發(fā)布時(shí)間：2004-12-21來源：財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，央行決定上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，目的在于發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，減緩過熱的投資需求，控制固定資產(chǎn)投資的增長速度，抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不穩(wěn)定、不健康因素。利率是市場經(jīng)濟(jì)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對利率變化的反映比較靈敏。此次加息通過對房地產(chǎn)市場各主體行為的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，使之向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠近。
有利于促進(jìn)購房者理性化
對于需要住房和需要改善住房條件的自住房購買者，雖然此次住房貸款利息上調(diào)幅度很小，并低于平均水平，但卻給出開始加息的信號，將從幾個(gè)方面影響其購買決策。一是此次加息將增加購房成本；二是今后如果再加息，將從下一年提高貸款利率，還要繼續(xù)增加購房成本；三是此次政府加息的目的之一是要控制房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)價(jià)格，住房價(jià)格是否會回落要靜觀其變。盡管這些人是實(shí)實(shí)在在的住房需求者，但他們要計(jì)算購房成本和自己的支付能力，要考慮目前的房價(jià)是否合適。因此，加息將使部分購房者推遲購房時(shí)間或削減購房面積。
對于買房投資者，加息以后銀行理財(cái)?shù)幕貓?bào)率也在提高，因此投資者會進(jìn)行房產(chǎn)投資和其他投資回報(bào)率、融資成本增加和收益的比較等等，尤其會擔(dān)心持續(xù)加息會改變房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。加息增加了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，將使投資者的投資行為更加謹(jǐn)慎，有人觀望、甚至有人會撤出。
因此，加息將促使房產(chǎn)需求者重新審視房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，改變對房價(jià)上漲的預(yù)期，其對心理預(yù)期的影響要大于實(shí)質(zhì)性的影響，將影響自購房者和投資者購房的決策。對于自購房者，要觀看一下房價(jià)的走勢再做決策，推遲購房的時(shí)間；對于房產(chǎn)投資者，是以追逐利潤為目的，如果預(yù)期房產(chǎn)價(jià)格將回落，投資收益下降，資金將向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。同時(shí)，加息改變了消費(fèi)者手中金融資產(chǎn)的價(jià)格，增加了貸款購房的成本，提示了貸款購房的風(fēng)險(xiǎn)，使其消費(fèi)行為更謹(jǐn)慎，安排購房計(jì)劃和選擇購房時(shí)機(jī)將更合理，減少盲目跟風(fēng)的成分。因此說，與供給相比，加息對需求方的影響將更大。短期內(nèi)，一部分人持觀望態(tài)度，將延緩購房者的熱情，起到抑制需求的作用。長期看，加息將使自購房者消費(fèi)行為更合理，投資者投資行為更理智，將使房地產(chǎn)價(jià)格更加合理。
中國社科院學(xué)者易憲容也認(rèn)為，央行加息表明國內(nèi)利率將進(jìn)入一個(gè)上升周期，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)強(qiáng)有力的調(diào)整信號，也必然會對購房者帶來巨大的影響。目前國內(nèi)商品房的熱銷，實(shí)際上是1998年以來住房商品化所積累的潛在需求、多年來因?yàn)槿狈οM(fèi)信貸而累積的“存量需求”的釋放。近年來住房銷售額增長普遍顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長和城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長，但這種釋放尤其是過量釋放并不是建立在居民收入與儲蓄同時(shí)增長的基礎(chǔ)上，存在著巨大的有效需求缺口。國內(nèi)住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。這種存量需求的釋放基本上依賴于銀行信貸及邊際收益轉(zhuǎn)移來完成。而利率進(jìn)入上升周期，那么潛在購房者有可能盡量延遲購房的時(shí)間，理性考慮購房風(fēng)險(xiǎn)，需求在短期內(nèi)一定會下降，虛熱及“泡沫”現(xiàn)象也就會漸漸消解。
有利于提升企業(yè)運(yùn)營效率和優(yōu)化資源配置
廖英敏認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，推動(dòng)其加速開發(fā)投資的動(dòng)力是房地產(chǎn)市場旺盛的需求，而其面臨的最大問題卻是宏觀調(diào)控中嚴(yán)控信貸措施帶來的資金緊張。實(shí)際上自從去年的央行121號文件公布后，開發(fā)企業(yè)從銀行貸款已十分不容易，加息無疑會進(jìn)一步加大融資成本。這將使地產(chǎn)企業(yè)不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資，開拓新的融資渠道，如基金、信托產(chǎn)品、企業(yè)債等。
這樣一來，一是會加強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)融資能力和創(chuàng)新。目前部分開發(fā)企業(yè)已開始有意識地減少對銀行的依賴性，同時(shí)此次雖然因貸款利息小幅上調(diào)會增加開發(fā)商營運(yùn)成本，但由于擴(kuò)大了利率的浮動(dòng)范圍，貸款政策更靈活，貸款環(huán)境將有所寬松，相對于民間融資成本要低；
二是具體來看，加息所引發(fā)融資成本增加，促使企業(yè)加快在建工程的建設(shè)進(jìn)度，縮短運(yùn)作周期，某種程度上將增加房地產(chǎn)供給。同時(shí)，加息將促進(jìn)開發(fā)企業(yè)重視組合投資，開始追求組合投資的績效，提高經(jīng)營管理水平和資金使用效率，可以改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金等資源的配置，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和重組，使資源向優(yōu)勢企業(yè)集中，提高房地產(chǎn)業(yè)的整體水平；
三是目前在房地產(chǎn)市場上的確存在投資的現(xiàn)象，并在一定程度上阻礙理性企業(yè)的發(fā)展。加息一方面提高房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入門坎和經(jīng)營成本，另一方面抑制需求，使房地產(chǎn)市場上的競爭更加激烈，對于實(shí)力稍弱的小公司，或者是投機(jī)性較重的公司，因資金過于依賴銀行的貸款，會感受到較大的壓力，并促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。
綜上分析，廖英敏認(rèn)為，此次加息將延緩部分房產(chǎn)需求的實(shí)現(xiàn)，改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，一定程度起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，放緩房地產(chǎn)投資速度的作用。更主要的是，這次加息，使房地產(chǎn)市場各主體經(jīng)歷了利率變化風(fēng)險(xiǎn)的錘煉，使其行為更加理智和合理，將有利于房地產(chǎn)市場進(jìn)一步健康發(fā)展。