發(fā)布時(shí)間：2004-11-25來源：中國青年報(bào)
REICO報(bào)告也得出幾乎同樣的結(jié)論。用華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的話說，“我們不敢說中國政府宏觀調(diào)控的政策錯(cuò)了，也不敢說央行壓縮房地產(chǎn)投資和消費(fèi)信貸的政策錯(cuò)了，但報(bào)告的結(jié)論讓我們知道，起碼這些政策出臺的前提條件———對現(xiàn)有市場狀況的分析和認(rèn)識———錯(cuò)了”。
建設(shè)部報(bào)告出臺后，很快遭到易憲容等學(xué)者的質(zhì)疑。學(xué)者們提醒：警惕有人為地產(chǎn)泡沫辯護(hù)。REICO報(bào)告盡管尚未公布，但關(guān)于它的批評從消息一傳出就開始了。
“建設(shè)部的報(bào)告不可信，地產(chǎn)商的報(bào)告更不能信�！痹诒本┲嘘P(guān)村從事房地產(chǎn)數(shù)據(jù)工作的劉志碩這樣說。劉志碩同時(shí)是北京中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長。
信息不對稱決定房地產(chǎn)暴利？
中國房地產(chǎn)有沒有泡沫？在北京的曹女士看來，這個(gè)政府官員、房地產(chǎn)商、專家學(xué)者一直爭論的命題，不僅事關(guān)國家的宏觀調(diào)控，更關(guān)系到她要不要現(xiàn)在出手買房，“現(xiàn)有的信息互相矛盾，真不知道相信誰好”。
“這種信息不對稱，正是房地產(chǎn)暴利的源泉�！眲⒅敬T說，市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本規(guī)律是，信息越透明，交易的價(jià)格就越接近價(jià)值。而目前中國的房地產(chǎn)市場卻嚴(yán)重背離了這個(gè)規(guī)律。
他認(rèn)為，在土地交易市場，政府作為賣方，掌握著土地的供求、規(guī)劃中的綜合配套等信息，而地產(chǎn)商作為買方，處于信息弱勢地位，“不過，這并不影響一些有背景的公司用低價(jià)得到土地”。
劉志碩說，事實(shí)上，在土地交易市場，還存在另一層面的信息不對稱：土地的真正所有者(國家)被隱瞞了信息，社會(huì)公眾被隱瞞了信息。如此，一旦地產(chǎn)商與政府官員相互勾結(jié)，很可能造成國有資產(chǎn)流失。以往一些地產(chǎn)商就是這樣發(fā)家的。
劉志碩的公司，不僅從事房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，還有網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等業(yè)務(wù)，“只靠房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，根本活不下去”。他說，國內(nèi)沒有一家“獨(dú)立公司”能只靠房地產(chǎn)數(shù)據(jù)活下去。他所謂的“獨(dú)立公司”，是沒有房地產(chǎn)商或政府部門“養(yǎng)著”的公司。
像劉志碩所在公司作出的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，被市場稱為“第三方數(shù)據(jù)”。然而，在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家非常吃香的“第三方數(shù)據(jù)”，在中國卻受到冷落。
他說，當(dāng)一些房地產(chǎn)商需要數(shù)據(jù)來判斷市場時(shí)，會(huì)購買他的數(shù)據(jù)，并要求“越真實(shí)越好”；可當(dāng)房地產(chǎn)商要用數(shù)據(jù)來“蒙”國家的時(shí)候，則會(huì)要他修改數(shù)據(jù)，否則不買。
在劉志碩看來，幾乎沒人能真正了解目前的商品房供求關(guān)系———到底還有多少土地被規(guī)劃為商品房用地？商品房空置率到底有多高？房地產(chǎn)市場到底還有多大需求量？一個(gè)新樓盤到底都有哪些市政配套？沒有足夠的信息，購房者無從判斷商品房的價(jià)值，“在這種信息嚴(yán)重不對稱的情況下，吃虧的只能是老百姓和國家財(cái)政”。
市場角色不同，計(jì)算方式不同
建設(shè)部日前出具的報(bào)告不是說房地產(chǎn)市場沒泡沫嗎？這個(gè)出自國家部委的信息難道還不權(quán)威嗎？
聽到這個(gè)疑問，一直在力駁建設(shè)部報(bào)告的經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容再次發(fā)笑。他說，不同的利益群體運(yùn)用不同的公式和數(shù)據(jù)，就能得出他們想要的數(shù)據(jù)�！澳阆嘈努F(xiàn)在的房地產(chǎn)沒有泡沫嗎？”他反問記者。易憲容也有自己的公式和數(shù)據(jù)，那就是到北京的小區(qū)去做一個(gè)調(diào)查，看看有多少人交不起水電費(fèi)，有多少人交不起取暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，再調(diào)查一下這些人還欠著銀行多少貸款。
另一位專家說，更不可思議的是，作為房地產(chǎn)業(yè)主管部門的建設(shè)部說“沒有泡沫”，與中央的宏觀調(diào)控有些針鋒相對。
