發(fā)布時間：2004-12-4來源：今晚報
10月28日晚，央行突然宣布加息，在業(yè)內(nèi)外引起巨大反響。屬于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)是加息影響的重點行業(yè)之一，而抑制房地產(chǎn)過熱也被認(rèn)為是央行加息的考慮因素之一。
現(xiàn)在，從央行加息起已經(jīng)過去一個月的時間，天津樓市反應(yīng)如何？對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又有何影響呢？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，從表面上看，消費者咨詢與購房的熱度與往常無異，房市也沒有出現(xiàn)任何波動。好像被業(yè)界熱炒的央行加息政策，在實際的房地產(chǎn)市場中并沒有起到人們料想中的立竿見影的效果。不過，在平靜市場的背后，一些開發(fā)商卻表現(xiàn)出對業(yè)內(nèi)流傳的“加息周期即將到來”的擔(dān)憂，老百姓的心理預(yù)期也已開始發(fā)生微妙變化，火爆依舊的樓市中，加息影響的暗流已開始涌動。
房價仍撲朔迷離 投資風(fēng)險依舊需重新審視
加息影響樓市不驚
記者對本市八個房地產(chǎn)項目進(jìn)行了以“加息對項目銷售的影響”為主題的調(diào)查。在“原有新項目的推廣計劃是否受影響”一項中，八個開發(fā)商都選擇了“否”；在“房價”、“客流量”、“銷售量”三項上，多數(shù)開發(fā)商表示和加息之前基本持平，甚至有些項目這三方面數(shù)據(jù)還略有增加；在“一次性付款的購房者比例”和“購房者首付款比例”兩個方面，只有兩個項目的開發(fā)商表示有所增加，其余項目同樣沒有任何變化。
“開始公司確實比較擔(dān)心加息對購房者需求產(chǎn)生一定的抑制作用，為此也制定了一些應(yīng)對措施，但從目前市場反應(yīng)看，這種擔(dān)心有些多余。”樂康置業(yè)策劃部經(jīng)理許曉鵬對記者說，“上周末公司推出一批60平方米左右的小戶型，購房者反響強(qiáng)烈，說明關(guān)鍵還得看產(chǎn)品是否與市場需求合拍。”
加息周期是否展開
盡管終端市場暫時并沒受到很大影響，不過開發(fā)商們更擔(dān)心的還是此次加息是否會成為一個新的持續(xù)性加息周期啟動的信號。事實上，業(yè)內(nèi)在這方面的爭論早已展開。社科院專家易憲容認(rèn)為，此次央行加息0.27個百分點，應(yīng)該被視為一個試探性信號。如果經(jīng)濟(jì)仍有過熱跡象，在近期內(nèi)還有可能再次提高人民幣利率。目前尚無法揣測央行下一次變動利率的具體時間和幅度，但是可以預(yù)測的是，人民幣開始進(jìn)入加息通道，今后半年內(nèi)人民幣利率有望再次提高0.25個百分點。匯豐銀行資深中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家曲宏賓也表達(dá)了一致的觀點：“今后6個月內(nèi)，很可能會再升25個基點�！�
天津財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究所所長谷俊清教授認(rèn)為，此次加息很可能不是最終結(jié)果，特別是房地產(chǎn)行業(yè)如果繼續(xù)過熱下去，購房者第二、第三套住房的貸款利率很有可能被繼續(xù)提高。估計此次加息的初步影響需要到年底才能看出來。
然而也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段談?wù)摷酉⒅芷谑欠褚呀?jīng)開始還為時尚早。渤海證券投資顧問部經(jīng)理王蘭波認(rèn)為，央行加息并不是一個簡單的事情，利率上升會引起人民幣匯率、出口、股市等一系列連鎖反應(yīng)，每次加息都是中央長時間考慮、權(quán)衡多方面利弊后才做出的決定。加息的最終目的是要抑制目前國內(nèi)部分過熱的投資增長，究竟是否還要繼續(xù)加息要看此輪宏觀調(diào)控的效果，而這只有等到第四季度各行業(yè)的統(tǒng)計報告匯總上來后才能確定，所以現(xiàn)在討論沒有任何意義。
買方：心理預(yù)期波瀾微起
盡管專業(yè)人士對新一輪加息周期是否已經(jīng)啟動仍在爭論階段，普通老百姓的購房心理已經(jīng)發(fā)生微妙變化。據(jù)中國社會調(diào)查所近日對北京、上海、廣州、重慶、沈陽等城市2000名市民進(jìn)行的一項電話調(diào)查顯示，出于對未來加息幅度的未知和無法預(yù)估，已經(jīng)有不少買房人開始擔(dān)心過高利率會加重未來還款壓力，大約五成受訪者表示今后的購房計劃會受到此次央行加息的影響。43%的受訪者表示，“升息后準(zhǔn)備考慮提前還貸”；53%的被訪者表示，“今后的投資將更理性和謹(jǐn)慎”。
戴德梁行天津分公司研究部王紅指出，從根本上講，房價是由市場供需關(guān)系決定的，前一輪宏觀調(diào)控主要調(diào)節(jié)的是房地產(chǎn)供應(yīng)，而本次加息則是從調(diào)節(jié)購房需求入手，因此這次政策變化也最受老百姓的關(guān)注。如果購房者產(chǎn)生“貸款利率有可能繼續(xù)增加”這一心理預(yù)期，那么在市場實際的反應(yīng)中，可能會產(chǎn)生兩種結(jié)果：或者購房者推遲自住性購房需求實現(xiàn)的周期，至少推后半年到一年；或者持續(xù)加息迫使這部分購房者調(diào)低總價承受能力，購房需求將集中在中低價房源上，這會使樓市供需的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步凸現(xiàn)。
賣方：往哪邁腿定向漸清
與此同時，加息會使開發(fā)商融資成本大大增加，并加重一部分并不急于出手的購房者的觀望情緒，因此樓市中無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是產(chǎn)品定位，市場分化趨勢將更加明顯。
“此次利率調(diào)整體現(xiàn)的利率市場化改革傾向?qū)﹂_發(fā)商來說是件好事。”天津房地產(chǎn)商會會長李德福對記者說，“貸款利率上不封頂，也就給了商業(yè)銀行自主把握風(fēng)險的空間，這會使那些信譽度高、手里有好項目的大型開發(fā)商有更多機(jī)會爭取到銀行的支持。而那些規(guī)模小、資質(zhì)低的項目型地產(chǎn)公司，則很可能在宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)格的趨勢下被淘汰出局。”
另外，產(chǎn)品定位方面的分化也將更明顯。作為市場主流的自住型購房者最關(guān)注的是“買不買得起”的問題，而日益突出的結(jié)構(gòu)性矛盾仍會造成中低價房供不應(yīng)求，加息最終體現(xiàn)在市場中，很有可能是自住型購房者只好在下調(diào)購房面積、控制房價總量方面想辦法。而中高價位房方面，由于經(jīng)濟(jì)實力和居住條件允許，購房者的購房需求，尤其是帶有投資性質(zhì)的購房需求遠(yuǎn)沒有前者緊迫。購房者相對理性的心理特質(zhì)，以及對未來走勢不明朗和對信息充分的追求可能會推遲部分購房者的決策時間，從而給中高檔房銷售帶來壓力。這種分化目前在許多售樓處的銷售中已有所顯現(xiàn)。