發(fā)布時(shí)間：2004-12-27來(lái)源：人民網(wǎng)
要想完全正確地預(yù)測(cè)和回答這一問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)是很難的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在太多的不確定因素，而任何大的因素的改變都足以影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行偏離其原有的軌道。因此，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)諸如此類的問(wèn)題，最多只能作出趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，而要想完全準(zhǔn)確地預(yù)見到拐點(diǎn)顯現(xiàn)在某個(gè)具體的時(shí)間，這是件困難的事情。
但是盡管如此，既然有這么多人那么想知道房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌這個(gè)拐點(diǎn)真正顯現(xiàn)的具體時(shí)間。我在此還是冒一下險(xiǎn)，大膽預(yù)言一下，這個(gè)拐點(diǎn)可能顯現(xiàn)的具體時(shí)間。
根據(jù)我的分析和判斷——在今后半年，如果沒有特別重大意外事情的發(fā)生，那么，房?jī)r(jià)由漲而跌的拐點(diǎn)，則很可能會(huì)在明年第二季度真正顯現(xiàn)。這一方面是基于理論的分析，而更多的則是基于對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的判斷。
控制房?jī)r(jià)上漲對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)意義重大
按照中央宏觀調(diào)控抑止部分行業(yè)投資過(guò)熱的正確部署，銀監(jiān)會(huì)和央行今年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已采取了一系列有效措施——
在去年6月13日，央行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào))基礎(chǔ)上，今年3月份提高存款準(zhǔn)備金率，4月份提高開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金，“五一”期間暫時(shí)停貸，“五一”后對(duì)房貸提高門檻，封殺炒房團(tuán)批量按揭，對(duì)投資性購(gòu)房和高檔別墅實(shí)行限制執(zhí)行商業(yè)貸款利率和降低貸款成數(shù)， 內(nèi)部對(duì)違規(guī)放貸進(jìn)行清查，央行一次次發(fā)出防范風(fēng)險(xiǎn)的警告，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，10月28日晚央行宣布從10月29日起加息，……
我們只要仔細(xì)分析一下，其實(shí)不難看出，所有這些措施，從根本上來(lái)講，都是在為經(jīng)濟(jì)軟著陸做鋪墊，做引導(dǎo)的。
近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持著持續(xù)快速健康發(fā)展的勢(shì)頭。但是，不可否認(rèn)的是，在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也出現(xiàn)了一些矛盾和問(wèn)題。這主要反映在兩個(gè)方面：一是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡問(wèn)題，于是中央采取了加強(qiáng)農(nóng)業(yè)、促進(jìn)農(nóng)民增收的有效措施；二是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，于是中央采取了經(jīng)濟(jì)、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行業(yè)的盲目擴(kuò)張和低水平重復(fù)建設(shè)。
大家知道，本輪經(jīng)濟(jì)部分行業(yè)投資過(guò)熱，很大程度上是由房地產(chǎn)引起的。雖然，這里的房地產(chǎn)是個(gè)大房地產(chǎn)的概念，也就是說(shuō)，這個(gè)房地產(chǎn)里面既包含商品住宅的生產(chǎn)，也包括了非商品住宅的生產(chǎn)。但是，我們不能否認(rèn)的是，一些城市房?jī)r(jià)的非理性上漲，不光已經(jīng)給當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜?lái)了直接的傷害，引起了當(dāng)?shù)鼐用竦膰?yán)重不滿，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中諸多矛盾的交匯點(diǎn)，而且也已經(jīng)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)構(gòu)帶來(lái)了很大的傷害，甚至已嚴(yán)重威脅到國(guó)家的金融安全。
試想想看，如果讓這種房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭一直保持下去。資本存在著天生的逐利性，受利益驅(qū)動(dòng)的影響，其必然的結(jié)果是，一方面是大量的資金蜂擁而入房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)所謂的“三外”搶灘房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮；另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的投資隨時(shí)都有可能迅速反彈。而房地產(chǎn)上游的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，大部分恰恰就是本次宏觀調(diào)控所要抑制的投資過(guò)熱的對(duì)象。
