發(fā)布時間：2004-11-25來源：深圳商報
年初開始，有關(guān)房價漲跌之爭就不絕于耳。自央行加息以來，爭論愈加激烈，且越來越情緒化。來自主管部門、開發(fā)商、中介機構(gòu)、專家及各層面消費者的聲音，層層疊疊，也挾裹著“泡沫”洶涌而來。就在這隆隆而起的爭議聲中，今年三季度，35個大中城市房價在一片泡沫聲中“義無反顧”地持續(xù)上漲，房屋銷售價格比去年同期上漲百分之九點九。與此同時，廣受業(yè)界關(guān)注的上海房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)供給大于需求的情況，而早在央行10月28日決定加息前，上海房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)信號也已發(fā)出。
于是，有關(guān)“拐點”的論斷也越來越多，更有甚者，有人直接定出了一些城市的“拐點”時間表，也有人把現(xiàn)在樓市的特征與10年前的樓市一一相對應(yīng)，在總結(jié)出“如此相似”之后，“崩盤論”一直在坊間流傳……
也許這是一場沒有輸贏的辯論，也許這是一個沒有結(jié)果的比賽，但有一點是肯定的：太多人投資，足以支撐房價；太多人消費不起，高房價難以為繼。本版在此對于來自業(yè)界的不同現(xiàn)象、不同聲音進行了一番梳理，希望能夠給未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一點啟示，同時也對未來的市場走勢做一次淺顯的預(yù)測，以供置業(yè)者參考。
觀點碰撞
升？降？眾口紛紜話房價
存在3成下降空間
中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎13日在重慶出席“中國經(jīng)濟形勢報告及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀報告會”時稱，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)按照有關(guān)人士的說法沒有泡沫，但如果用政府之手進行合理調(diào)控，現(xiàn)行房價仍有30%的下降空間。
楊慎雖然也同意“目前我國房地產(chǎn)行業(yè)并不存在泡沫和過熱現(xiàn)象”的說法，但房價增幅過快的問題也不容忽視。去年我國房價同比增長了30%多，超過了歷年的漲幅。這種增長速度在全世界任何國家都沒有出現(xiàn)過。
楊慎說，盡管20年來，我國已蓋了74億多平方米的商品房，但目前我國的人均住房卻不足24平方米。這個數(shù)字僅相當(dāng)于發(fā)達國家的1／3,也只相當(dāng)于多數(shù)發(fā)展中國家的2／3。如果我們要在2020年實現(xiàn)每戶人家一套住房，并且人均住房達到35平方米，按照現(xiàn)在房價的這種上漲速度和這種漲法，我們的設(shè)想就完全可能落空。
楊慎認為，政府調(diào)控房價，需要同時做兩方面的工作：一是把土地出讓制改為土地年稅制，采用稅率的方式來抑制房價；二是基礎(chǔ)設(shè)施配套目前占了建房總成本的10%-15%，政府可以把這部分費用從房價中剝離出來，以折舊的方式進行計算。
拐點出現(xiàn)在2013年
王石認為，按照美國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看中國，中國房地產(chǎn)的發(fā)展是比較合理的。2003年房地產(chǎn)占中國GDP的6.5%，自1998年以來，房地產(chǎn)在GDP中的比重是一直陡升，從3%陡升到現(xiàn)在的6%以上，但這種陡升的斜率將來不會按現(xiàn)在的陡升幅度上升，會有所放緩。
房地產(chǎn)增長比較合適的比重，是占中國GDP的10%左右。王石估計，2013年會出現(xiàn)一個拐點。在2013年以后，中國房地產(chǎn)市場更多的是變成存量市場，而不是增量市場。因此，在存量調(diào)整之前，也就是在增量市場時期，不論是小公司還是準備進入房地產(chǎn)的新公司，都是一個非常好的機會。
在2013年之后，比如說在市場拐點處，一定會出現(xiàn)大地產(chǎn)公司的格局，但是這些大公司所占的比重并不大。按照正常規(guī)律應(yīng)該是“二八分割”，但是房地產(chǎn)不是。房地產(chǎn)是一小撮大公司占據(jù)20%的市場，而剩下80%的市場則由其它公司分割。在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，一定是少量的大公司和眾多小公司并存，絕對不像家電行業(yè)，最后形成幾個寡頭壟斷市場，其它被淘汰。
10年要漲5倍
近日，著名經(jīng)濟學(xué)家、國家發(fā)展改革委員會中國宏觀經(jīng)濟學(xué)會研究員、常務(wù)副秘書長王建在出席某講座時，非常肯定地表示，“保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；大膽地說，10年房價要漲5倍以上�！�
王建認為，中國的地價再度上揚是有充分理由的。中國的人均土地面積不到1.5畝，美國的人均土地面積差不多有15公頃。我們?nèi)硕嗟厣�，不可能走美國的粗放型道路，而會走日本的都市圈模式。日本的土地貴，房價是美國的4-5倍，但同樣大小的土地上的產(chǎn)出也是美國的4-5倍，這就說明房價貴得合理。
目前，中國的人均GDP是1000美元，其他國家人均GDP達到1000美元時，城市化率達到50%，而目前中國的城市化率只有30%，中國的城市化建設(shè)是嚴重欠賬的。而且，如今中國的城市人口是3.5億，到2030年，要超過10億。說到此處，王建表示：“房價不僅要漲還要猛漲！”
一年內(nèi)泡沫將破裂
摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠最近發(fā)表研究報告，稱世界經(jīng)濟正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴重。謝國忠預(yù)計，中國房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，最長不會超過一年，這次房地產(chǎn)泡沫破裂的震中將是中國內(nèi)地房價最高、炒房之風(fēng)最烈的城市——上海。
