發(fā)布時(shí)間：2004-12-21來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)
房?jī)r(jià)與地價(jià)變化規(guī)律不一致
中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目組10月份公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年第三季度全國(guó)城市地價(jià)總體水平為1372元／平方米，增長(zhǎng)率為0.61%。雖然國(guó)家實(shí)施了停止增量土地供給，并對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行了大規(guī)模的檢查，停止了眾多的開發(fā)區(qū)，但地價(jià)比前三季度平均地價(jià)增長(zhǎng)率(1.09%)低0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2003年季度平均地價(jià)增長(zhǎng)水平(2.23%)低1.62個(gè)百分點(diǎn)。2002年全國(guó)城市季度平均地價(jià)增長(zhǎng)率1.12%，2001年為0.35%。
再看房?jī)r(jià)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2001年全國(guó)商品房銷售價(jià)格比2000年上漲1.7%，2002年房屋銷售價(jià)格第四季度同比上漲3.5%，2003年全國(guó)房屋銷售價(jià)格四季度同比上漲5.1%，2004年全國(guó)房屋銷售價(jià)格三季度同比上漲9.9%。季度平均分別為0.43%、0.89%、1.28%和3.30%。
從以上數(shù)據(jù)看到，地價(jià)與房?jī)r(jià)雖然在總體上都保持上漲的變化趨勢(shì)，但有兩點(diǎn)值得我們注意，一是地價(jià)的平均增長(zhǎng)率要比房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率低。2001年至2004年第三季度，地價(jià)季度平均增長(zhǎng)率為0.89%，而房?jī)r(jià)季度平均增長(zhǎng)率為1.47%；二是地價(jià)的增長(zhǎng)幅度與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度變化不一致，地價(jià)在2003年前增長(zhǎng)幅度逐漸增大，但2003年后各季度逐漸變小，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度從2001年開始，始終是呈現(xiàn)不斷增大的趨勢(shì)。
地價(jià)和房?jī)r(jià)形成機(jī)制各異
為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？筆者認(rèn)為應(yīng)該首先分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的本質(zhì)及其形成機(jī)制。第一，土地和房屋是兩種不同的產(chǎn)品，具有不同的市場(chǎng)特性。第二，我國(guó)城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)形成于兩個(gè)不同的市場(chǎng)環(huán)境，受不同的供需平衡影響。第三，地價(jià)和房?jī)r(jià)形成機(jī)制及影響因素各不相同。
地價(jià)與房?jī)r(jià)具有循環(huán)關(guān)聯(lián)性
地價(jià)的變化和房?jī)r(jià)的變化相關(guān)性很小，主要原因有兩個(gè)方面：一是我國(guó)的土地供給量與土地的需求量嚴(yán)重不匹配。二是目前我國(guó)城市房屋的需求并不十分真實(shí)。
從微觀上看，由于土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)各自的不同運(yùn)行規(guī)律和特點(diǎn)，地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化不完全同步。一方面，土地市場(chǎng)相對(duì)于房屋市場(chǎng)有一個(gè)滯后期，同時(shí)由于存在土地存儲(chǔ)囤積的可能(當(dāng)土地價(jià)格較低時(shí)，會(huì)出現(xiàn)超量購(gòu)地現(xiàn)象)。另一方面，從價(jià)格的變化幅度及頻率看，我國(guó)城市地價(jià)要比房?jī)r(jià)的變化幅度及頻率小。
從市場(chǎng)層面上看，僅僅從價(jià)格的關(guān)系上說(shuō)，一個(gè)城市的房屋價(jià)格水平的增加，反映了房屋本身整體價(jià)值的增加，同時(shí)也反映了房屋中分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值(注意，并不是土地價(jià)格)也增加了。根據(jù)市場(chǎng)替代原理，城市的其他條件下的可建設(shè)的土地的市場(chǎng)價(jià)值也要達(dá)到同樣的水平，因而土地的市場(chǎng)價(jià)格也隨之增加。這種土地市場(chǎng)價(jià)格的增加并不是土地需求的直接增加所引起的，而是由于房屋價(jià)格上漲所帶來(lái)的。從我國(guó)城市的具體情況看，雖然地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化的規(guī)律并不完全一樣，甚至?xí)须A段性的沖突，但是，地價(jià)總體變化的趨勢(shì)和房?jī)r(jià)總體變化的趨勢(shì)是一致的。
再?gòu)暮暧^上看，房屋價(jià)格除了受市場(chǎng)因素主要為房屋的供給和需求情況的影響之外，還受房屋開發(fā)的社會(huì)平均成本的影響。土地是房屋開發(fā)的主要成本，但是這種對(duì)房屋價(jià)格的影響作用具有一定的條件。一是對(duì)土地供給實(shí)行壟斷政策，使土地供給彈性很小甚至為零，使土地取得的社會(huì)平均成本控制在一個(gè)較高的水平；二是當(dāng)房屋開發(fā)的社會(huì)平均利潤(rùn)被壓縮到一個(gè)臨界空間時(shí)，只有在這兩種情況同時(shí)發(fā)生的狀況下，房屋的整體價(jià)格水平才會(huì)被迫增加。從我國(guó)的具體情況看，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)水平還處于利潤(rùn)主導(dǎo)階段，利潤(rùn)是房?jī)r(jià)變化的決定性因素，地價(jià)作為成本并沒(méi)有直接影響房?jī)r(jià)。
土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的運(yùn)行并不是在一個(gè)單一的過(guò)程中進(jìn)行，而是在交替的過(guò)程中不斷地變化。所以地價(jià)與房?jī)r(jià)作為其中的重要指標(biāo)，是具有相互循環(huán)關(guān)聯(lián)性的。從理論上看，第一輪房?jī)r(jià)的上漲，會(huì)帶來(lái)土地需求的增加，從而帶來(lái)土地價(jià)格的上漲。但是，由于房屋開發(fā)的周期性，第一輪地價(jià)的上漲會(huì)促使房屋開發(fā)的平均社會(huì)成本的上升，在合理平均社會(huì)利潤(rùn)的條件下，房屋成本價(jià)格會(huì)有所上升。但是這種成本價(jià)的上升可能會(huì)抑制房屋需求的增加，并不一定帶來(lái)第二輪的市場(chǎng)價(jià)格上升，從而影響土地需求和地價(jià)的第二輪變化。因此，地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化具有一定的循環(huán)關(guān)聯(lián)性。