發(fā)布時(shí)間：2004-12-27來源：人民網(wǎng)
國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模仍然偏大
去年特別是今年初，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張。2003年規(guī)模達(dá)3138.3億元，分別相當(dāng)于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。今年1—2月，規(guī)模為642.9億元，相當(dāng)于去年的1/5，同比增長(zhǎng)63.0%，增幅比處于高位的去年高21.7個(gè)百分點(diǎn)。通過加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，今年1—10月增長(zhǎng)5.9%，增幅比1—2月低57.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍然還存在以下幾個(gè)方面問題。
一是使用和占?jí)恒y行資金還偏多。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款2528.1億元，分別相當(dāng)于從1999年到2003年5年的2.3倍、1.8倍、1.5倍、1.1倍和0.8倍。全國(guó)商品房空置面積雖然呈逐漸下降趨勢(shì)，但10月末仍有9777萬(wàn)平方米，其占?jí)嘿Y金很大一部分屬于銀行資金。
二是資金來源很大程度上仍是單一結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金主要來源仍是國(guó)內(nèi)貸款，而其它融資渠道甚少且極不穩(wěn)定。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，債券只有0.08億元，增長(zhǎng)下降66.7%；利用外資163.7億元，增長(zhǎng)7.6%，而1—3月增長(zhǎng)達(dá)105.3%，1—4月和1—5月急速下降為負(fù)數(shù)，1—6月開始止負(fù)轉(zhuǎn)正。
三是國(guó)內(nèi)貸款存在反彈因素。三季度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高達(dá)9.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也隨之高企，加上暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批半年期已經(jīng)結(jié)束，不僅刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和抵押土地貸款沖動(dòng)，客觀上也使銀行樂于向資產(chǎn)價(jià)值看漲的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放資金。
定金及預(yù)收款過度擴(kuò)張
據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2003年我國(guó)個(gè)人住房貸款余額11779.74億元，占同期短期貸款余額的14%，分別相當(dāng)于2003年12月建筑業(yè)和農(nóng)業(yè)貸款余額的3.9倍和1.4倍，為同期房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中國(guó)內(nèi)貸款的3.8倍。到今年6月末，個(gè)人消費(fèi)貸款已超過17000億元，如按1998年—2003年個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的75%—97%計(jì)算，個(gè)人住房貸款余額約為12750億元—16490億元，占同期整個(gè)短期貸款的14.8%—19.1%。
由于國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)今年一季度2073家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)查，32.3%的企業(yè)定金及預(yù)收款增速超過50%。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，定金及預(yù)收款達(dá)5418.5億元，規(guī)模居各項(xiàng)資金來源之首，分別相當(dāng)于同期國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2.1倍、33.1倍和1.4倍。
房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中定金及預(yù)收款增長(zhǎng)過快，具有多方面的影響。
第一，間接加重房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)銀行資金的依賴。今年1—10月，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中比重超過六成，達(dá)61.3%，比今年1—2月非但沒有下降，反而提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國(guó)內(nèi)貸款下降減輕對(duì)銀行資金依賴的同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款迅速增長(zhǎng)，又間接深化了對(duì)銀行資金的占用。
第二，存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。目前個(gè)人住房貸款不良率雖然較低，但其風(fēng)險(xiǎn)具有暴露時(shí)間長(zhǎng)和隱蔽性強(qiáng)等特殊性，如果房?jī)r(jià)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，很容易造成銀行大量不良貸款。
第三，激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)28.9%，增幅比1—9月回升0.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲11.7%，呈繼續(xù)上升的勢(shì)頭。其重要原因，就是雖然國(guó)內(nèi)貸款下降，但銀行資金又從定金及預(yù)收款大幅增長(zhǎng)方面流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；同時(shí)定金及預(yù)收款的增加，即意味著房貸等需求的相應(yīng)提高，從而刺激房?jī)r(jià)上升。
第四，制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模和自我發(fā)展能力提高。在其它融資渠道狹窄的條件下，規(guī)模和自有資金偏小的房地產(chǎn)企業(yè)，必然把銀行資金作為投資資金的主要來源，而直接和間接使用銀行資金比例過高的另一方面，又不可避免地導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模和自我發(fā)展能力低下。1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均自有資金僅占16.3%，雖然比去年同期略有提高，但遠(yuǎn)低于銀行貸款比重要求。
應(yīng)付款居高
2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率75.8%，比同期建筑業(yè)高12.1個(gè)百分點(diǎn)，比同期工業(yè)企業(yè)高16.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付款同樣居高不下。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，應(yīng)付款合計(jì)達(dá)1435.7億元，分別相當(dāng)于1998年和2003年的1.6倍和0.9倍，為今年1—2月的3.6倍。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率高和拖欠嚴(yán)重最為直接的后果是，影響農(nóng)民工工資發(fā)放。房地產(chǎn)既是農(nóng)民比較集中，也是拖欠農(nóng)民工資比較嚴(yán)重的行業(yè)，其中占各項(xiàng)應(yīng)付款六成以上的應(yīng)付工程款，直接造成和包括工程承包單位對(duì)農(nóng)民工工資的拖欠。此外，這個(gè)問題還加大了被欠企業(yè)的還貸困難，間接增多銀行的不良資產(chǎn)。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付工程款880.4億元，占各項(xiàng)應(yīng)付款的61.3%，相當(dāng)于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資資金來源中各項(xiàng)應(yīng)付款的近1/5；應(yīng)付設(shè)備、器材款53.2億元，相當(dāng)于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資資金來源中應(yīng)付設(shè)備、器材款的11.2%。這必然進(jìn)一步加劇相關(guān)企業(yè)的困難程度。