發(fā)布時間：2004-11-30來源：財經(jīng)時報
相比較而言，由于土地具有自然的稀缺性和明確的國家壟斷性，房地產(chǎn)行業(yè)對土地政策的動向更為敏感和關(guān)注一些。然而，在此輪緊縮性調(diào)控中，土地政策在政府投資過熱的控制中和市場房價上漲不止的形勢中，處境卻有些尷尬。同時，有關(guān)資料顯示，今年1～10月商品房平均售價同比上漲11.7%，其中，商品住宅平均銷售價格為2566元／平方米，同比上漲10.2%。與房價同步上漲的是，我國土地交易價格也逐季上漲，一、二、三季度土地價格同比分別上漲7.5%、10.4%、11.6%，1-9月份同比平均增長10.2%。其中上海增長14.9%，南昌增長23.7%，沈陽上漲16.5%，成都上漲15.1%，而這幾個城市也恰恰是房價增速較快的地區(qū)。10月份的“國房景氣指數(shù)”也一轉(zhuǎn)6月以來的下降趨勢，出現(xiàn)了回升的跡象，比9月份微升0.04點。
在全國主要城市土地開發(fā)面積出現(xiàn)負增長、房市供應(yīng)量下降的情況下，地價和房價在供需規(guī)律的推動下進一步上漲將可能再度引起行業(yè)過熱，行業(yè)人士對此不無擔憂。
有人士分析認為，盡管近一輪房地產(chǎn)調(diào)控舉措呈現(xiàn)出一定的緊縮性表征，但應(yīng)該承認的是，從整體上看房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展正是基于我國近年來長期政策的相關(guān)鼓勵和扶持。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福垣近日在一次會議中提出，從短期看目前我國經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展，城市居民居住消費被大規(guī)模釋放，同時我國社會城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)三七分的狀態(tài)，在持續(xù)性的城市化發(fā)展中每年將有2800萬農(nóng)民進城。這些因素所產(chǎn)生的房市保守需求就將達到每年至少幾萬億平方米�？梢哉f在未來的幾十年內(nèi)，房地產(chǎn)的發(fā)展空間都是相當廣闊的。在這個期間短期性的政策調(diào)整，主要應(yīng)該針對市場自發(fā)發(fā)展中的結(jié)構(gòu)不合理問題，而不應(yīng)是僅僅就總量進行控制。
一般而言，調(diào)控行業(yè)發(fā)展的政策分為短期政策和長期政策兩種，長期政策主要是確定行業(yè)總的發(fā)展方向，相對而言是較為宏觀和長效的；短期政策則是針對行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的具體問題進行修正而實施的，其影響力限定在一定范圍或時效內(nèi)。因此，即便是短期政策在表面上出現(xiàn)了與長期政策不一致的傾向，仍不會對長期政策所決定的市場產(chǎn)生方向性的影響。但是在整個行業(yè)發(fā)展向好的這個大背景下，目前短期調(diào)控政策對投資過快有所緩合的同時，市場仍存在風險性的熱度依舊不減、房價高走等問題，就不應(yīng)只是問責短期政策，而是應(yīng)該在長期政策中尋找原因。劉福垣就此分析認為，我國在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的過程中，總體的政策方向是正確，但在具體的操作中存在著戰(zhàn)略性失誤，也就是當前市場投資增長過快、房價高企、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題的原因所在。而劉福垣所說的政策失誤中，就包括土地出讓權(quán)一次性出讓和出讓金一次性繳納。
批租混淆了地產(chǎn)與房產(chǎn)的資產(chǎn)性質(zhì)和收益方式
