發(fā)布時間：2004-12-24來源：《經(jīng)濟》雜志
2000年北京的張女士在亞運村地帶購置了一套100多平米的樓房供自己居住，隨著申奧成功，她的房子也從最初的每平米三千多上漲到六千多，房價的不斷走高促進了她投資的念頭。就在今年年初，她又購置了一套商品房用于投資。
10月29日央行突如其來加息，盡管只有0.27的幅度，但對張女士來說是個重大事件。加息對房地產(chǎn)會有什么樣的影響？加息后房子價格是否會下跌？
短期的影響
“每個月要多交一兩百塊錢的月供還能承擔。如果持續(xù)加息的話，我們的房子也會在二三年內(nèi)脫手的，”張女士說。
“月供該交還得交，房子該買還得買”，像張女士持這種態(tài)度的也大有人在。但中原地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李文杰認為，加息導致的利率成本成為購房者的一些投資成本，對自用型購房者的影響較小，而對于中高檔住宅的投資型購房者影響卻很大。
據(jù)他介紹，目前在他公司的調(diào)查范圍內(nèi)，就已經(jīng)出現(xiàn)了用于投資的購房者賣房子的情況，尤其是新建成的商品房。貸款利息提高后，購房自住的人月供增加了，購房投資的人利潤空間也必然被擠壓，利潤縮小。
北京協(xié)成地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場總監(jiān)牟鑫認為：到目前為止加息并沒有對樓市造成大的影響，對于投資房產(chǎn)用于出租的購房者來說，利息增加使貸款成本增加。 “如果繼續(xù)加息對投資者影響會很大，甚至會產(chǎn)生恐慌”。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長張元端認為，目前的加息對人們的心理影響遠大于實際影響。
但地產(chǎn)商對加息的短期影響不以為然。北京首旅華遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理徐培建則認為，“加息和減息都太正常了，不要對加息大驚小怪”。
“加息是國民經(jīng)濟運行的必然結(jié)果”，對于地產(chǎn)商而言，目前的加息并沒有實質(zhì)性影響到他們的投資計劃，“長期加息也是好事，對于房地產(chǎn)的好處在于抑制投資過熱”，徐培建對記者坦言。
據(jù)了解，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在用新的貸款利率計算其投資回報，大多企業(yè)認為，此次升息幅度不大，對現(xiàn)有項目的建設和銷售并影響不太大。
誰能“撐”得久
1-9月的統(tǒng)計數(shù)字顯示，房地產(chǎn)的價格一直處于上漲趨勢，全國商品房平均銷售價格為2777元/平方米，同比上漲13%。其中，商品住宅均價2566元/平方米，同比上漲10.9%。東部地區(qū)同比上漲14.3%；中、西部地區(qū)同比分別上漲15.7%和9%。
這種上漲的趨勢會不會因為加息的到來而出現(xiàn)所謂的價格“拐點”呢？
對此，目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍存在兩種觀點：一是住房貸款利率的提高，會減少需求從而打壓房價；另一種觀點認為，房地產(chǎn)企業(yè)會把融資增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，從而抬升房價。
以北京華遠集團總裁任志強為代表的京城地產(chǎn)商們幾乎一致認為：加息不會阻止房價的上漲趨勢。協(xié)成地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的牟鑫認為，房價至少還有3%-5%的上漲空間，明年下半年還會大幅度的上漲。
在加息之前，社科院經(jīng)濟研究所宏觀經(jīng)濟研究室主任袁鋼明提出，如果說經(jīng)濟出現(xiàn)過熱，那么恰恰是因為貸款利率太低造成的。比如房地產(chǎn)行業(yè)，投資利率和消費利率都很低，這樣造成房地產(chǎn)行業(yè)一直很火�，F(xiàn)在是控制供給、生產(chǎn)的辦法，這是不對的，應該控制消費。只要把利息提高，房地產(chǎn)行業(yè)就會自動下去了。
對那些已經(jīng)入市的購房投資者來說，加息增加了他們供樓還貸的成本，加之對未來利率與房價的走勢不確定性，他們很可能賣掉房產(chǎn)變現(xiàn)。一旦賣房變現(xiàn)形成一種氣候，自然會導致房價下跌。
提高利率，抑制了購房的需求，限制了房價的上漲。但是投資的減少，也減少了未來房屋的供應量。從這個角度來看，房價又存在上漲的因素。
