發(fā)布時(shí)間：2004-12-2來(lái)源：財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)
劉泉：作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，作為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)微觀一個(gè)分子，我對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩個(gè)疑問(wèn)：第一個(gè)疑問(wèn)是股票，中國(guó)的股票是跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展最沒(méi)有什么關(guān)系的一個(gè)事物。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展每年保持高速增長(zhǎng)，但股票卻處于很不理想的狀態(tài)。幾年前覺(jué)得股票是一件很時(shí)尚、很好的事情，代表先進(jìn)的發(fā)展潮流�，F(xiàn)在好像很少有人在提股票了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了而股票未得到相應(yīng)的發(fā)展，是不正常的；第二個(gè)疑問(wèn)就是中國(guó)的房地產(chǎn)，回顧今年的房地產(chǎn)政策，我覺(jué)得盡管在經(jīng)濟(jì)方針上確定了房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控卻是“打壓”限制，使房地產(chǎn)處于雙緊狀態(tài)，第一緊是金融政策，第二緊就是土地政策。更令人困惑的是，在打壓的情況下，房地產(chǎn)發(fā)展卻仍然快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)動(dòng)工面積已經(jīng)4個(gè)多億了；第二個(gè)是今年全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格指數(shù)上漲了13%。宏觀決策控制房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)柱子，這個(gè)柱子卻越控制越粗，對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用越來(lái)越大。
從國(guó)家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)注的是“供”、“求”兩個(gè)字。政府采用行政命令式在控制供給量，如銀行卡壓，控制土地規(guī)模，但這卻促使房地產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越快，讓人感覺(jué)這輪宏觀調(diào)控事與愿違。所以我認(rèn)為，政府部門(mén)對(duì)于今年的政策制定應(yīng)該進(jìn)行一番總結(jié)。同時(shí)，從市場(chǎng)需求這方面看是極其旺盛的。政策對(duì)市場(chǎng)越進(jìn)行卡壓，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)勢(shì)頭越熱烈。曾有人問(wèn)我利息提高了對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有沒(méi)有影響，我回答說(shuō)可能促進(jìn)的作用比打壓的作用強(qiáng)，他說(shuō)不可能，經(jīng)濟(jì)學(xué)上講利息上升，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)成本就會(huì)升高，將促使銷(xiāo)售不暢，而且利率一高，地的開(kāi)發(fā)成本也就越高。實(shí)際上在中國(guó)，西方傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論并不是很適合，市場(chǎng)存不存在泡沫的問(wèn)題也難以說(shuō)清。但我覺(jué)得，房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一個(gè)很大的游泳池，有人用小氣管吹起一些泡沫，那么泡沫是存在的，但整個(gè)池子里的水并沒(méi)有泡沫。因?yàn)榕菽a(chǎn)生的原因是投機(jī)或說(shuō)是投資行為，但在中國(guó)目前房地產(chǎn)大部分需求還是來(lái)自自住，而且自住需求還遠(yuǎn)未得到發(fā)掘和滿足。
目前在一些大中城市如北京、上海，存在著一些買(mǎi)房投資行為，但大城市的相關(guān)政策也非常嚴(yán)格，使得很多大城市的開(kāi)發(fā)商紛紛到二線城市開(kāi)發(fā)。原來(lái)我們都認(rèn)為二線城市購(gòu)買(mǎi)力比較弱，結(jié)果卻是進(jìn)軍到二線城市的地產(chǎn)公司把最新的理念帶進(jìn)去之后，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)攀升，這可并不是投資或投機(jī)帶動(dòng)的。這一現(xiàn)象超乎想象的。最近天鴻集團(tuán)在二線城市開(kāi)發(fā)了好幾個(gè)項(xiàng)目，效果都很好。這就說(shuō)明，實(shí)際有效的需求是不會(huì)產(chǎn)生泡沫的，中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)形勢(shì)也是沒(méi)有泡沫的。
