發(fā)布時間：2004-12-27來源：《樓王》雜志
“空關率”與“空置率”沒有本質(zhì)區(qū)別
最近國內(nèi)關于房地產(chǎn)泡沫的討論越來越集中在“空置率”和“空住率”這兩個概念上。“空置率”指一定時間里，開發(fā)商造好但是沒有賣出去的房子；“空住率”則指一定時間里，老百姓買進而沒有住進去的房子。簡而言之，雖然都是“空著”，前者是開發(fā)商手里的房子，后者是老百姓手里的房子。
一般來說，“空置率”為“無泡沫論”者。他們認為目前中國各大城市的“空置率”要比五六年前低得多，也比國際通行“警戒線”的上限低得多，目前開發(fā)商手里沒有太多的房子沒有賣出去，整個市場呈現(xiàn)供銷兩旺、量增價升的繁榮景象�！翱兆÷省睘椤芭菽摗闭�。他們認為目前因為種種原因而沒有入住的房子，并不能認為都是真實需求，都被消化掉了，其中相當大一部分是虛假需求，這就是市場泡沫和不穩(wěn)定因素。
“空住率”是中國人發(fā)明的全新概念。雖然各方對“空置”和“空住”概念有不同理解甚至得出截然不同的看法和結(jié)論，但是有一點可以肯定，從過去只討論“空置”深入到討論“空置”和“空住”，以及討論“空置”與“空住”的關系，本身表明人們對中國房地產(chǎn)市場的認識和研究前進了一大步：從照搬國外經(jīng)驗數(shù)據(jù)到結(jié)合中國市場具體情況，從單純考慮一級市場到包括二三級市場在內(nèi)的全體市場，從表面現(xiàn)象深入到事物內(nèi)部。
“空住率”是中國目前房地產(chǎn)市場，尤其是在前期快速增長之后的一個特定的、特有的和突出的現(xiàn)象。統(tǒng)計數(shù)字表明，最近幾年“空置率”持續(xù)下降的同時“空住率”則大幅度上升，而且上漲速度極其迅速，相當大的“空置率”轉(zhuǎn)化為“空住率”。目前上海等城市的“空住率”已經(jīng)比“空置率”高出好幾倍。一般認為目前上�！翱兆÷省备哌_10%，處于“萬家千戶無燈影”的景象，“空置率”則低于3%。
“空住率”主要由三部分原因造成。第一，房子用于自住。但是由于裝修，等待環(huán)境完善或其他客觀原因，造成“一時三刻”不能入住；第二，用于出租(長期投資)，但是由于尚未完成裝修或者裝修完畢但因為小區(qū)及周邊環(huán)境不能達標，或者因為出租競爭激烈而造成“一時半載”無人居��；第三，用于投資(短期投資)，不準備裝修或者預計裝修后也較難找到租客而純粹空關，待價而沽。顯然，前兩種情況有“住”概念，第三種情況只有“關”的概念，故不能稱為“空住”，應該稱為“空關”。“空關”房占整個二手房總量之比，就是“空關率”。最近幾年上海市場上的“空關率”大幅度提升，本人估計已經(jīng)超過上述第一和第二種“空住率”。
作為長期投資的“空住率”(第二種)和作為短期投資的“空關率”，在利率、租金、市場走向和主觀判斷發(fā)生變化的情況下，隨時隨地可能互相轉(zhuǎn)換，從“空住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱贞P”，或從“空關”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱兆 薄Ｓ捎诳赡茏儞Q加上缺乏統(tǒng)計資料，目前人們比較難掌握長期投資的“空住率”和短期投資的“空關率”各自準確的數(shù)字。但是一般可以肯定，自住(第一種)“空住率”的空房時間較短而且有時間限制，因為自住的家庭總是希望盡早入住改善生活。出租(第二種)的“空住率”空房時間也相對較短，也有時間限制，因為租戶總是希望早日拿到租金�！翱贞P率”則沒有時間限制。只要房價繼續(xù)上漲，尤其是大幅度上漲的情況下，投資客可以無限期持有，等待更高的價格出售。就目前房價形勢和趨勢看，“空關率”造成的空關時間已經(jīng)長于自住和出租造成的空關時間。
除了中國，世界上找不出第二個國家(無論是統(tǒng)計上還是實際需要上)使用“空住率”這個概念。因為在國外，以美國為例，95%以上是裝修房，是二手房和成熟社區(qū)，用以自住短暫空房的現(xiàn)象極少，出租房子周轉(zhuǎn)很快，空房時間也很短，“空住率”可以完全忽略不計(家庭第二居所———度假屋因為不是“空住”，所以不在此列)。再來說說“空關率”，“空關”現(xiàn)象在國外幾乎是不可能存在的。因為雖然最近幾年，美國、英國、加拿大、澳大利亞等國家房價上漲較快，也處于“泡沫”中，但是其房價上升幅度遠遠沒有達到可以“空關”的程度。