謝國忠報告的依據(jù)是：由于美國自2001年以來執(zhí)行的40年來最低的利率政策，導(dǎo)致大量美元流入亞洲，尤其是中國，引發(fā)了當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)價格的大幅上揚，資產(chǎn)價格的上揚又迫使家庭儲蓄從銀行存款中分流，加入到購買房地產(chǎn)的隊伍中去，從而使房地產(chǎn)價格處于螺旋式上升狀態(tài)。
謝國忠認為，由于中國未能及時提高利率以抑制房地產(chǎn)市場的投機之風(fēng)，房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)形成并且超出了政府有形之手可以調(diào)控的范圍。房地產(chǎn)價格將在參與者普遍受益的幻覺中不斷上升，直到后續(xù)資金無以為繼時市場突然發(fā)生反轉(zhuǎn)。
預(yù)測：誰能左右房價方向
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房價的形成，與構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的土地、建材以及開發(fā)建造活動等各種成本因素密切相關(guān)。在市場經(jīng)濟條件下，房價的波動主要取決于房地產(chǎn)有效需求和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。從房地產(chǎn)有效需求因素看，影響深圳房價波動的一個重要因素，就在于房價與居民收入水平的關(guān)系。
根據(jù)國際通行標(biāo)準，發(fā)展中國家房價收入比處在3-6倍時，房價與經(jīng)濟發(fā)展程度和居民的實際收入水平相協(xié)調(diào)，住房潛在需求方可轉(zhuǎn)化為有效需求。從歷年深圳房價收入比情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與一套商品住宅的平均價格差距較大，基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購房能力。1999年以后，房價收入比基本在6倍左右或6倍以內(nèi)。即使在房價增長較快的近兩年，該指標(biāo)仍保持在6倍以內(nèi)。這得益于深圳經(jīng)濟的快速發(fā)展使得人民生活水平大幅提高，房價即使增長，也與居民收入水平更快速的增長相去甚遠。2001-2002年，深圳家庭收入水平增長達10%，房價增長在3%以內(nèi)，即是對此最好的詮釋。從近年來深圳房地產(chǎn)市場需求看，2002年以來深圳房地產(chǎn)保持旺盛的需求趨勢，2002-2003年，每年新建商品房需求基本保持800萬平方米，增長率在10%-20%之間；2004年，住宅需求持續(xù)旺盛，上半年新建住宅銷售面積增長達到15%。
在近兩年，我市每年商品住宅施工規(guī)模保持2000萬平方米，考慮到開工到預(yù)售約2年的周期，每年平均可供應(yīng)商品住宅1000萬平方米，加上每年約100-200萬平方米的空置量，不僅可以滿足現(xiàn)實800萬平方米的新建商品房需求，還有一定程度的富余，便于消費者選擇住房，保證買方市場和房價的穩(wěn)定。此外，房價波動不僅取決于收入水平和供求關(guān)系的影響，城市發(fā)展的各種基礎(chǔ)資源配置，尤其是土地資源供應(yīng)，對房價未來變化也起著關(guān)鍵的作用。(深圳商報記者陸劍偉整理)
啟示：香港地產(chǎn)的啟示
由于香港土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值。自1985年起，銀行普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)價格上漲了三倍多。在當(dāng)年的“巔峰”時期，港島黃金地段的寫字樓曾開出過一平方米近20萬港元的“天價”。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期的9606宗增加了近兩倍，比前一個月的16124宗也增加了五成多。此時的房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在嚴重的泡沫。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來，香港房地產(chǎn)泡沫頓時破滅，房地產(chǎn)市場樓價下挫二至三成。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價從1997年以前約1.3萬港元／平方英尺的最高峰，逐年下降跌落到四五千元。
從一些地方的泡沫形成及破滅的過程可以看出，房地產(chǎn)價格并不是越高越好，應(yīng)當(dāng)隨宏觀經(jīng)濟的發(fā)展進行必要的調(diào)整。在國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長的情況下，保持適度的房地產(chǎn)價格上漲，對經(jīng)濟發(fā)展有一定的促進作用；而一旦經(jīng)濟增長速度放慢，就必須對房地產(chǎn)價格進行適當(dāng)調(diào)控，保障國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)、健康、可持續(xù)發(fā)展。
因此，專家認為，如果能通過宏觀調(diào)控減小房地產(chǎn)泡沫帶來的危害，最有效也最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強對銀行等金融機構(gòu)的監(jiān)管，通過金融領(lǐng)域來防止可能的房地產(chǎn)泡沫。
目前我國房價的構(gòu)成比例通常是：地價占40%，建筑材料價格占20%，建造成本占30%，稅費占10%。