙路興還補(bǔ)充說(shuō)，各城市確定本地具體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)的比例應(yīng)因地制宜。
成都官員：
建好經(jīng)濟(jì)適用房作好政策準(zhǔn)備
作為國(guó)家部委官員，趙路興也許不知道成都如今面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)的矛盾心理。10多天前，成都市房管局舉行了官方的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì)。房管局負(fù)責(zé)人明確表示：政府正在開(kāi)足馬力修建“面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售”的經(jīng)濟(jì)適用房，這是政府引導(dǎo)和平抑商品房市場(chǎng)價(jià)格的重要手段。但沒(méi)有政府官員明確表態(tài)：經(jīng)濟(jì)適用房修好了，拿多少套出來(lái)賣給市民？政府方面的說(shuō)法是：115萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房“待建成后根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)適量推出，達(dá)到緩解供給壓力，平抑房?jī)r(jià)的目的”。
成都有官員在會(huì)上是這樣解釋的：究竟放多少經(jīng)濟(jì)適用房，這要看到時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)而定。如果政府把這115萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房都扔到房產(chǎn)市場(chǎng)上去，成都房?jī)r(jià)肯定降了，但成都房市也基本完了。所以，政府要在最大限度尊重市場(chǎng)規(guī)律、允許市場(chǎng)手段自我調(diào)節(jié)的同時(shí)，做好了政策準(zhǔn)備。一旦成都房市進(jìn)入失去理智的時(shí)候，政府一定出手銷售經(jīng)濟(jì)適用房。
成都副市長(zhǎng)：
經(jīng)濟(jì)適用房不是房市的主流
今年8月初，成都一位副市長(zhǎng)接受采訪時(shí)說(shuō)，今年前所未有地提出大量經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，最主要的原因是成都今年商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)差已到了市政府不得不關(guān)注的層面，“商品房?jī)r(jià)迅速攀升的結(jié)果，必然是本地的弱勢(shì)群體吃虧”。
在看到經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)弱勢(shì)群體的作用時(shí)，這位副市長(zhǎng)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是雙軌制下的產(chǎn)物，不是主流。
成都目前的經(jīng)濟(jì)適用房按地域和結(jié)構(gòu)不同分為5類價(jià)區(qū)，最便宜的980元/平方米，最貴的2600元/平方米。但這位副市長(zhǎng)認(rèn)為“五類價(jià)區(qū)”非常不合理。他說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)與市場(chǎng)掛鉤，理由很簡(jiǎn)單：一是老百姓的年人均收入在增長(zhǎng)變化；二是買經(jīng)濟(jì)適用房不是說(shuō)購(gòu)買者沒(méi)錢，只是收入沒(méi)有達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
讓百姓不為房愁這些辦法可借鑒
房產(chǎn)峰會(huì)·論劍
昨日下午，在中國(guó)“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展暨住房保障政策高層論壇”上，北京、天津、上海、成都、鄭州、武漢、南通等7城市切磋交流了各自城市住房保障的經(jīng)驗(yàn)。這是我國(guó)各大城市第一次以房產(chǎn)峰會(huì)的形式互相借鑒各自在經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)。
成都：經(jīng)濟(jì)適用房投入不放松
成都從去年開(kāi)始在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和用地方式上提出“鎖定房?jī)r(jià)、拍賣地價(jià)”的項(xiàng)目拍賣招標(biāo)方式。除按8項(xiàng)成本加上3%以內(nèi)的利潤(rùn)確定經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的方法外，成都還提出了“比周邊同類商品住房?jī)r(jià)格平均低15-20%”的原則確定經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格。
北京：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行控制
2001年起，北京對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積進(jìn)行了控制。2001年以來(lái)新批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，80％的戶型控制在單套面積100平方米以下。2003年規(guī)定今后新批準(zhǔn)項(xiàng)目戶型面積控制在80平方米左右的中小戶型，單套總價(jià)款控制在32萬(wàn)元以下。