目前中國房地產(chǎn)市場上“空住率”不僅高而且“空住”時間長，這是有道理的和有中國特色的。因為到目前為止，中國除了上海、廣州、杭州等極少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市二手房(指舊房，不是指次新房)交易量太小，與一手房無法“交手”，而一手房則幾乎百分之百是非裝修房，而且大多處在新開辟的小區(qū)里，無法及時入住是一種完全合理的現(xiàn)象。因此“空住率”作為一種最終得到消費的房子不形成泡沫，與泡沫截然無關。
與國外一樣，中國的“空住率”也可以完全忽略不計。現(xiàn)在，“三空”之中已經(jīng)排除“一空”。泡沫的危險來自另外“兩空”，即一級市場上的“空置率”和二三級市場上“空關率”。而且，泡沫最兇惡的殺手不是“空置率”而是“空關率”。
為什么最近幾年開發(fā)商造出來的房子能夠迅速和源源不斷地被投資客“買去買去再買去”呢？這是因為房價上漲太快了，市場太“繁榮”了，前景太“美妙”了�！百I進房子就能升值”、“早買早賺、晚買晚賺、不買不賺”是造成大量“空關”現(xiàn)象的根本原因。投資客看到了價格迅速上升中的極大的賺錢機會，很多人一次買進賣出所賺的錢超過一輩子省吃儉用積累的錢。馬克思說過，當利潤率達到百分之百，殺頭上絞架也沒有人害怕了。正是在這種情況下，開發(fā)商脫手投資客接手，“空置率”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱贞P率”。投資客在開發(fā)商刨去第一桶金后，心甘情愿“接盤接盤再接盤”，承擔巨大的資金壓力和維護成本以及可能的市場風險，讓房子“空關空關再空關”，根本原因是希望自己掘到第二桶金。
“空關率”是一種完全不正常和不合理的現(xiàn)象。但是很多人給了自己許許多多正常和合理的理由，比如將來可能會住，可能出租，孩子將來結(jié)婚要用，孩子到上海讀書要用，自己到上海開公司要用，有了落腳點來去方便，回國出差或探親不用住賓館，退休后有住處等等。很多人并不承認甚至根本沒有意識到自己是在“純粹空關”。但是剝?nèi)ケ砻嫠剖嵌悄＠鈨煽傻摹袄碛伞�，其實質(zhì)是“存房比存錢收益高，空關比無房風險小”在作祟。人們能夠“關”能夠“等”的底線是：只要房價繼續(xù)上漲以及預期上漲幅度超過投資成本和風險。但是，目前的底線已經(jīng)相當高了，差不多馬上就要“卡脖子”了。
很多人目前完全處于一種“越來越”的定式思維中，而這種“越來越”思維成為支撐他們承受“關”和“等”的巨大力量：中國經(jīng)濟越來越好，城市面貌越來越新，可開發(fā)土地越來越少，新造房子越來越美，建材價格越來越貴，資金成本越來越大，收入水平越來越高，如此等等。在所有這些“越來越”的共同作用下房價肯定還要漲的“堅定信念”下，很多人盡管在中央和地方政府采取一系列宏觀控制政策，采取加息等市場手段，增加了“關”和“等”的難度和風險之后，仍然堅持“越來越”思維，不為所動。但是，不要忘記了“太好的就不是真的”這句英語名言，不正常的和不合理的最終總會得到糾正。樓市必須從“越來越”思維中解放。
什么是房地產(chǎn)泡沫？“空關率”就是房地產(chǎn)泡沫，而且是最典型的泡沫，是衡量泡沫最重要的尺度�！翱贞P率”與“空置率”沒有本質(zhì)區(qū)別。一級市場的空置是風險和不確定因素，二三級市場的空置同樣也是風險和不確定因素�！翱罩寐省笨梢源罅靠焖俚剞D(zhuǎn)變?yōu)椤翱贞P率”，同樣“空關率”也可以大量迅速地轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱罩寐省�，而且“翻轉(zhuǎn)”來得更快更容易。不僅如此，目前“空置率”小，而“空關率”大得多；“空置率”容易把握，“空關率”難以把握(“空置率”是顯性的，“空關率”是隱性的；“空置率”是現(xiàn)實的，“空關率”是潛在的；“空置率”集中，“空關率”分散；“空置率”受建設周期影響，需要有積累的過程，“空關率”則在一定條件下說變就變，具有突發(fā)性和爆發(fā)性)。
“空關率”一旦“脫下紅裝(需求)就成藍軍(供給)”，此時此刻“空置率”就不可能再大量和迅速源源不斷地轉(zhuǎn)變成“空關率”了，將立即大幅度地上升，而且與“空關率”同臺競爭激烈廝殺，爭奪有限的需求量。所以，“空置率”危險，“空關率”更危險�！翱贞P率”是房地產(chǎn)泡沫最兇殘的冷面殺手。人們必須對“繁榮景象”下的這種隱蔽的“兇殘力量”給予極大的關注和重視。
(作者：長期為美國道瓊斯公司中國經(jīng)濟顧問，道瓊斯和CNBC電視財經(jīng)節(jié)目制片人和主編。)