要知道，目前宏觀調(diào)控雖然已取得了明顯的成效，但是必須清醒看到，現(xiàn)在，宏觀調(diào)控所取得的成效依然是初步的，宏觀調(diào)控仍處在關(guān)鍵階段。新開工項(xiàng)目很多，新的投資規(guī)模依然居高不下，一些地方以投資求發(fā)展的沖動(dòng)和欲望依然強(qiáng)烈，投資再度膨脹的壓力仍然存在。
因此，遏制止住房?jī)r(jià)的非理性上漲，不光直接關(guān)系到民生，符合廣大人民群眾的切身利益，同時(shí)也是本輪宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重大內(nèi)容。由于房地產(chǎn)有著宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的說(shuō)法，所以，甚至可以說(shuō)，從某個(gè)角度講，經(jīng)濟(jì)能不能成功實(shí)現(xiàn)軟著陸在很大程度上取決于房?jī)r(jià)能不能成功實(shí)現(xiàn)軟著陸。
先前有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所稱，宏觀調(diào)控都是短期的，最多不會(huì)超過(guò)二年。事實(shí)證明這是完全錯(cuò)誤的。這錯(cuò)估了中央繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決心。
12月3日至5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議提出的明年經(jīng)濟(jì)工作六項(xiàng)主要任務(wù)中的第一項(xiàng)就是要“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展�！倍岢龅拿髂杲�(jīng)濟(jì)工作的總體要求中，給人印象最深的一點(diǎn),就是強(qiáng)調(diào)要以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀。會(huì)議指出,這既是經(jīng)濟(jì)工作必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的重要指導(dǎo)思想,也是解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中諸多矛盾必須遵循的基本原則。
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的真實(shí)判斷
前些天，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表了一篇很好的文章《泡沫破裂會(huì)帶來(lái)什么？》。在該文中，作者指出：請(qǐng)開發(fā)商或開發(fā)商利益同盟中人就泡沫問(wèn)題發(fā)表見解，是媒體一個(gè)讓人驚異的行為。幾乎可以斷言，凡是開發(fā)商利益集團(tuán)的觀點(diǎn)，都不值得老百姓關(guān)注，因?yàn)樗隙ú豢陀^。
這話也許說(shuō)得絕對(duì)了點(diǎn)，但事實(shí)卻往往如此。試想想看，又有幾個(gè)開發(fā)商會(huì)在自己手中留有空置房時(shí)去宣稱房地產(chǎn)存在泡沫？又有幾個(gè)開發(fā)商會(huì)在自己手中留有空置房時(shí)去預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)即將下跌？
揭開迷霧說(shuō)真相，在本節(jié)里，讓我們著重來(lái)看看一些房地產(chǎn)企業(yè)、中央銀行、海外基金對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的有關(guān)真實(shí)判斷吧。
1、一些房地產(chǎn)企業(yè)
那么，在開發(fā)商或開發(fā)商利益同盟中人對(duì)明年房?jī)r(jià)一片喊漲之聲中，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)心對(duì)明年房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷又是怎樣的呢？其實(shí)際行動(dòng)又是如何的呢？
上市企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，他們的判斷應(yīng)該具有代表性和先導(dǎo)性。
*ST京西日前公告，將全資子公司北京市門頭溝區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司的全部資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓；北京城建將所持北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49.5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東；上海梅林轉(zhuǎn)讓正林房產(chǎn)60%的股權(quán)；云大科技近日也將云南百年置業(yè)房地產(chǎn)公司45%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓；三元股份分兩次將所持三元嘉銘房地產(chǎn)公司75%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給合作方，轉(zhuǎn)讓后公司在房地產(chǎn)業(yè)再無(wú)投入；……