上海：配套商品房可租可買
上海采取租售并舉方法，凡符合條件的供應(yīng)對(duì)象，可根據(jù)自己實(shí)際情況結(jié)合公積金配套使用、購(gòu)房貸款貼息等優(yōu)惠政策，選擇購(gòu)買一次自住配套商品房或享受租賃一處自住住房。
天津：政府出錢建好解困房
天津的主要經(jīng)驗(yàn)是：由政府投資，興建解困房；進(jìn)行危陋平房改造；全面實(shí)施安居工程；推出經(jīng)濟(jì)適用房政策，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；推行社會(huì)集資和合作建房；建設(shè)廉租住房，公產(chǎn)房實(shí)施租金減免政策；金融機(jī)構(gòu)給以融資保障。
鄭州：經(jīng)濟(jì)適用房占房市20％
1995年被納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房(安居工程)建設(shè)計(jì)劃試點(diǎn)城市后，鄭州每年制訂年度建設(shè)計(jì)劃，對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等進(jìn)行及時(shí)的協(xié)調(diào)，歷年已竣工工程合格率為100%，優(yōu)良率達(dá)到30%以上。目前經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)占住房建設(shè)總量的比例保持在10-20%左右。
南通：每年3000萬(wàn)元進(jìn)行補(bǔ)貼
2003年起，南通市財(cái)政每年安排3000萬(wàn)元資金，對(duì)市區(qū)1500戶左右中低收入居民家庭給予經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。制定房屋拆遷最低補(bǔ)償總額保障標(biāo)準(zhǔn)，收購(gòu)儲(chǔ)備公有平房及小套型二手房，安置被拆遷的特困家庭。
武漢：經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)限定3％
武漢經(jīng)濟(jì)適用房政策運(yùn)作具有如下特點(diǎn)：控制售房對(duì)象；限定售房?jī)r(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)限定在建設(shè)成本的3%，比商品房便宜15%左右；實(shí)行政策扶持，住房公積金最高額度可達(dá)房?jī)r(jià)的70%；以兩室一廳房型為主，適當(dāng)安排大戶型；重視建房質(zhì)量，建設(shè)經(jīng)濟(jì)房小區(qū)；實(shí)行總量控制，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)�？刂圃谌凶≌偭康�15%左右。
讓無(wú)房者有房還是讓房升值？
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮博士談房產(chǎn)
房產(chǎn)峰會(huì)·訪談
政府有義務(wù)幫百姓有房住
問(wèn)：有些地方政府似乎一直在“讓無(wú)房者有房，還是讓有房者的房子更值錢”這兩者之間搖擺，你如何看待？
陳：“解決老百姓有房子住”和“解決老百姓有房子這種資產(chǎn)”這兩個(gè)概念要分開(kāi)。任何社會(huì)，政府都承擔(dān)著一個(gè)責(zé)任，那就是最終讓沒(méi)有房子的人有房子住。再往上，到了全面小康社會(huì)了，老百姓除了銀行有存款，還要有心里更加踏實(shí)的東西就是房子。這是生活水平提高、社會(huì)發(fā)展的很正常需求。政府在這方面有義務(wù)幫助老百姓。
成都應(yīng)加快城市化建設(shè)
問(wèn)：現(xiàn)在有城里人說(shuō)，政府推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城使得城市房?jī)r(jià)攀升，該讓農(nóng)民就呆在鄉(xiāng)下。
陳：這實(shí)際上不是房地產(chǎn)問(wèn)題，而是城市化問(wèn)題。實(shí)際上，全國(guó)的房地產(chǎn)也是城市化的一個(gè)有機(jī)組成部分。成都城區(qū)人口是280萬(wàn)，四川有8000多萬(wàn)的人口。作為一個(gè)人口大省，四川的省會(huì)城鎮(zhèn)居民的容納人數(shù)和這個(gè)省的總?cè)丝跀?shù)是不相稱的，它迫切需要推進(jìn)自己的城市化。作為省會(huì)，成都應(yīng)在城市化建設(shè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中有所建樹(shù)。不然的話，面臨的就不是成都市如何建設(shè)的問(wèn)題，而是我們?nèi)〕鞘泻袜l(xiāng)村如何協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題，以及我們?cè)诒夹】档倪^(guò)程中，老百姓能否分享城市化的好處問(wèn)題。
成都房產(chǎn)需求來(lái)自全國(guó)
問(wèn)：但是，普通市民對(duì)現(xiàn)在高高在上的房?jī)r(jià)很害怕��！最后大家都買不起房子。