在我國實行土地國有制度的條件下，進入市場流通的并非土地的所有權(quán)，只是使用權(quán)，其運作方式為向市場出讓一定期限的使用權(quán)，到期回收，實際上這就是一個出租過程。在房地產(chǎn)的概念中，房產(chǎn)的資產(chǎn)性質(zhì)是完整的，通過出售使業(yè)主擁有所有權(quán)，這種資產(chǎn)權(quán)利是固定的；地產(chǎn)的資產(chǎn)性質(zhì)則是不完全的，通過出租業(yè)主僅擁有使用權(quán)，這種資產(chǎn)權(quán)利應(yīng)是動態(tài)的，土地租金要隨著土地形態(tài)和價值的不同而變化，其收取方式就應(yīng)該是按年收取，而不是一次性繳納。劉福垣認為，本來這兩個不同性質(zhì)的資產(chǎn)應(yīng)該分開對待，即地產(chǎn)市場與住宅市場宜分體流通，而不應(yīng)該一并運作。而實際中，我國所采用的通過協(xié)議或者公開招拍掛將七十年的土地使用權(quán)一次性拍出，并與住宅市場一并銷售的運作模式，使得土地的出租和住宅的出售完全地混合在一起，模糊了土地資產(chǎn)的出租性質(zhì)和收益方式。
劉福垣提出，這種土地使用權(quán)出讓模式的直接結(jié)果有：一是一次性收取了本應(yīng)該在七十年期限內(nèi)逐步實現(xiàn)的收益，從長期來看使得土地的價值和收益不能隨著市場變化得到真實的體現(xiàn)，也失去了通過土地租金對地產(chǎn)市場進行持續(xù)調(diào)控的能力；二是土地批租影響了城市經(jīng)營觀念的正常方向，土地資產(chǎn)七十年的收益可以提前一次支取促使各城市政府在沒有充分調(diào)研的情況下，競相進行土地開發(fā)經(jīng)營，以增加其任期內(nèi)的政績及收入。這種明顯的短期行為不僅使寶貴的土地資源難以得到真正有效的全面利用，浪費了資源，還為以后的政府發(fā)展城市預留了資源及資金瓶頸，直接影響了城市的可持續(xù)發(fā)展；三是土地出讓金一次性繳納直接導致了土地入市成本高昂，房地產(chǎn)價格也由此高企，人為地提高了房地產(chǎn)市場的門檻，這也是引發(fā)投資結(jié)構(gòu)失衡性過熱的原因之一。如果按土地價格占房地產(chǎn)成本40%來計算，如果將土地由批租制改為年租制，房地產(chǎn)的入市成本將有相當大的下調(diào)空間。
高地租引發(fā)房市對其他消費和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)
這種土地批租對間接房地產(chǎn)市場的間接影響則在于：由于土地價格上升引發(fā)的開發(fā)成本上升，及高房價帶來的高額開發(fā)利潤，使得房市大部分的生產(chǎn)要素都集中在發(fā)展商品房開發(fā)和買賣市場上，廉價的租房市場支持力不足，使房市結(jié)構(gòu)過于單一。這樣，所有的住房需求不得不全部推積在商品房買賣這一個端口上。而這又促使房價進一步高漲，增加了人民群眾的置業(yè)難度。實際上，市場的需求并不是一定要通過新增存量房來解決，政府和市場也并不能保證每一家都能買上一套便宜的新房子。發(fā)達國家城市住房自有率最高的英國，居民住房自有率不過60%左右，其他大多數(shù)國家在40-50%之間，而我國已經(jīng)達到81%。
同時，在高房價的情況，居民買房必須全面依賴房貸，這不僅耗掉了老百姓的儲蓄，月供也占去了人們的每月工資，擠壓了其他消費支出的增長，也擠壓了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國2003年城鎮(zhèn)居民可支配收入總數(shù)為42360億元，住宅銷售額占總收入的比重為16.7%，超過美國1999年的水平。事實上，與當前房地產(chǎn)及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資增長形成鮮明對比的是，全社會消費增長偏冷。從2001年至2003年，大宗生產(chǎn)資料的價格上漲幅度已經(jīng)達到上一輪經(jīng)濟周期的最高點，但一般消費品的價格卻依然在低位徘徊。更重要的是，高房價全面提高了城市的生存成本和進城門檻，中等收入水平的產(chǎn)業(yè)工人、低收入水平的打工者及農(nóng)村進城人員面臨著更大的生活壓力，這直接影響了生產(chǎn)力的再生產(chǎn)。可以說，這種土地批租制度與當前經(jīng)濟發(fā)展階段是不適應(yīng)的。