一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金中60%左右來自于銀行，這幾乎成為地產(chǎn)行業(yè)飽受指責的詬病。0.27個百分點的加息雖然不能顯著地提高投資的成本，但是央行9年來首次加息預示著中國進入利率上升周期，這顯然會抑制對利率極其敏感的房地產(chǎn)投資。投資的減少，也預示著未來房地產(chǎn)供給的下降。
中原地產(chǎn)分析機構(gòu)認為，房價能否降下來，某種程度上看供需雙方誰能“撐”得久。換言之，房價走勢是開發(fā)商和購房者之間將形成博弈的結(jié)果。
房價短期內(nèi)不會下降
綜合目前的情況來看，開發(fā)商和購房者之間的博弈似乎向開發(fā)商方向傾斜，也就是說，房子價格短期內(nèi)不具備下降的基礎。
據(jù)西南證券有限公司房地產(chǎn)分析師段海瑞分析，目前的房地產(chǎn)市場，2003年底，我國城鎮(zhèn)戶均房屋為0.83套，不考慮新增城市人口帶來的需求，總體上房屋總量仍然不足�？偭康亩倘睂е铝四壳暗姆康禺a(chǎn)市場是一個賣方市場，供需矛盾短期內(nèi)不能根本性解決，地產(chǎn)商很容易把加息帶來的成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從這點出發(fā)，房地產(chǎn)價格短期內(nèi)還不具備下降的基礎。
在此之前，宏觀調(diào)控與土地新政等把一批鐘情于地產(chǎn)者拒之門外，但是地產(chǎn)行業(yè)的財富效應依然吸引著各路的投資者。加息帶來的系列效應減弱了地產(chǎn)行業(yè)以小博大的“杠桿”效應，抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，對資金實力和能力的要求抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻。這些將會更加減少市場供給。
而加息將會抑制需求的說法也有待檢驗。來自房地產(chǎn)研究機構(gòu)的張元端認為。人們的預期也會影響需求，如果某種商品行情看漲，需求量將會增加；反之，如果某種商品行情看跌，需求量將會減少�！凹酉⒉粫柚褂匈徺I力的消費者，該買房仍然會買”。
問題是，這種需求量最終要受消費者的購買力的制約。當價格上漲超過了購買力水平，就會出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象。因此，決定價格的最根本的因素是消費者的支付能力——購買力。所以盡管房子價格短期內(nèi)不具備下降的基礎，但是上漲的空間也是有限的。
加息周期的影響
從長期來看，如果中國進入一個持續(xù)的加息周期，則開發(fā)商和購房者之間的博弈將會產(chǎn)生變局，房價走勢則需要新的考量。
至于會不會持續(xù)加息，地產(chǎn)商們也無法預測。正處在項目建設中的首創(chuàng)置業(yè)北京安華世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京陽光城房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理陳晉剛認為，目前的加息只是信號，至于新一輪加息周期到來就很難說了。
張元端認為，新的一輪加息是否會到來“很難預測”，他認為值得關(guān)注的是今后的加息的進程。
“肯定會有”，來自北京中原房地產(chǎn)顧問公司的總經(jīng)理李文杰肯定地說，以往加息與減息都會有一個周期。
盡管如此，地產(chǎn)商們對新的加息卻顯異乎尋常地平靜。
徐培建則認為，我國曾出現(xiàn)8次減息的歷史，對利息的減減加加不必太奇怪。
“房子好，國民經(jīng)濟就好；國民經(jīng)濟好，房子就好”，徐培建認為，房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起，加息作為宏觀調(diào)控的一種緊縮手段有它行使的必要。他認為，加息的作用要看加息的力度，目前的強度起不到什么作用，至于加息起到利和弊的作用是另一回事，而且短期內(nèi)看不出來。
對于像張女士這樣的普通購房者而言，似乎也很樂觀。如果利息在漲，他們就會加快還款的速度，或者把手中用于投資的商用房及時地脫手。在這種情況下，市場上房子的價格必然有一個波動，當購買者都急于把房子出售時，中介公司方認為投資者的利潤必然大大縮水。
而對于本不景氣的二手房市場而言，沒有大地產(chǎn)商的鎮(zhèn)定，他們擔心的是持續(xù)加息給二手房市場帶來的負面影響。
“加息的利弊目前還看不出來，所以要關(guān)注新一輪的加息周期，”李文杰說。
“中國已經(jīng)進入一個加息周期，新一輪加息周期什么時候到來要看這次加息的成效，”段海瑞認為，“這次加息帶來的結(jié)果要一段時間才能顯現(xiàn)。”