在九十月份，陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)有將近十多家上市公司從房地產(chǎn)行業(yè)中或從計(jì)劃項(xiàng)目中退出。各家公司退出房地產(chǎn)行業(yè)的理由各有不同，但是，相當(dāng)一部分上市公司之所以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)，主要是出于減少虧損源的目的。據(jù)多家公司工作人員的介紹，這些公司之所以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)是因?yàn)閲?guó)家有關(guān)部門新近出臺(tái)的資金、土地政策已經(jīng)抬高了行業(yè)門檻，并認(rèn)為對(duì)該行業(yè)的前景目前看不明白。
當(dāng)然，在十多家上市公司紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，行業(yè)內(nèi)的幾個(gè)大型上市公司并沒有隨之動(dòng)搖，而是一如既往地在房地產(chǎn)行業(yè)中繼續(xù)運(yùn)作，并開始出現(xiàn)了互相合作的趨勢(shì)。(為何會(huì)出現(xiàn)這種“互相合作”的趨勢(shì)？在下面“海外基金”這一塊里，我們將對(duì)“海外基金”的行為作些簡(jiǎn)單分析；這個(gè)分析有助于理解這個(gè)“互相合作”里面所蘊(yùn)含的真實(shí)意義)
2、中央銀行
由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面太廣，坦率地說(shuō)，即便是一般專業(yè)人士，如果沒有相對(duì)廣博的知識(shí)和敏銳的眼光，也很難憑借自己的力量對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)作出分析判斷的。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，如果真的非常要想知道房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲跌走勢(shì)，其實(shí)最簡(jiǎn)便有效的方法就是細(xì)心察看央行的行動(dòng)。
這不光是因?yàn)檠胄杏兄慌嬲咚降慕?jīng)濟(jì)學(xué)家，而且更主要的是央行作為中央銀行畢竟承擔(dān)著“維護(hù)金融穩(wěn)定”的天職。而央行的這一天職，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，同平民百姓的利益其實(shí)是一致的。
那么央行的判斷又是如何的呢？
在10月28日那個(gè)晚上，央行宣布自10月29日起開始加息時(shí)，很多人包括許多專家學(xué)者只注意到了《中國(guó)人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率、進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化》，但是卻忽略了同時(shí)發(fā)布的《中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率答記者問(wèn)》。
而其實(shí)，在這個(gè)答記者問(wèn)里，蘊(yùn)含著極其豐富的內(nèi)容，其中有一句話是最耐人尋味的——此次利率調(diào)整，個(gè)人住房公積金貸款和商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率上調(diào)幅度小于貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)幅。這樣做既有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展，又能適當(dāng)照顧貸款購(gòu)房者的切身利益。
對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有所了解的人，不難知道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，提升按揭貸款的利率，打壓的是對(duì)房屋的需求；而提升一般貸款利率，打壓的是房地產(chǎn)投資，也就是對(duì)房屋的供應(yīng)。按央行的說(shuō)法，按揭貸款利率上調(diào)的幅度小于貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)幅，有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展。換言之，即對(duì)房屋需求打壓力度要小于對(duì)房屋供應(yīng)的打壓力度，才有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展。如此說(shuō)來(lái)，央行對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的判斷，明顯是供大于求的。央行如此做法的目的，自然主要是防范房?jī)r(jià)的下跌。
然而，大家都知道的一個(gè)事實(shí)是，近段時(shí)間來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)“逢漲必警”的也是央行。這么看來(lái)，央行又是最怕房?jī)r(jià)上漲，希望房?jī)r(jià)下跌的。
這是不是有點(diǎn)自相矛盾了呢？
其實(shí)并不矛盾。大家應(yīng)該記得，今年4月25日，央行副行長(zhǎng)吳曉靈在博鰲亞洲論壇上，曾說(shuō)過(guò)這樣的一段話，大意如此——中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要平穩(wěn)發(fā)展，但現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)也確實(shí)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，這個(gè)不能光靠中央政府和央行的努力和調(diào)節(jié)，還需要上下共同配合，貨幣政策的實(shí)施效果才能更好。為了自己企業(yè)和地區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展，為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)前進(jìn)，大家應(yīng)該配合好央行的宏觀調(diào)控，防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)大起大落。
