發(fā)布時間：2004-12-13來源：瞭望東方周刊
今年1-9月，商品房價格比去年同期增長了13.4%，其中住宅上漲了11.5%，有的城市上漲了20%以上。房價的不斷攀升，引起了上至中央決策部門，下至黎民百姓各個層面的高度關注。與房價節(jié)節(jié)攀升相輝映的是，關于中國目前的房地產(chǎn)價格是否屬于正常上漲，房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”，“泡沫”是否即將破滅等等“口水戰(zhàn)”在不斷升級。普通消費者應如何抉擇？政府又應該如何抉擇？
當前的爭論，主要集中在兩個完全對立的判斷上。
第一種判斷 中國目前的房地產(chǎn)業(yè)不存在泡沫。目前房價的攀升，是供求矛盾的正常體現(xiàn)。
其理由是，中國目前的房價攀升，從長期供求關系看，中國的城市化水平的提升和人均收入水平的上升，成為拉動房價的長期因素。從短期供求看，由于近期政府對地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資信貸等方面的調控，導致供求矛盾上升，加上相關上游行業(yè)價格的上漲，推動了目前的房價保持在高位水平。直接提出或暗含的政策建議是，放松當前的調控力度，緩解土地和投資資金供求矛盾，是抑制房價的根本措施。
第二種判斷 認為中國目前的房價屬于不正常水平。房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，甚至出現(xiàn)嚴重泡沫，中國面對著泡沫時刻破滅的危險。這是從房地產(chǎn)投資增長率、房地產(chǎn)投資和消費信貸增長規(guī)模、房產(chǎn)空置率、投資性購房與消費性購房比例等方面顯示出的數(shù)據(jù)做出的判斷。直接提出或暗含的政策主張是，進一步加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控，防止泡沫的破滅。
對于目前的房價上漲，在判斷上意見不一，各執(zhí)一詞，似乎體現(xiàn)著仁者見仁、智者見智的“學術爭鳴”邏輯，然而，綜觀不斷熱烈起來的論爭及持不同觀點者的背景，我們發(fā)現(xiàn)存在這樣一種有趣的現(xiàn)象:提出或直接間接支持第一種判斷的，一是房地產(chǎn)業(yè)中的業(yè)界人士，二是主管房地產(chǎn)開發(fā)的政府職能部門，當然包括部分經(jīng)濟研究者；提出或直接間接支持第二種判斷的主要是部分學者、部分海外咨詢機構、潛在承擔泡沫破滅風險的職能部門、執(zhí)行著宏觀調控任務并承擔相關責任的部門�，F(xiàn)有的不同觀點是利益導向型，還是學術中立型，是值得人們謹慎鑒別的。
隨著城市化進程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地產(chǎn)的潛在需求無疑是影響中國長期房地產(chǎn)價格的剛性因素。由于存在巨大的潛在需求,所以投資(不動產(chǎn)投資)性購房所占比重在近年來開始上升。然而,階段性的房產(chǎn)價格波動,不能以長期因素作為判斷的依據(jù)。
雖然潛在需求是決定中國房地產(chǎn)價格具有長期剛性特征的因素,但是，長期性的潛在需求，不可能用短期的迅猛供給增長方式來滿足,否則，就會使短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)脫離整個經(jīng)濟水平而片面增長，導致國民經(jīng)濟發(fā)展中階段性的經(jīng)濟波動。因而,將長期供求關系或潛在市場需求作為短期的房地產(chǎn)價格波動決定因素，是不準確的。
不管當前的房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，但若將當前高位運行的房價看成是供求不平衡的正常反應，屬于正常現(xiàn)象，這種判斷實則屬于不正常。一般來說，價格當然是供求關系的市場反應，但是，階段性的房地產(chǎn)價格是否反映當期真實供求，則值得謹慎考察。
絕對地說，如果不存在房地產(chǎn)投資信貸和消費信貸制度，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設投入完全來源于房地產(chǎn)商的自有資金和向消費者的融資，房地產(chǎn)的需求完全取決于消費者的可支配收入，那么，房價則是房地產(chǎn)供求的真實反應，不存在價格的虛高和所謂的房地產(chǎn)業(yè)泡沫問題。在這種絕對的條件下，完全可以通過增加有效供給來抑制價格。
