焦點(diǎn)關(guān)注:商品房買賣如何適用懲罰性賠償
發(fā)布時(shí)間：2004-12-9來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
近些年來(lái)，房地產(chǎn)交易行為的不規(guī)范成為一個(gè)比較嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展：有的發(fā)布虛假?gòu)V告，有的設(shè)置定金圈套，有的一房二賣，有的甚至房屋面積嚴(yán)重縮水或者存在著質(zhì)量隱患。這些問(wèn)題困擾著購(gòu)房者，也損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。據(jù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，商品房買賣糾紛已被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一。
懲罰性賠償?shù)姆梢罁?jù)
商品房具有商品的性質(zhì)，也可以納入一般意義上的消費(fèi)的范疇，可以考慮適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，但是，商品房本身作為一種金額相當(dāng)大的商品，按《消法》第４９條規(guī)定“一刀切”的實(shí)行雙倍賠償也未必妥當(dāng)。正因如此，２００３年３月２４日，最高人民法院審判委員會(huì)通過(guò)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《審理商品房的解釋》）第８條、第９條明確規(guī)定，在５種情形下，購(gòu)房者可以請(qǐng)求商品房的出賣人承擔(dān)不超過(guò)其已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
所謂懲罰性賠償，就是侵權(quán)行為人惡意實(shí)施該行為，或?qū)π袨橛兄卮筮^(guò)失時(shí)，以對(duì)行為人實(shí)施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金。該筆被判定的損害賠償金不僅是對(duì)原告人的補(bǔ)償，而且也是對(duì)故意加害人的懲罰。對(duì)于商品房買賣合同是否能適用懲罰性賠償曾有過(guò)一番爭(zhēng)論，最終在《審理商品房的解釋》中確定了該項(xiàng)原則，無(wú)疑為商品房消費(fèi)者在特定情形下因開發(fā)商惡意違約或欺詐行為而請(qǐng)求懲罰性賠償提供了法律依據(jù)。
懲罰性賠償?shù)木唧w適用
《審理商品房的解釋》中適用懲罰性賠償需同時(shí)滿足三個(gè)條件：首先，買賣合同已經(jīng)成立，即必須是雙方已經(jīng)訂立了商品房買賣合同。如僅是開發(fā)商發(fā)出要約，購(gòu)房者尚未承諾，則雙方正處于協(xié)商過(guò)程中，這時(shí)，僅發(fā)生締約過(guò)失責(zé)任，并不發(fā)生懲罰性賠償責(zé)任。其次，合同成立后，發(fā)生適用懲罰性賠償?shù)模捣N情形（即指《審理商品房的解釋》中的第８、９條規(guī)定的情形），必須已經(jīng)導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷、解除。此外，因存在法律上的障礙，使購(gòu)房者無(wú)法取得房屋。
《審理商品房的解釋》中所述的惡意違約行為主要包括兩種：先賣后抵、一房多賣。筆者認(rèn)為，根據(jù)《審理商品房的解釋》的精神以及前文所述適用懲罰性賠償?shù)臈l件，未實(shí)際取得房屋所有權(quán)的購(gòu)房者才享有請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利，而實(shí)際可以取得房屋的購(gòu)房者即使發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在合同履行過(guò)程中還有其他嚴(yán)重的違約行為，如開發(fā)商有逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證等行為而致使合同被解除的，但其仍不享有懲罰性賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，因?yàn)殚_發(fā)商的這種違約責(zé)任并非是因一房多賣所造成的后果。
《審理商品房的解釋》中規(guī)定的欺詐類型是明確的，且限定了范圍。僅指：開發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明的行為、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押事實(shí)的行為、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。民法學(xué)一般意義上的欺詐，應(yīng)不符合適用該解釋中的懲罰性賠償責(zé)任。
商品房買賣中欺詐行為的構(gòu)成要件包括：第一，主觀上故意，即開發(fā)商明知其就商品房所做的說(shuō)明、承諾或是合同條款內(nèi)容虛假，或者所隱瞞的商品房的真實(shí)情況，可能導(dǎo)致購(gòu)房者做出錯(cuò)誤的意思表示，但是希望或放任這種結(jié)果的發(fā)生。第二，客觀上實(shí)施了欺詐行為，即開發(fā)商對(duì)其銷售商品房所做的說(shuō)明、承諾，以及購(gòu)房合同的條款內(nèi)容虛假，或者隱瞞了真實(shí)情況。第三，因果關(guān)系，即購(gòu)房者因開發(fā)商的欺詐行為而購(gòu)買了房屋，且權(quán)益受到嚴(yán)重的損害。
