發(fā)布時間：2004-12-3來源：東方網(wǎng)－外灘畫報
上海市政府發(fā)言人焦揚日前表示，上海房地產(chǎn)市場的供求受國家經(jīng)濟政策，特別是信貸政策的影響較大。因此，市政府也會高度關(guān)注房價與利率、匯率、股價等的互動影響，密切關(guān)注海外資金進入的狀況。
一時間，關(guān)于上海房地產(chǎn)是否面臨崩盤的爭論成為各方關(guān)注的焦點。
兼聽則明，毫無疑問，如履薄冰的不應(yīng)該僅僅是上海市政府。
臺州人江曉斌是新近加入上海炒樓隊伍的。11月16日，他特意從老家趕到了上海。
“這已經(jīng)是我第六次為了手中的這套房子來到上海了。”在浦東的一家房屋中介那里，他對記者說。
半年前，他以每平方米一萬元的價格購買了一套200平方米的期房，房子位于世紀(jì)公園附近。首付就花去了他多半積蓄，商業(yè)貸款70%�，F(xiàn)在差不多可以拿到鑰匙了，從中介那里看到，房價還是漲了不少，但江的心中卻越來越擔(dān)心。
“中介這里的標(biāo)價是漲了，可問題是我怎么就找不到買家呢？”他反問記者。而這段時間央行宣布升息，同時又有不少關(guān)于上海房地產(chǎn)面臨崩盤的消息，這些都讓江越來越擔(dān)心。
江原本在臺州做汽車配件生意，身邊的很多人在上海炒房賺了錢，他看著眼紅，就跟著老鄉(xiāng)一起來當(dāng)炒家了。“做生意好不容易賺點錢，存在銀行里又沒幾個利息，看著它貶值還不如炒房呢�！彼f。
帶江曉斌一起來炒樓的同鄉(xiāng)金平是個老炒家，他也覺得現(xiàn)在房子脫手的難度比以前要大得多了�！艾F(xiàn)在真的是看不清楚情況，可能還會漲。但越漲，接盤的人就越少，如果現(xiàn)在能出貨，我希望盡快出了�！苯鹌奖硎玖俗约旱膽n慮。上海樓市步入有價無市期？ 11月16日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時滾動信息顯示：15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價首次突破萬元關(guān)口。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)(中心城區(qū))一手房成交均價為12986.8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價在9272.7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價也達到7163.1元／平方米，外環(huán)線以外的房價為5399.3元／平方米。
最近幾天，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價格都能穩(wěn)定在8500-9000元之間。
而之前的9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對1330個已售樓盤的統(tǒng)計，實際平均成交單價為每平方米8201元，比8月上漲了8.28%；9月住宅累計成交價格為每平方米7526元，比8月上漲了4.08%。 顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時，上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。
但在上漲的背后，問題也正在逐步顯現(xiàn)。
在均價跨過萬元大關(guān)的11月15日，成交量僅有749套。而上海市房地局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月22日以來的3周中，雖然新樓盤每平方米成交價均價保持8000-9000元之間，且呈穩(wěn)定上揚趨勢，但成交量卻明顯下降。
網(wǎng)上房地產(chǎn)交易的套數(shù)也顯示，央行加息以前，每天的交易量通常在1000套以上，過去兩周以來，每天的交易量徘徊在800套左右，回落幅度顯著�！氨M管價格上沒有下跌，但我認為，宏觀調(diào)控作為政策拐點已經(jīng)出現(xiàn)了，從最高決策層對市場的判斷來看，拐點的說法是有依據(jù)的�！� 今年初率先提出今年上海房地產(chǎn)將出現(xiàn)拐點的上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅告訴記者。
老百姓的紙上富貴
相對于外地炒房的江曉斌，上海本地居民的心情或許更為復(fù)雜。
一方面，隨著房價的上漲，上海人的財富大大地增加了。
上�，F(xiàn)有住宅存量大約為2億平方米，如果按照國家統(tǒng)計局公布的2003年上海市平均房價5118元／平方米計算，房地產(chǎn)總市值大約為一萬億。上海2003年GDP為6200億，上海的地產(chǎn)總市值大約是上海GDP的160%，是全中國GDP的8%。