然而，擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲，只需發(fā)出警告。而防備房?jī)r(jià)下跌，卻需實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。由此可見，雖然許多專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士、政府官員尚在對(duì)房地產(chǎn)是否存在泡沫爭(zhēng)論不休，但央行卻早已有了自己的判斷——房地產(chǎn)存在泡沫，房?jī)r(jià)今后要大跌；并已采取了相應(yīng)的行動(dòng)——本次加息對(duì)按揭貸款網(wǎng)開一面，力爭(zhēng)讓泡沫自己慢慢消退。
3、海外基金
提到海外基金，不能不提到摩根士丹利(限于文章篇幅，海外基金只就摩根士丹利這個(gè)典型代表作具體分析)。因?yàn)槟Ω康だ麃喬紫?jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在各種場(chǎng)合發(fā)出的“中國(guó)房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫，并行將破滅”的尖銳之聲，實(shí)在是太刺人耳膜了。針對(duì)此種說(shuō)法，我國(guó)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至指出：國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格充滿泡沫或市場(chǎng)即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀，目的實(shí)際上是在為國(guó)外企業(yè)和資本進(jìn)入中國(guó)之前先打壓中國(guó)市場(chǎng)。
只是可惜的是，具體如何個(gè)陰謀法，這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家并沒有具體給出個(gè)說(shuō)法。而從表面來(lái)看，事實(shí)也似乎在證明我國(guó)的這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的說(shuō)法，那就是在摩根士丹利的經(jīng)濟(jì)學(xué)者大肆唱空的同時(shí)，摩根士丹利也正在上海、北京等地大筆地進(jìn)行房地產(chǎn)方面的投資。
但是，對(duì)于這種不統(tǒng)一的現(xiàn)象，摩根士丹利董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟(jì)師史蒂芬.羅奇卻有著不同的說(shuō)法：摩根的人不見得要有同樣的立場(chǎng)，這是摩根企業(yè)文化造成的。又據(jù)摩根士丹利內(nèi)部人士表示：摩根士丹利是一個(gè)比較龐大的投資機(jī)構(gòu)，摩根士丹利的具體投資業(yè)務(wù)一向由投資管理部、直接投資部、投資銀行部等直接運(yùn)作；謝國(guó)忠和史蒂芬.羅奇均屬于股票研究部，并不負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)；摩根士丹利內(nèi)部具體作業(yè)務(wù)的人，并不一定非要聽從股票研究部門的意見；對(duì)摩根士丹利機(jī)構(gòu)內(nèi)部的人來(lái)講，言行不一致的情況非常正常。
而且，在摩根士丹利所發(fā)布的報(bào)告首頁(yè)，都有著這樣一段“陰謀”的文字———“摩根士丹利確實(shí)并試圖與研究報(bào)告中提及的公司進(jìn)行交易。因此，投資者應(yīng)當(dāng)明白，本公司可能會(huì)遇到影響本報(bào)告客觀性的利益沖突。投資者在做出自己的決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)只把本報(bào)告作為一個(gè)因素加以考慮�！�
如此看來(lái)，說(shuō)摩根士丹利是“陰謀”，恐怕是有點(diǎn)太勉強(qiáng)了吧。其實(shí)，我們最多恐怕也只能說(shuō)摩根士丹利有著“陽(yáng)謀”吧。
那么，在“陽(yáng)謀”之下，摩根士丹利對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)判斷又是怎樣的呢？其當(dāng)前在中國(guó)大肆投資的真實(shí)意圖又是如何呢？
要想準(zhǔn)確回答這一問(wèn)題，按照經(jīng)驗(yàn)，我們得從其投資布局和投資結(jié)構(gòu)來(lái)作探究。
首先，我們來(lái)看看其投資布局方面。據(jù)亞太區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)副總裁蓋迪介紹，目前，摩根士丹利在全球的的房地產(chǎn)基金有幾十億美元，主要投在歐洲、亞洲部分城市，其中亞洲的投資主要集中在日本，但也有很大一部分在中國(guó)，比如北京、上海、香港等地。
其次，我們來(lái)看看其投資結(jié)構(gòu)方面。據(jù)資料，摩根士丹利在中國(guó)投資，更多的是項(xiàng)目的合作，如2003年7月，摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，第一個(gè)項(xiàng)目“錦天地雅苑”總投資預(yù)計(jì)9000萬(wàn)美元。2004年6月，摩根士丹利又與金地集團(tuán)合資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司。下半年，摩根士丹利在上海注資成立了上海盛融公司，其資金主要投向上海房地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)。隨后，摩根士丹利與復(fù)地集團(tuán)合作投資約5000萬(wàn)美元，建設(shè)位于黃浦老城區(qū)的“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。