陳：我們不要談房屋價(jià)格。當(dāng)前你得一場(chǎng)感冒和你將來(lái)考不考得上清華大學(xué)并不是一回事。對(duì)成都房產(chǎn)的需求并不僅指四川人或成都人，新疆、西藏等很多人也希望在天府之國(guó)有一個(gè)將來(lái)的安身立足之處，這種要求是非常合理的，因?yàn)槟惚旧硪矒?dān)負(fù)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)里這樣一個(gè)供給任務(wù)，這對(duì)成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是有利無(wú)害的。但是，一般來(lái)說(shuō)，我們的供給需求對(duì)比就不是解決我們一般老百姓的住房，四川有8000多萬(wàn)人口，這個(gè)城鎮(zhèn)化過(guò)程并不是僅給成都市區(qū)或成都轄區(qū)1000多萬(wàn)人口預(yù)備的城市化，是面對(duì)四川8000多萬(wàn)人口的城市化，以及面向全國(guó)各地更多地方希望向更好的居住條件流動(dòng)的這些人推進(jìn)的城市化。
城鄉(xiāng)結(jié)合部應(yīng)加快城市化
問(wèn)：現(xiàn)在有人認(rèn)為，舊城改造造成了大量被動(dòng)購(gòu)房需求，客觀上使供求關(guān)系失調(diào)。
陳：城鎮(zhèn)化發(fā)展以及房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，城鄉(xiāng)結(jié)合部是矛盾最突出的地方。實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，讓更多老百姓搬進(jìn)城里住，改善居民住房條件，核心問(wèn)題不在于老城區(qū)怎么改造。雖然這個(gè)問(wèn)題很尖銳，但這還不是最主要的，換句話說(shuō)就是哪怕把成都舊城都拆遷改造了，也依舊不能解決四川和全國(guó)老百姓對(duì)成都的住房需求。所以，關(guān)鍵的問(wèn)題還是城鄉(xiāng)結(jié)合部怎么樣實(shí)現(xiàn)城市化、城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。郫縣是這個(gè)突出矛盾中一個(gè)具有典型意義的地方，在這個(gè)地方開(kāi)這個(gè)會(huì)議，我們是希望成都的經(jīng)驗(yàn)包括全國(guó)各地的意見(jiàn)，對(duì)形成相應(yīng)的政策有所借鑒。
房?jī)r(jià)上漲別輕易喊“狼來(lái)了”
房產(chǎn)峰會(huì)·言論
在昨日舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展暨住房保障政策高層論壇”上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮博士，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)問(wèn)題表達(dá)了自己的見(jiàn)解。
我要讓大家失望了，別指望我對(duì)房?jī)r(jià)高、低、漲、落作評(píng)論，因?yàn)檫@不是我今天想講的，也不是我所擅長(zhǎng)的。要談房?jī)r(jià)問(wèn)題，我們有100種方法來(lái)交流，但都存在誤差。
我們注意到今天有一條訊息是確切的：前3個(gè)月的房?jī)r(jià)和去年同期相比上漲了13%。這是一個(gè)事實(shí)。大家注意到汽車市場(chǎng)，媒體也在炒作，而且汽車市場(chǎng)是價(jià)格大戰(zhàn)，人們確實(shí)有依據(jù)說(shuō)，每一種車型的價(jià)格和去年相比都在下跌，如果我告訴你今年平均每輛車的售價(jià)和去年相比是上漲了，你說(shuō)有這種可能性沒(méi)有？
諸位贊成我這種假設(shè)的可能沒(méi)有。也就是說(shuō)我們感覺(jué)的市場(chǎng)價(jià)格，所用的指標(biāo)可能不是同一個(gè)。感覺(jué)并不準(zhǔn)確。我們假定去年車市上有奧拓、桑塔納、帕薩特、奧迪等不同檔次的車，假定不同檔次的車今年和去年相比都是降價(jià)，但是去年賣掉的100輛車?yán)�，�?成的人買的是奧拓；今年賣掉的200輛車，有7成人買的是奧迪。即使你說(shuō)今年每一種車型的價(jià)格都是比去年降低，但今年平均每輛車的售價(jià)比去年也是上漲。
我們現(xiàn)在所說(shuō)的房?jī)r(jià)是平均每平方米的價(jià)格，但是大家說(shuō)汽車市場(chǎng)上的價(jià)格是每種車型的價(jià)格，并沒(méi)有說(shuō)平均每輛車的價(jià)格，對(duì)不對(duì)？大家在不同的市場(chǎng)用的是不同的指標(biāo)。
這實(shí)際上給了我們很清楚的一個(gè)概念。在座的很多是開(kāi)發(fā)商，你去年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和前年相比、去年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和今年相比，在容積率上、在綠化上、在公用設(shè)施上、在保溫材料上是一樣的嗎？不一樣。老百姓的每平方米的市場(chǎng)房?jī)r(jià)不反映他買到的房子是什么樣的小區(qū)，是多少的容積率。不同容積率的房?jī)r(jià)能一樣嗎？老百姓手中的房子在結(jié)構(gòu)上是不是在逐步升級(jí)中呢？
我們不否認(rèn)同一地段同一樣子的房子的房?jī)r(jià)可能與去年相比是上升了，這點(diǎn)和汽車市場(chǎng)上是不一樣的。但是今年的13％里有若干個(gè)百分點(diǎn)是結(jié)構(gòu)變動(dòng)造成的。