上海的房價每上漲10%，則上海人的房屋財富增加1000億元。按上海1300萬人口計算，人均增加財富近8000元。最近這幾年，上海的房價上漲速度都遠超過10%。
“我得利了嗎？這個觀點簡直是扯淡�！� 谷睿很不屑于聽這樣的財富故事。
谷睿是土生土長的上海人，今年50歲，在上海當(dāng)?shù)匾患覈衅髽I(yè)工作，現(xiàn)在一家人住在浦東一套兩室一廳約60平方米的老公房里。20年前，谷睿花了2000元從公司那購買了這套房子�，F(xiàn)在，這套房子的市場價格在50萬左右。 當(dāng)年的2000元變成了現(xiàn)在的50萬，一點都沒能使谷睿開心起來�！拔揖瓦@一套房子，自己住的，值多少錢都沒用，賣了我住哪去？” 他反問記者。事實上，谷睿說他最痛恨的是溫州人，在他的觀念中，上海的房價是被溫州炒房團給炒起來的。
令谷睿更為擔(dān)心的是，兒子今年已經(jīng)21歲了，過不了幾年，也需要買一套房子，但在目前這個房價下，他顯然沒有能力為兒子買一套。
不是每一個人都像谷睿一樣只能坐看房價上漲。近幾年崛起的炒樓大軍就沒少分享巨大的房產(chǎn)財富。前文提到的炒樓者金平就坦言他賺了不少。
很難說上海成就了多少個金平，但我們可以大致地估算一下流入樓市的資金量：近年上海居民存款增長速度明顯下降，其中相當(dāng)一部分錢流入了樓市。上海居民存款余額近7000億元。如果10%流入樓市，就有700億。這700億通過信貸放大，能撬動3500億。樓市每上漲10%，這筆資金能獲益350億元。
開發(fā)商暴利 但利潤開始下滑
相對于地產(chǎn)商來說，炒樓只算是“毛毛雨”。事實上，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國最大的“造富機器”，它批量地生產(chǎn)著大富豪。胡潤最新發(fā)布的“2004中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板占到45%。其中不少富豪就是在上海發(fā)家。 根據(jù)新華社的報道，近三年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降：2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%，但同期其自有資金的利潤率卻分別達到38.12%、86.36%和74.24%，在市場化進程已經(jīng)走過20多年的今天，你很難找到另外一個行業(yè)，其利潤率能高到這個地步。事實上，地產(chǎn)業(yè)的利潤率是社會平均利潤率的7到16倍。
按照最基本的經(jīng)濟學(xué)常識，超額利潤吸引來大量的投資，并帶來大量的供應(yīng)，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此導(dǎo)致價格下跌，趨于平均利潤率。
目前，上海的地產(chǎn)吸引的投資總額在不斷地增加，(雖然有宏觀調(diào)控的背景，上海房地產(chǎn)業(yè)投資仍以超過20%的速度增長。2004年1至8月份，地產(chǎn)業(yè)共吸引了740多億的投資，占上海固定資產(chǎn)投資總額的三分之一強。沒有任何一個別的行業(yè)能在總投資方面超過地產(chǎn)業(yè)。)在投資加速度地增長的同時，價格也在加速度地上漲。這顯示，上海房產(chǎn)的供求關(guān)系顯然還沒有逆轉(zhuǎn)。
如果一切都按照現(xiàn)在的勢頭發(fā)展的話，最終逆轉(zhuǎn)的一天終會到來。道理很簡單：如果一個行業(yè)以20%的速度增長，那么每4年就會翻一番還要多。假設(shè)投資和供應(yīng)量之間的系數(shù)不變，以今年開工3000萬平方米計算，8年后，開工面積將近1億3000平方米。在未來8年里，總建設(shè)面積將超5億9千萬平方米，這相當(dāng)于再造了三個目前的上海。
不是每一個身在房產(chǎn)業(yè)的人都沒有惶恐感。一個名叫“萊茵哈特馮羅嚴(yán)克拉姆”的網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)了這么一個帖子：
“我是一名房產(chǎn)銷售員，底薪1000元，提成0.1%。每年作一個4萬平方米的項目，項目均價6000元／平方米，一個項目按照6個銷售人員配置。扣除個人所得稅后，我年總收入為42000，月均收入為3500元。我不抽煙，不喝酒，不吃飯，不失業(yè)，不生病，不結(jié)婚，不買衣服，郊區(qū)買套像樣的房子(100萬)，我得連續(xù)工作23年，如果我22歲參加工作，到時我是45歲，不是售樓先生而是售樓爺爺了�！