回顧2004年以及2003年，展望2005年，我們感覺(jué)中國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)肯定是一個(gè)上升趨勢(shì)，到2008奧運(yùn)會(huì)以及未來(lái)5年到10年內(nèi)的發(fā)展大方向是沒(méi)有問(wèn)題的。對(duì)于很多人擔(dān)心的房?jī)r(jià)上漲，我倒認(rèn)為開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)整個(gè)發(fā)展速度差不多是代表著經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，百分之十幾漲幅都在良性發(fā)展范籌內(nèi)。如果像香港、日本那樣房?jī)r(jià)跳水一半的時(shí)候，就是國(guó)家經(jīng)濟(jì)危機(jī)了。
我覺(jué)得明年有幾點(diǎn)值得關(guān)注：第一是產(chǎn)品。這是房地產(chǎn)正常發(fā)展，通過(guò)供給和需求，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商研究產(chǎn)品的升級(jí)換代。隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，2005年到2006年產(chǎn)品研發(fā)將有一個(gè)質(zhì)的改變。北京一年幾個(gè)億平方米左右的開(kāi)工面積，集中在幾個(gè)區(qū)域，這使開(kāi)發(fā)商必須研究產(chǎn)品，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將是白熱化的，并從過(guò)去開(kāi)發(fā)速度、戶型平面，上升到最后是人才競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)楫a(chǎn)品實(shí)際是人的思維的一個(gè)表現(xiàn)。項(xiàng)目很可能從一個(gè)單純的居住產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成另外一種充滿文化的產(chǎn)品，因?yàn)楝F(xiàn)在很多富有到一定程度的人，不是有錢(qián)買(mǎi)個(gè)大房子，他看重的是文化。閻總的項(xiàng)目是中式四合院，我的項(xiàng)目也改叫新四合院。不在于中式還是西式，四合院是房子的一種形式，是好幾百年前中國(guó)人在北京居住的一種形式，衛(wèi)生間改造一下，就符合最高端人群的居住需要。這個(gè)建筑形式是中國(guó)的，但是也能和世界最先進(jìn)的生活方式接軌，我們的傳統(tǒng)文化實(shí)際上也是先進(jìn)的文化。不管做一個(gè)純中式的還是洋式的四合院，作為建筑來(lái)講都要重視空間。所以我覺(jué)得明年產(chǎn)品的升級(jí)換代和競(jìng)爭(zhēng)，最后拼的是策劃人員包括老總自身的認(rèn)識(shí)和思維；第二是營(yíng)銷(xiāo)方式創(chuàng)新。目前中國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)基本是傳承臺(tái)灣和香港的銷(xiāo)售模式。但當(dāng)樓盤(pán)差異度有了，各種檔次也分層了，特別的銷(xiāo)售方式也產(chǎn)生了。普通的銷(xiāo)售人員賣(mài)房子大多談房子多大、使用面積多大、朝陽(yáng)不朝陽(yáng)等等，但當(dāng)面臨高端或有若干次置房經(jīng)驗(yàn)的客戶時(shí)就不夠了，這就會(huì)促使銷(xiāo)售的方式改變，以后中國(guó)需要很專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，從產(chǎn)品前期定位到開(kāi)發(fā)幫助投資者落實(shí)到圖上，并跟建筑師有一定的關(guān)系資源。
閻少華：今年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響比較大的就是土地政策和加息，行業(yè)人士都在分析這兩個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響。實(shí)際上我覺(jué)得要說(shuō)清楚這兩方面的影響應(yīng)該首先分析房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。無(wú)論是是土地政策還是加息，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展頂多是一個(gè)方面的外因而不是內(nèi)因。