發(fā)布時間：2004-12-3來源：外灘畫報(bào)
謝是摩根士丹利(亞洲)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，向以“好作危言聳聽之語”而著稱。成功預(yù)言香港樓市1997年大崩盤、亞洲金融危機(jī)讓他的“危言聳聽”得到了正面的評價。
早在今年7月，摩根士丹利發(fā)布了一個題為《全球房地產(chǎn)泡沫》的研究報(bào)告。該報(bào)告警告全球25%的經(jīng)濟(jì)體有房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，以澳大利亞、英國和中國等國為甚。
該報(bào)告的中國部分即是由謝國忠執(zhí)筆的，謝在該報(bào)告中說，中國正處于房產(chǎn)泡沫“大爆炸的邊緣”。在隨后發(fā)表的《重大調(diào)整即將到來》、《房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)》等報(bào)告中，這個出生在上海的經(jīng)濟(jì)學(xué)家更是把槍口直接對準(zhǔn)他的家鄉(xiāng)，放言上海樓市將率先崩盤。
謝顯然不是第一個做出如此預(yù)言的人，但是，他的名頭還是讓上海地產(chǎn)界震了震。也許是為了消除謝言論的影響，上海房地產(chǎn)界的頭頭腦腦甚至在本月開了一次會，據(jù)參加此次會議的本報(bào)記者說，會上一片唱多之聲。
在平均成交價已經(jīng)躍上萬元大關(guān)之后，上海樓市是漲是跌？這是很多人都關(guān)心的一個話題。
預(yù)測未來需要一個很好的模型，而無論是唱多的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還是唱空的謝國忠，都沒有給公眾展示一個有說服力的完整模型。
也許把漲、跌問題放在一邊，探討樓市上漲背后的利益鏈條是一個相對輕松的工作：誰在為樓市的上漲埋單？
一套房子，去年值80萬，今年值100萬，這增加的20萬是什么？它背后的利益鏈條又是什么？
如果允許把問題簡單化：如一切商品的漲價一樣，房產(chǎn)漲價本身并不會創(chuàng)造價值。如果有人從中賺錢了，無非意味著同時有人虧損了。
即使最保守的計(jì)算，在過去的兩三年里，上海房價平均上漲超過3000元／平方米，以上海房屋存量2億平方米(不含商用房)計(jì)算，上海人的“房產(chǎn)財(cái)富”凈增加6000億元，這個數(shù)字大致相當(dāng)于上海居民存款總額。換言之，上海人攢了數(shù)十年的存款，也不過相當(dāng)房價上漲了兩三年而已。
遺憾的是，這6000億不是憑空來的，總有人要為它付出代價。
一個三口之家，夫妻倆和一個孩子。假設(shè)他們買一套100平方米的房，單價1萬元，總支出100萬元。以5%資金成本計(jì)算，則每月大約承擔(dān)4100元的資金成本支出。如果夫妻兩人都工作，則每一方收入中的2000元是給房子的，其余的才真正屬于自己。當(dāng)然，如果夫妻只有一個人工作，則這個數(shù)字就變成了4100。
繼續(xù)沿用上面的例子，如果房子的單價是8000元／平方米，則每月承擔(dān)的資金成本支出大約為3300元。
我們看到，這套房子從80萬上漲到100萬，增加的20萬財(cái)富被化解為一個貼現(xiàn)值：如果每月多支出800元(4100減去3300)，則在未來的20年里，總支出恰多了20萬元。換言之，賣方賺到手的20萬無非要買方未來數(shù)十年里一月一月地還。
我們可以看到，在這個過程中，新的財(cái)富并沒有被創(chuàng)造。有的只是成本的傳遞。
這個成本會被傳遞到投資者那里去了：如果你是個創(chuàng)業(yè)者，你甭想用2000元／月以下的薪酬雇傭到要過比較體面生活的人。而在一些房價比較低的城市，2000元／月的薪酬是蠻有競爭力的。
最終，這個成本會被分?jǐn)偟矫恳粋�人身上：我們?nèi)ド虉鲑I衣服，支出中總有一部分是付給“地主”的；我們?nèi)ワ埖瓿燥�，飯錢中也有給“地主”的份兒，從這個道理上講，每一個人都在為上漲的房價埋單，不論你買不買房，供不供樓。
由于長期實(shí)行福利房制度，上海在房產(chǎn)投資上有近50年的歷史欠賬。隨著貨幣化分房制度的確立，以及房產(chǎn)信貸服務(wù)的推出，上海人對房屋的需求一下子迸發(fā)了出來。
大量外地人以及部分外國人涌入上海，使得這種需求更為旺盛。
再加上中國人歷來有依靠房產(chǎn)保值的傳統(tǒng)，在銀行利率偏低，物價上漲比較快的時候，對房產(chǎn)的投資性需求也開始旺盛了起來。
如果一定要說房價上漲是有價值的，它的價值在于傳遞信號：告訴大家，此領(lǐng)域需求強(qiáng)勁，供應(yīng)不足，請趕快投資。旺盛的房產(chǎn)需求帶動了房價一步一步走高，同時，也帶動了大量的投資。
事實(shí)上，地產(chǎn)投資額已經(jīng)占上海固定資產(chǎn)投資的三分之一強(qiáng)。去年上海GDP增長率為11.8%，如果不把房產(chǎn)投資的拉動計(jì)算在內(nèi)的話，則增長率要下降3個百分點(diǎn)。
事實(shí)上，今年頭10個月，上海房產(chǎn)新增供應(yīng)2000萬平方米，以均價8000元計(jì)算，則總價值為1600億元，全年成交總價有望超過2000億元。二手房交易在去年就達(dá)2800億元，今年怎么都會超過3000億元�？紤]到上海GDP僅為6000多億，房產(chǎn)在整個上海經(jīng)濟(jì)中的比重不可謂不重。
事實(shí)上，房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)勢不可擋地成為上海經(jīng)濟(jì)的一個火車頭。只是，我們不知道，這個火車頭會把上海帶往何處。