今年上半年開始的對部分過熱行業(yè)的宏觀調(diào)控，將房地產(chǎn)業(yè)納入其中。很快，這種調(diào)控體現(xiàn)在土地供應(yīng)上，國家對商品房用地的審批采取從緊、從嚴(yán)的措施。
任志強(qiáng)曾說，從房地產(chǎn)在中國市場出生的那一天起，就沒能過上一天清閑的日子�！昂孟穹康禺a(chǎn)是個(gè)垃圾桶，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的所有臟水都可以往這個(gè)桶里倒。鋼材價(jià)格上漲是房地產(chǎn)的事；鋼、鋁、水泥投資過速是房地產(chǎn)的事；電不夠用了也是房地產(chǎn)的事；信貸增速和風(fēng)險(xiǎn)還是房地產(chǎn)的事；農(nóng)民失地是房地產(chǎn)的事；拆遷征地上訴是房地產(chǎn)的事；虛假廣告是房地產(chǎn)的事；連政府官員的腐敗也成了房地產(chǎn)的事。因此，歷史上中國政府每次的宏觀調(diào)控都是從停緩建、壓縮建設(shè)規(guī)模、控制建設(shè)信貸出發(fā)，死死地咬住房地產(chǎn)不放”。
房地產(chǎn)商們不認(rèn)為目前的市場投資“過熱”。他們認(rèn)為，自己沖在市場一線，對市場感覺更準(zhǔn)確。然而，“我們無法在一個(gè)信息并不向社會(huì)與市場全面公開的現(xiàn)狀中，用更有力的證據(jù)和數(shù)字證明我們的感覺”。
為什么同一個(gè)市場卻會(huì)產(chǎn)生不同的認(rèn)識結(jié)果呢？任志強(qiáng)分析，其一，是相互之間信息的不對稱。一線的人更理解具體的市場，管理者更理解宏觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，資料信息的基礎(chǔ)不同，自然會(huì)導(dǎo)致分析的結(jié)果不同。其二，是各自的利益相關(guān)性不同，認(rèn)識問題的角度不同，所使用的分析方法不同，自然也會(huì)導(dǎo)致結(jié)果的差異。
任志強(qiáng)說，此次，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、北京城市開發(fā)集團(tuán)和優(yōu)博展覽公司6家單位共同出資與專業(yè)化的研究隊(duì)伍組合而成的REICO工作室，初步完成了中國第一部最完整和專業(yè)的房地產(chǎn)研究報(bào)告。
REICO報(bào)告的發(fā)起單位之一、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)聶梅生會(huì)長認(rèn)為，這份報(bào)告將發(fā)出令產(chǎn)業(yè)界震驚的力量。
聶梅生曾任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心負(fù)責(zé)人。她說：“在全球經(jīng)濟(jì)趨于一體化的今天，中國房地產(chǎn)市場的漲落會(huì)受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，但是直接拿國外的數(shù)據(jù)來評價(jià)中國的房地產(chǎn)市場，就會(huì)因坐標(biāo)的錯(cuò)位形成數(shù)字的失真，從而誤導(dǎo)決策。”
誰能作出各方公認(rèn)的報(bào)告
然而，自稱與國際接軌的REICO房地產(chǎn)報(bào)告，尚未正式面世就遭到非議�！斑@份報(bào)告百分之百是為房地產(chǎn)商代言的�！眲⒅敬T說。不過，他同時(shí)認(rèn)為，“有關(guān)部門的數(shù)據(jù)同樣不可信”。原因有二：
第一，數(shù)據(jù)處理需要很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)，更需要大批的技術(shù)人才，可有關(guān)部門不具備這樣的條件。
第二，有關(guān)部門的數(shù)據(jù)也可能失真。有關(guān)部門負(fù)有整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重任，一旦它的數(shù)據(jù)有悖于它的大目標(biāo)或有的領(lǐng)導(dǎo)的政績時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)有可能遭到修改。還有，產(chǎn)業(yè)界收買個(gè)別負(fù)責(zé)處理信息的官員，也可能得出他們想要的數(shù)據(jù)。
從事“第三方數(shù)據(jù)”的劉志碩認(rèn)為，他們是靠數(shù)據(jù)的公信力吃飯的，如果數(shù)據(jù)總是不可靠，就沒人愿意購買，他們也就沒飯吃了。當(dāng)然，“第三方數(shù)據(jù)”真實(shí)客觀的前提是，形成一個(gè)良性健康的數(shù)據(jù)市場。而政府有義務(wù)幫助建立這個(gè)市場。
劉志碩說，政府首先應(yīng)該全部公開它所掌握的原始數(shù)據(jù)，包括供求情況，也包括土地規(guī)劃、儲備及市政綜合配套情況等。
當(dāng)然，一個(gè)有公信力的數(shù)據(jù)公司，它的產(chǎn)品購買者更多地應(yīng)該來自企業(yè)和媒體甚至政府。劉志碩認(rèn)為，和其他許多企業(yè)一樣，哪個(gè)公司產(chǎn)品質(zhì)量高、信譽(yù)好，它的銷路自然就好。
“等我的公司什么時(shí)候僅靠做房地產(chǎn)數(shù)據(jù)就能活得很好的時(shí)候，中國的房地產(chǎn)業(yè)就健康了。”劉志碩說。