舉證責(zé)任的承擔(dān)
懲罰性賠償?shù)臉?gòu)成要件強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人一方具有主觀上的故意，那么，應(yīng)由誰(shuí)對(duì)于故意承擔(dān)舉證責(zé)任呢？
根據(jù)法學(xué)上通常的舉證責(zé)任分配原則，開發(fā)商的故意是否，應(yīng)根據(jù)合同責(zé)任，適用過(guò)錯(cuò)推定，即只要發(fā)生開發(fā)商未能實(shí)際交房的（此處僅指實(shí)物交房，不包括權(quán)利取得），就可推定開發(fā)商有過(guò)錯(cuò)，從而適用懲罰性賠償。這無(wú)疑會(huì)擴(kuò)大《審理商品房的解釋》中懲罰性賠償?shù)倪m用范圍。反之，是否應(yīng)根據(jù)侵權(quán)責(zé)任的舉證原則，由購(gòu)房者承擔(dān)開發(fā)商故意的舉證責(zé)任？這對(duì)于購(gòu)房者又實(shí)在是一種苛求，因?yàn)楣室馐情_發(fā)商實(shí)施行為時(shí)的一種心理狀態(tài)、主觀態(tài)度，隱藏于行為人的內(nèi)心，購(gòu)房者是很難了解的，且這種內(nèi)心的態(tài)度很難以證據(jù)的形式表現(xiàn)出來(lái)。
既然如此，是否可以考慮將《審理商品房的解釋》中規(guī)定的５種適用懲罰性賠償?shù)男袨樽鳛殚_發(fā)商需履行的法定告知義務(wù)。該解釋中規(guī)定的５種情形，其中３種情形成立的前提是“故意隱瞞”，１種是“未告知”，另１種是“一房多賣”。由此可見，既然法律規(guī)定不可“故意隱瞞”、需“告知”，那就可以將上述４種情形視為開發(fā)商的法定告知義務(wù)。開發(fā)商只有證明其已履行了上述告知義務(wù)，才可免除承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。反之，即可推定開發(fā)商是故意的，從而適用懲罰性賠償。這也體現(xiàn)了對(duì)處于“弱者”地位的購(gòu)房者以側(cè)重保護(hù)。此外，對(duì)于“一房多賣”的情形，可視為是開發(fā)商需承諾的內(nèi)容，因?yàn)殚_發(fā)商作為商品房的出售方，根據(jù)法律規(guī)定其應(yīng)對(duì)該商品房及其權(quán)利承擔(dān)瑕疵擔(dān)保的義務(wù)，而“一房多賣”顯然違背了其對(duì)該商品房的權(quán)利擔(dān)保，也違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，因此，其可在與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同時(shí)，先對(duì)所出售商品房及其權(quán)利進(jìn)行承諾，作為其履行合同義務(wù)的擔(dān)保。
具體在操作中，開發(fā)商可以在商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議中，聲明其所出售的房屋不具有欺詐的三種情形且承諾不會(huì)發(fā)生惡意違約的兩種情形。一旦發(fā)生，購(gòu)房者依據(jù)該補(bǔ)充協(xié)議中的約定，即可訴至法院請(qǐng)求適用懲罰性賠償。
懲罰性賠償數(shù)額的計(jì)算
懲罰性賠償額的計(jì)算一般有兩種方法：一是確定為補(bǔ)償性賠償?shù)谋稊?shù)；二是設(shè)定最高額。這兩種計(jì)算方法，都既有一定的合理性，又有一定的缺陷。目前，我國(guó)在商品房買賣中采用的是前一種計(jì)算方法，即將懲罰性賠償設(shè)置為已付購(gòu)房款的一倍以內(nèi)。這固然屬于一大嶄新嘗試。但若考慮到房?jī)r(jià)攀升等一些客觀因素，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，法定的一倍以內(nèi)的倍率未必合理。
基于此，筆者認(rèn)為，在商品房買賣中應(yīng)允許雙方當(dāng)事人在違約金之外，可約定懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容。雖然懲罰性賠償一般是法定的，不應(yīng)允許當(dāng)事人自行約定，但是，商品房買賣中的懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，可以視為是一種違約金，只不過(guò)是合同雙方對(duì)于不同類型的違約約定了不同性質(zhì)的違約金，這并不違反法律規(guī)定。首先，商品房買賣合同強(qiáng)調(diào)的是雙方當(dāng)事人的意思自治，只要雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，那么只要不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方預(yù)先對(duì)于對(duì)方給自己可能造成損害的事先估算后，而采取的額外保護(hù)措施。另一方面，合同責(zé)任中是適用違約金還是懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，則應(yīng)根據(jù)具體的違約情況來(lái)適用。此外，對(duì)于違約金過(guò)高或過(guò)低的，法律上規(guī)定可以調(diào)整，對(duì)于懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容因其亦屬于一種違約金，那么法官也可根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)及其提供的證據(jù)進(jìn)行適度調(diào)整。