值得注意的是，摩根士丹利在中國(guó)少有房屋的購(gòu)買。即便是有，如花3億元左右購(gòu)買位于北京東三環(huán)富力城.雙子座的兩整棟寫字樓，那購(gòu)買的也是“寫字樓”，而非謝國(guó)忠所聲稱存在著巨大泡沫的“住宅樓”。
分析到此，每一位熟悉基金投資操作的人都會(huì)作出這樣的推測(cè)：在亞太區(qū)地區(qū)，基于對(duì)日本房地產(chǎn)很可能已處于觸底反彈(投資基金進(jìn)入的最佳時(shí)期)的判斷，摩根士丹利將在亞洲的投資主要集中到了日本。而基于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期(投資基金占領(lǐng)市場(chǎng)的最佳時(shí)期)的判斷，摩根士丹利來(lái)“攻城掠地”了；對(duì)于這些海外基金來(lái)說(shuō)，由于有強(qiáng)大的資金實(shí)力作支撐，為進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益計(jì)，短期即便虧損一點(diǎn)又何況？
(當(dāng)許多中小上市公司紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的幾個(gè)大型上市公司并沒有隨之動(dòng)搖，也同此道理。)
正如美國(guó)特羅斯房地產(chǎn)投資有限公司執(zhí)行董事王謙所說(shuō)：“今年的宏觀調(diào)控，一直就是基金的好機(jī)會(huì)，國(guó)內(nèi)銀根緊縮，很多好項(xiàng)目沒有資金，基金的機(jī)會(huì)就來(lái)了。由于基金希望是股本投入，以前開發(fā)商不愿意接受這個(gè)條件，加息后企業(yè)國(guó)內(nèi)融資成本增大，和基金合作的機(jī)會(huì)也就增加了。”
王謙懂得的這個(gè)道理，我國(guó)的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家未必懂得，但想必謝國(guó)忠所在的摩根士丹利也是會(huì)懂的。摩根士丹利如果真的存在著“陰謀”的話，那么，最大的可能，為配合他們“攻城掠地”的需要，他們僅僅只是故意將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)未來(lái)形勢(shì)之嚴(yán)峻說(shuō)得過(guò)了點(diǎn)頭而已。
試想想看，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并不真正感到形勢(shì)的嚴(yán)峻，并不感到資金的緊張。那不論是從“陰謀”的角度出發(fā)，還是從“陽(yáng)謀”的手段入手，謝國(guó)忠們豈不是白費(fèi)唾沫和精力？！
房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為何很可能在明年二季度顯現(xiàn)？
我國(guó)的一些專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士、甚至一些政府官員之所以得出房?jī)r(jià)還要漲幾倍、十幾倍，一直漲上幾年、幾十年甚至幾百年這樣的結(jié)論，其最大的依據(jù)是中國(guó)正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，對(duì)住宅存在著巨大的需求。
這在房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的情況下，自然沒錯(cuò)。確實(shí)，我國(guó)正處于快速發(fā)展階段，隨著城市化進(jìn)程的加快，勢(shì)必會(huì)對(duì)城市住宅產(chǎn)生更大的需求。
但問(wèn)題的關(guān)建是，一旦當(dāng)房?jī)r(jià)脫離了社會(huì)大眾實(shí)際購(gòu)買力的時(shí)候，情況就發(fā)生變化了。這里最核心的問(wèn)題是——我們不得不面臨一個(gè)潛在的購(gòu)買力能不能順利轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力的問(wèn)題。如果潛在的購(gòu)買力不能順利轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力，那么，不光是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)停滯，中國(guó)的城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程也會(huì)因此而受到影響。
在當(dāng)前，在那些房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到甚至超過(guò)12：1的城市，通過(guò)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)分析，就不難得出這樣的結(jié)論——購(gòu)買力透支已近極限。也就是說(shuō)，這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已陷入了自住者買不起，投資者租不出的尷尬困境(詳細(xì)可見本人拙作《自住者買不起投資者租不出 真的沒泡沫？》一文，該文2004年11月24日首發(fā)于人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道，現(xiàn)在，全國(guó)各地許多網(wǎng)站和一些報(bào)刊雜志均已有轉(zhuǎn)載)。此時(shí)，在這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一旦房?jī)r(jià)還再出現(xiàn)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，則最大的可能是已進(jìn)入了“縮量空漲階段”。而如果此時(shí)依然呈現(xiàn)出供需兩旺的景象，甚至庫(kù)存(空置房)有所下降，則可以斷定：是那些投機(jī)者在興風(fēng)作浪，在上演最后的瘋狂罷了。