包括利率對(duì)于證券市場(chǎng)的影響，對(duì)地產(chǎn)自身規(guī)律來(lái)說(shuō)外力的影響是有限的。房地產(chǎn)自身規(guī)律的第一方面，就是市場(chǎng)需求的發(fā)展，從開(kāi)始沒(méi)有房子到最后需要房子，這個(gè)過(guò)程千年萬(wàn)年以來(lái)一直在發(fā)展，這是一個(gè)基本規(guī)律。房地產(chǎn)生產(chǎn)也有別于其他產(chǎn)品，其他工業(yè)產(chǎn)品都不可避免地面臨著隨著逐漸成熟，逐漸地更新?lián)Q代，而房地產(chǎn)的發(fā)展是不變的，這是一個(gè)本質(zhì)區(qū)別。第二方面，其他產(chǎn)品沒(méi)有地域性，可以擴(kuò)大再生產(chǎn)，成本是可以不斷降低的。但房地產(chǎn)做不到，房地產(chǎn)受土地資源的限制比較大，土地稀缺性造成成本不斷上漲，并且無(wú)法通過(guò)擴(kuò)大生產(chǎn)降低。由于人類(lèi)的需求是越來(lái)越旺的，每個(gè)人對(duì)房子數(shù)量的需求都在增長(zhǎng)，因此房子是永遠(yuǎn)漲價(jià)的，跌價(jià)是暫時(shí)的，任何國(guó)家房子跌價(jià)都是暫時(shí)的。因此土地供應(yīng)減少更促進(jìn)地價(jià)上漲，加息還是減息的影響也都是短期影響。房地產(chǎn)價(jià)格真正是由需求和供給之間關(guān)系決定的。從更高一層次來(lái)看，是由有效供給和有效需求的關(guān)系造成的。有效需求大家都明白，有效供給則是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，建造的房子是人們所需要的，如果房子供給很大，或者說(shuō)這房子不適用，人們不喜歡這個(gè)房子，不好賣(mài)，這種供給是無(wú)效的。
之所以說(shuō)加息的影響是短期而不是長(zhǎng)期的，是因?yàn)榧酉⑹褂行Ч┙o和有效需求的成本同步加大，而它們之間的關(guān)系沒(méi)變，從長(zhǎng)期來(lái)講就不會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。而短期內(nèi)由于加息以后因?yàn)楫?dāng)期的有效供給是加息之前形成的，當(dāng)期有效供給沒(méi)變，而有效需求卻立即變化，會(huì)使價(jià)格發(fā)生變化。利息上漲和下跌最重要的是對(duì)人們心理預(yù)期的影響，國(guó)內(nèi)利息一降就會(huì)連續(xù)降，很多人也會(huì)分析加息肯定也要連加，對(duì)心理預(yù)期影響較大，人們有這個(gè)預(yù)期，就使消費(fèi)和生產(chǎn)都趨于謹(jǐn)慎，可能會(huì)使交易活躍程度降低。這次加息是多年減息且多年通縮之后物價(jià)開(kāi)始往上漲之后的第一次加息，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)是比較有利的，也是積極的。
總體來(lái)講，今年房地產(chǎn)形式是豐富多彩的，尤其是出現(xiàn)了中式住宅或說(shuō)中式別墅熱，這是一個(gè)積極的開(kāi)端。前幾年別墅基本都是洋式的，國(guó)外泊來(lái)的。今年從市場(chǎng)自發(fā)地出現(xiàn)中式住宅熱，應(yīng)該說(shuō)是我國(guó)自信心提高的一個(gè)表現(xiàn)，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的結(jié)果。未來(lái)幾年，我國(guó)房地產(chǎn)將越來(lái)越強(qiáng)調(diào)建筑本土化，強(qiáng)調(diào)民族性，強(qiáng)調(diào)建筑的舒適度，而越來(lái)越淡漠表面形式或概念，這是非常有意義的進(jìn)步，是利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。我認(rèn)為明年應(yīng)該是朝著本土化方向發(fā)展，產(chǎn)品內(nèi)在特質(zhì)進(jìn)一步升華，或者真正到了一個(gè)產(chǎn)品的時(shí)代。
在產(chǎn)品過(guò)程中，我還要強(qiáng)調(diào)地域性，上海就是上海的房子，北京就是北京的房子，我們老祖宗風(fēng)水就這么決定的，因地制宜。在這種意義上講，這種本土主義是極其有生命力的，是絕對(duì)主流的，是建筑的真理，也是成熟發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展一直要走的路，并需要不斷創(chuàng)新的。在這個(gè)過(guò)程中怎么去看待創(chuàng)新呢？比如寫(xiě)篇文章，實(shí)際上所用的詞都是別人用過(guò)的，都是很常規(guī)的詞，但不同的組合會(huì)讓人感覺(jué)到這個(gè)文章更有新意，這就是一種創(chuàng)新。我所提出的新本土主義要強(qiáng)調(diào)的是地域性，而不是說(shuō)中國(guó)原來(lái)建筑形式，因?yàn)樵瓉?lái)中國(guó)建筑的形式也是從地域性出發(fā)形成的一個(gè)結(jié)果。我們從地域出發(fā)，用新的材料看看有什么變化，即我們要滿足現(xiàn)代人需求，要用新的技術(shù)、新的材料，同時(shí)并不排斥西方，這個(gè)四合院也借鑒了很多西方建筑手法，只要合適，就進(jìn)行加工和組合，就可以理解成創(chuàng)新。而一個(gè)房子所具有的地形、地貌是別人不可能重復(fù)的，再加上各種材料的有效組合，就是一種創(chuàng)新。
