發(fā)布時(shí)間：2004-12-3來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
不過(guò)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京的房?jī)r(jià)漲幅在35個(gè)大中城市排名中并不靠前。然而開(kāi)發(fā)商卻在提醒那些正在為加息猶豫的人：今年1至10月份北京市的房地產(chǎn)先行指標(biāo)處于下降趨勢(shì)，其中購(gòu)置土地面積、完成開(kāi)發(fā)面積及商品房新開(kāi)工面積分別同比下降50.1%、69.7%和8.7%；眾所期待的288個(gè)可以協(xié)議出讓的歷史遺留項(xiàng)目中，有約23%的項(xiàng)目未能真正“過(guò)關(guān)”，其中主動(dòng)放棄的項(xiàng)目其規(guī)劃建筑面積總數(shù)約為310萬(wàn)平方米，因各種原因而被暫停辦理“闖關(guān)”手續(xù)的項(xiàng)目其規(guī)劃建筑面積總數(shù)約為1159萬(wàn)平方米。這些數(shù)字表明未來(lái)一個(gè)時(shí)期，購(gòu)置土地面積的數(shù)字仍不會(huì)太大，而今年房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因即是供應(yīng)量的減少。
如此種種，開(kāi)發(fā)商要表達(dá)的無(wú)非是房?jī)r(jià)還要漲，自住的不要再捂著錢(qián)袋，投資的現(xiàn)在仍是好時(shí)機(jī)。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的值得趕緊出手搶購(gòu)么？
買(mǎi)房用于自住者一般分為兩類(lèi)，一類(lèi)為滿足基本居住需求，一類(lèi)為改善居住條件升級(jí)換代。前者占大多數(shù)，對(duì)房?jī)r(jià)敏感，后者占少數(shù)，對(duì)房?jī)r(jià)較不敏感。前者所能承受的商品房是中低價(jià)位房，在北京通州房?jī)r(jià)都已漲到每平方米4000元的今天，如果不想住得太偏，市場(chǎng)提供給他們的選擇大約是每平方米4500至6000元。對(duì)于這個(gè)群體而言，房?jī)r(jià)未來(lái)可能還會(huì)上漲的信息是一個(gè)實(shí)際的壓力，但事實(shí)上擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅上漲而匆忙排隊(duì)搶購(gòu)?fù)耆珱](méi)有必要。
供應(yīng)量減少并不等于供應(yīng)滿足不了中等收入居民的第一居住需求，也不是不能滿足高收入者升級(jí)換代的需求，而是市場(chǎng)近年有大量的投資性需求，分去了為數(shù)不小的市場(chǎng)供應(yīng)，如果這一類(lèi)需求的市場(chǎng)供應(yīng)量減少，是不會(huì)造成房?jī)r(jià)大幅上漲的。北京每平方米4500至6000元的住宅，在東部和西部大約位于四五環(huán)之間和五環(huán)之外，北部要再靠外一些，南部大約在三四環(huán)之間。這些區(qū)域可開(kāi)發(fā)用地較多，因而大盤(pán)較多，潛在供應(yīng)也很大，這也決定了這一區(qū)域的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲太多，房子根本不緊俏，購(gòu)房者用不著去“搶”。
高收入人群二次、三次置業(yè)用以改善居住條件，選擇多為四五環(huán)之外的低密度住宅或別墅，這一類(lèi)房?jī)r(jià)格一向較為穩(wěn)定，在房?jī)r(jià)普漲時(shí)其漲幅也不大。比起房?jī)r(jià)，這類(lèi)購(gòu)房者更在意的是房子的品質(zhì)和居住環(huán)境，這也使得這類(lèi)住宅價(jià)格不會(huì)輕易被炒上去。事實(shí)上二次、三次置業(yè)的人都很理性，開(kāi)發(fā)商的煽動(dòng)性宣傳并不能對(duì)他們起什么作用。
買(mǎi)房用來(lái)投資的也一般分為住宅和商鋪兩類(lèi)。前幾年投資買(mǎi)下開(kāi)發(fā)商宣傳“租金回報(bào)高”住宅的，有不少業(yè)主很快就不得不面對(duì)同區(qū)域新樓價(jià)格遠(yuǎn)低于買(mǎi)入價(jià)格的事實(shí)，最后無(wú)奈“揮淚”進(jìn)入二手房市場(chǎng)“割肉”。如羅馬花園公寓，幾年前高位時(shí)的價(jià)格為12600元／平方米，今年在二手房市場(chǎng)上的售價(jià)僅為5500元／平方米；陽(yáng)光廣場(chǎng)公寓高位時(shí)的價(jià)格為14400元／平方米，今年在二手房市場(chǎng)上的售價(jià)僅為6300元／平方米。
時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，貿(mào)然輕信開(kāi)發(fā)商的投資概念同樣充滿風(fēng)險(xiǎn)。
去年、前年的住宅市場(chǎng)上，小戶型投資的概念宣傳得很起勁：工作不久的年輕人先自住，幾年后可再租給剛工作的人。然而還沒(méi)等他們住進(jìn)這套房，市場(chǎng)上的小戶型項(xiàng)目已經(jīng)遍地開(kāi)花�，很膰�(yán)胂蠹改旰笳飫嘁抵髟謐飭奘諧∩系木赫崾嵌嗝床伊搖?
同樣，其他類(lèi)型住宅的投資者面對(duì)的也是市場(chǎng)供應(yīng)量不小的現(xiàn)實(shí)。北京市場(chǎng)上，4500-6000元／平方米的住宅是主流人群能接受的自住性購(gòu)買(mǎi)價(jià)位，因而對(duì)于6000-10000元／平方米價(jià)位的住宅，開(kāi)發(fā)商主要靠打投資牌來(lái)吸引購(gòu)房者。理論上，這個(gè)價(jià)格區(qū)間工薪階層和高收入人群都可以被吸引進(jìn)來(lái)。由于投資渠道少，而銀行利率近年來(lái)又只降不升，很多人選擇了投資房產(chǎn)。正因如此，近年來(lái)投資性購(gòu)買(mǎi)的住宅總量在逐年增加，而租賃市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)卻遠(yuǎn)沒(méi)有這么快。我國(guó)的住宅空置率據(jù)統(tǒng)計(jì)是不高的，但其計(jì)算方法不同于國(guó)際上普遍采用的方法，空置在開(kāi)發(fā)商手中的住宅只是一部分，空置在購(gòu)房者手中的住宅則未被計(jì)算入內(nèi)，有關(guān)統(tǒng)計(jì)未必能夠反映全貌。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)去年以來(lái)大熱，開(kāi)發(fā)商以“一鋪養(yǎng)三代”的宣傳把商鋪的價(jià)格炒到住宅的三四倍，各區(qū)域不斷有新的商鋪刷新不久前的區(qū)域最高價(jià)。但在很短的時(shí)間內(nèi)就有不少經(jīng)營(yíng)者難以為繼，使得投資者的這份資產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)。首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顣员蟛痪们肮_(kāi)承認(rèn)巨庫(kù)和第五大道開(kāi)發(fā)失敗。
種種跡象顯示，這并不是一個(gè)流行“搶房”的時(shí)代。