我的這一判斷，現(xiàn)在，在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)已得到了充分的驗(yàn)證。12月中旬，杭州商品房預(yù)(銷)售網(wǎng)上操作系統(tǒng)已經(jīng)正式開通。從當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)導(dǎo)中，有三點(diǎn)是最值得我們關(guān)注的——
1、“透明”透露的數(shù)字，賣的沒有剩的多。
截至昨晚18：00的數(shù)據(jù)顯示：杭州今年批準(zhǔn)預(yù)售新房總建筑面積3795178.18M2，其中已銷售面積1854237.86 M2，總計(jì)14910套；待售面積1940940.32 M2，計(jì)15742套。從所公布樓盤數(shù)據(jù)來(lái)看，目前所登記2004年獲得預(yù)售證的122個(gè)(實(shí)際上有同一樓盤分期獲得預(yù)售證的情況)樓盤，目前均有房源在售。其中，從上半年就開始宣稱售磬的諸多樓盤，在透明售房系統(tǒng)中均顯示有房源在售。錢江南岸四橋東側(cè)的某樓盤上半年即宣稱已經(jīng)無(wú)房，不少購(gòu)房者不得不托各種關(guān)系，弄到一套，就像撿到了大便宜，然而，昨天開放的透明售房系統(tǒng)顯示，該樓盤截至昨天尚有300多套房源“可售”。而出現(xiàn)同樣情形的在售樓盤絕不在少數(shù)。
2、銀行被“套牢”。
按已售面積和均價(jià)計(jì)算，這些已銷售商品房產(chǎn)集聚了16722759360.85元的社會(huì)財(cái)富，而如果按已經(jīng)銷售的均價(jià)把剩余房產(chǎn)銷售完畢，則要集聚34227459596.62元的社會(huì)財(cái)富。由于目前購(gòu)房的市民基本都是采取按揭的辦法購(gòu)房，這樣，銀行便成了房產(chǎn)的最大股東，以已銷售房產(chǎn)計(jì)算，假設(shè)市民都采取首付三成的的方式按揭，那么，今年以來(lái)，各大銀行僅僅為市民消化這些房源便放貸11705931552.60元，這還不包括銀行為二手房市場(chǎng)以及在余杭、蕭山、富陽(yáng)、臨安等地購(gòu)房的放貸額度。這一數(shù)字顯示，銀行已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的被房地產(chǎn)市場(chǎng)套牢了，巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)要求這個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)有序的呼聲漸響。
3、二手房全年成交1145套，其中3月份最高，成交213套，11月份最低，只有10多套。
大家試想一下，如果沒有這套透明的售房系統(tǒng)，那么，杭州老百姓恐怕還會(huì)一直被蒙在鼓里，“不少購(gòu)房者不得不托各種關(guān)系，弄到一套，就像撿到了大便宜”的情況很有可能還會(huì)繼續(xù)一段時(shí)間。感謝杭州市政府最終將這一切坦露于公眾面前。那么，杭州是如此，其他一些房?jī)r(jià)疇高的城市實(shí)際情況又是如何呢？
由此可見，國(guó)家建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在12月9日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉辦的房地產(chǎn)專題新聞發(fā)布會(huì)上所指出的“要防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”，絕非空穴來(lái)風(fēng)。同時(shí)，也足以證明，銀監(jiān)會(huì)9月3日未雨綢繆出臺(tái)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》意義是何等重大！
在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》里有著這樣明確的規(guī)定：商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。
這個(gè)規(guī)定，一方面，從根本上講是對(duì)日益加劇的透支未來(lái)(即按揭購(gòu)房)進(jìn)行購(gòu)房的行為作出了理性的限制，從而收到限制房?jī)r(jià)收入比的功效；另一方面，這也對(duì)利用銀行資金進(jìn)行炒房的行為，給予了嚴(yán)格的限制和嚴(yán)厲的打擊，這對(duì)越演越烈的利用銀行資金進(jìn)行炒房的行為，起到的是釜底抽薪的作用。
而今年新增建設(shè)用地雖然凍結(jié)了半年，但是據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，由于盤活了存量土地，全國(guó)土地供應(yīng)總量并沒減少，而且由于不少房地產(chǎn)企業(yè)手里，也或多或少有著一定的土地儲(chǔ)備量，因此，就目前而言，并不會(huì)給今明兩年開發(fā)商投資開發(fā)房地產(chǎn)造成實(shí)質(zhì)性的影響；更何況，由于房地產(chǎn)開發(fā)存在較長(zhǎng)的周期，一般來(lái)說(shuō)，時(shí)間至少得二年，因此，對(duì)于今明兩年上市的樓盤來(lái)說(shuō)，其土地的取得的時(shí)間應(yīng)該是在前年和去年，今年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的凍結(jié)對(duì)今明兩年樓盤的上市應(yīng)該沒有多大直接的影響。
而隨著新的樓盤源源不斷地投放入市，我們知道，房?jī)r(jià)在高價(jià)位上得以維持的前提是，得要有后續(xù)資金源源不斷地進(jìn)入。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%以上的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)有賴于銀行的按揭貸款。然而，隨著9月3日《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的施行，許多購(gòu)房者，尤其是投資和投機(jī)購(gòu)房者的資金也就成了無(wú)源之水難以為繼了。
銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》這個(gè)規(guī)定，實(shí)際效果是非常明顯的。最直接的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)漲幅的下跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份全國(guó)商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)為102.13，比9月份下降0.53點(diǎn)。
而央行10月29日起實(shí)施的加息。雖然加息幅度很小，人們更多的是把它看成警示性的。但是，這個(gè)“警示”再加許多專家學(xué)者認(rèn)為“已經(jīng)進(jìn)入加息通道”的預(yù)言，已經(jīng)足以改變?nèi)藗儗?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期了。
隨著預(yù)期的改變，首先，對(duì)于投資者和投機(jī)者來(lái)說(shuō)，其投資、投機(jī)需求會(huì)明顯受到抑制；另外，對(duì)購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)，居住需求雖然存在一定的剛性，但也會(huì)或多或少地受到一定影響。因此，加息雖然不會(huì)象《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》那樣引起需求的大幅下降，但加息會(huì)引起需求下跌，這應(yīng)該是毫無(wú)疑問(wèn)的。
而加息效應(yīng)的顯現(xiàn)，通常會(huì)有個(gè)滯后期。據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，2004年10月29日首次加息的真正影響，一般來(lái)講要到2005年第二季度才會(huì)真正顯現(xiàn)。
因?yàn)殡S著人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變，各家商業(yè)銀行出于防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，在放貸上勢(shì)必會(huì)更加小心謹(jǐn)慎。如最近，國(guó)內(nèi)一些商業(yè)銀行在其加強(qiáng)有關(guān)信貸質(zhì)量防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的文件里，已前所未有地列入了一條——要密切關(guān)注實(shí)際成交價(jià)格低于合同價(jià)格20%以上的樓盤。
對(duì)此，不但國(guó)內(nèi)銀業(yè)如此，外資銀行也是一樣。最近《新京報(bào)》上的一篇文章《外資銀行普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大泡沫嚴(yán)重》就很能說(shuō)明這個(gè)事實(shí)。據(jù)報(bào)導(dǎo)，外資銀行均認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大——花旗不放貸；渣打只對(duì)在港上市大公司放貸；東亞銀行北京分行也不會(huì)因?yàn)榉砰_人民幣業(yè)務(wù)而對(duì)房地產(chǎn)貸款政策有所改變；韓國(guó)外換銀行也明確表示，不做純中資企業(yè)的貸款；澳大利亞新西蘭銀行北京分行表示，該行目前還沒有推出房地產(chǎn)開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)……。在本月初召開的“北京向外資銀行開放人民幣業(yè)務(wù)銀企高層論壇”上，北京市銀監(jiān)局局長(zhǎng)賴小民指出，截至今年9月底，北京共有外資金融機(jī)構(gòu)駐京代表處92家，其中港資和外資銀行分行總資產(chǎn)合計(jì)達(dá)78億美元。外資銀行人民幣業(yè)務(wù)如期開放后，78億美元能否小部分流向房地產(chǎn)開發(fā)，目前看來(lái)并不樂(lè)觀。
因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開始不景氣階段，房地產(chǎn)企業(yè)雖然會(huì)有意識(shí)地推遲新上市樓盤的開盤時(shí)間；但是，迫于資金鏈斷裂的威脅，房地產(chǎn)企業(yè)推遲樓盤入市自然熬不長(zhǎng)久，最后結(jié)果卻往往是走向反面，到后期反而是加快樓盤的推出，以求快速回籠資金。而此時(shí)，買家卻由于有了更多的選擇余地，往往會(huì)更加持幣待購(gòu)……
這樣房屋供應(yīng)沒有減少，甚至可能反而增加，而實(shí)際需求卻趨于持續(xù)下降。因此，在一些房?jī)r(jià)偏高城市，如果沒有特別重大的意外發(fā)生，在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》和央行加息共同疊加作用下，總體上絕對(duì)房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌拐點(diǎn)顯現(xiàn)的時(shí)間，最有可能是在明年第二季度。
海外游資可能會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)造成何種影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的行業(yè)洗牌，商業(yè)銀業(yè)如何規(guī)避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題，限于篇幅我在這里不作涉及和展開，將在以后另外撰文試作分析。