對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新而言，北京是很有文化的一個(gè)城市，城市比較大，自我意識(shí)比較強(qiáng)。所以港臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)模式與北京市場(chǎng)的結(jié)合是有特質(zhì)的，很注重區(qū)域的特性。從未來(lái)發(fā)展看，行業(yè)趨勢(shì)應(yīng)該是大部分營(yíng)銷(xiāo)策劃漸漸地沒(méi)有市場(chǎng)了，并將呈現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)化、集中化的趨勢(shì)。消費(fèi)者也將越來(lái)越多地主動(dòng)獲取信息，從期房到現(xiàn)房，消費(fèi)者要看到實(shí)的東西才能買(mǎi)。
劉葳：我們認(rèn)為今年在產(chǎn)品這方面最突出的特征就是本土化非常明顯，都是對(duì)本土文化的再利用和挖掘。所謂創(chuàng)新可能是建造產(chǎn)品的時(shí)候有些細(xì)節(jié)或某些點(diǎn)上呈現(xiàn)出一些新的東西，這些新的元素是跟時(shí)代需求相吻合的。首先要具備現(xiàn)代化的居住功能，如以前的四合院，我們一提起來(lái)想到的就只是文化價(jià)值，就是因?yàn)槔锩嬉恍┰O(shè)施、設(shè)備和空間組織，跟現(xiàn)代人們生活居住要求的不太一致了，新四合院可能通過(guò)創(chuàng)新在這些方面更多地與需求相吻合，如四合院以前是用圍墻體現(xiàn)圍合的，也許將來(lái)可以用一排很密的竹或水木墻等構(gòu)成圍合邊線等等。從當(dāng)前看，產(chǎn)品本土化會(huì)成為市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，而且從市場(chǎng)現(xiàn)在反饋來(lái)看會(huì)有很多人需求的。在土地政策和金融政策緊鑼密鼓地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生種種影響的情況下，我們公司發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)越來(lái)越多了。我們分析認(rèn)為，這一輪政策實(shí)際上從長(zhǎng)遠(yuǎn)講還是推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展的，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)更理性地思考市場(chǎng)行為，會(huì)將項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程分成很多細(xì)節(jié)進(jìn)行專(zhuān)題研究。這對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)講是起健康促進(jìn)的作用的。相比較土地政策的長(zhǎng)期影響較為明顯，效應(yīng)會(huì)在比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間體現(xiàn)出來(lái)。金融政策是短期的行為，我們認(rèn)為加息不是主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的，但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是有影響的，對(duì)于局部區(qū)域的泡沫會(huì)起到一定的抑制作用，一是增加投機(jī)行為的資金成本，二是對(duì)市場(chǎng)起到一個(gè)信號(hào)燈的作用。
隨著產(chǎn)品的多元化，營(yíng)銷(xiāo)的渠道也是多元化的，每個(gè)產(chǎn)品要針對(duì)不同的客戶群。對(duì)于媒介的選擇要根據(jù)客戶群關(guān)心的內(nèi)容、平時(shí)的生活習(xí)慣等去投入營(yíng)銷(xiāo)廣告。地產(chǎn)顧問(wèn)也將越早介入前期的研究，這對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展來(lái)說(shuō)是越有益的。如我們預(yù)測(cè)北京明年上半年將會(huì)有供應(yīng)量集中放量的趨勢(shì)，如8.31大限會(huì)延遲對(duì)本年度將要推出的一些項(xiàng)目，這些項(xiàng)目可能在明年尤其上半年的時(shí)間集中放量，其中明年的寫(xiě)字樓業(yè)會(huì)遭受一個(gè)嚴(yán)重的考驗(yàn)。這些信息應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商及早關(guān)注的。