然而，由于房地產(chǎn)投資和消費的資金部分或絕大部分來源于信貸，房價就不一定反映真實供求關系，更不能準確反映真實購買力。因而，在現(xiàn)實經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的供求對信貸資金的依賴程度越高，房地產(chǎn)價格反映真實供求狀況的程度就更具有不確定性。
如果借助于增加房地產(chǎn)開發(fā)和建設投資來抑制價格的上揚，就等于擴大信貸規(guī)模和提升信貸增長率。因而，一定時期房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，房價是否出現(xiàn)虛高現(xiàn)象，關鍵要看房地產(chǎn)投資和消費的信貸規(guī)模和信貸增長率與房價的相關關系。
當前高位運行的房地產(chǎn)價格，是否是由投資性(或投機性、非消費性)集中購買引致的，是否存在房地產(chǎn)商間哄抬價格的默契合謀行為，是否是由對房地產(chǎn)業(yè)的調控引起的進一步上漲的價格預期推動的，如此等等，這些可能都是導致價格上漲的因素，但都不是問題的關鍵。
問題的實質在于，抬高的房價主要靠什么性質的資金支撐起來的。如果像某些分析那樣，個別城市房價階段性的猛升，是國際“熱錢”進入導致的。如果是真正的“熱錢”，而不是銀行的信貸資金，房價不管怎么漲，都不會影響大局，有朝一日價格下跌，影響的只是他們已被物化的資產(chǎn)的縮水。
國際“熱錢”進入中國房地產(chǎn)，不一定是壞事，可能是好事。國際“熱錢”不管將價格抬多高，只要終端消費的可支付能力變化不大，高價格不會挺多久。當然，有人認為國際熱錢進入是賭人民幣升值，希望借此從中獲利。如果真是這樣，又會帶來多大的負面效應？
同理，如果當前的房價是由消費者和投機者手持資金和動用自己的銀行存款抬升的，一旦價格下跌，也不會產(chǎn)生具有全局性的負面影響。從顯現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)看，國際熱錢也好，居民手持現(xiàn)金和兌取的銀行存款也好，都不是支撐目前高位房價的資金主體，而信貸資金才是真正的“頂梁柱”。這才是危險的關鍵所在。
基于以上認識，在當前房地產(chǎn)投資和消費的信貸規(guī)模和信貸增長率處于高位運行的情況下，尤其是當前整個宏觀經(jīng)濟處于通貨膨脹壓力條件下，如果政府放棄對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮和整頓政策，增加所謂的有效需求，可以預期到的結果是，房價不僅不降，反而更漲。不僅如此，即使當前的房地產(chǎn)業(yè)不存在泡沫，也會形成泡沫。
基于以下情況，政府會繼續(xù)推行既定的政策：
第一，由于通貨膨脹壓力的存在，使得政府必須調節(jié)信貸規(guī)模和信貸增長率，因而，單獨放松房地產(chǎn)市場銀根的宏觀經(jīng)濟環(huán)境不具備。
第二，銀行尤其是國有商業(yè)銀行的股份制改造已經(jīng)進入關鍵階段，降低不良資產(chǎn)率，提高資本充足率是近期銀行工作的重點。因而，銀行向房地產(chǎn)業(yè)擴大信貸規(guī)模的舉措與當前銀行的改革存在沖突。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫甚至泡沫是否會馬上破滅的爭論不斷升級的氛圍中，銀行向房地產(chǎn)業(yè)擴大信貸規(guī)模與銀行的風險控制原則相背離。
第三，今年的宏觀經(jīng)濟增長目標的超額實現(xiàn)已成定局，明年的經(jīng)濟增長是否要依賴房地產(chǎn)業(yè)的進一步大規(guī)模投資來帶動，具有不確定性，因而，借助于經(jīng)濟增長理由放松對房地產(chǎn)業(yè)的整頓，條件不充分。
第四，規(guī)范土地開發(fā)秩序、形成有效的土地流轉機制的任務遠未完成，短期內(nèi)放松土地整頓工作，搞土地秩序整頓的“半拉子”工程實非明智之舉。
以上因素表明，政府堅持已有的房地產(chǎn)政策不動搖，并切實落實相關政策，是推動中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基本條件,也是避免因房地業(yè)波動引致整個國民經(jīng)濟波動，化解潛在風險的基本措施。
在目前的房價高位運行和觀點紛雜的條件下,普通消費者應該如何抉擇？
第一，價格高位運行中盡量避免“買漲”、“追漲”，追漲是非理性的抉擇。
第二，在“口水戰(zhàn)”不斷升級，信息“噪音”越來越雜的環(huán)境中,別輕易相信哪一家之言。
持幣靜觀，待機抉擇，才是明智之舉。