將過去的2004年，武漢土地市場(chǎng)六大關(guān)注
發(fā)布時(shí)間：2004-12-31來源：晨報(bào)
即將過去的2004年，讓每個(gè)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都有前所未有的感受：太多政策、太多爭(zhēng)論、太多關(guān)注……土地、金融、規(guī)劃、交通、舊城改造等一系列元素聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)，2004武漢樓市幾多變化？2005幾多期待？土地，作為財(cái)富之母，房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)，舉手投足間，絕對(duì)牽動(dòng)著房地產(chǎn)的價(jià)格神經(jīng)，關(guān)系著開發(fā)商、購房者的“錢袋”，從而備受方方面面的關(guān)注。
12月28日，隨著著名拍賣大師陳少湘一聲“3750萬元，第三次”一槌定音，P（2004）059號(hào)地塊經(jīng)過三家競(jìng)買單位的激烈角逐后，以4450萬元，樓面地價(jià)1486元/平方米，每畝單價(jià)為435．76萬元，最終花落武漢廈華建筑工程裝飾有限公司。猴年最后一次土地拍賣，沒有年初的火爆場(chǎng)面，可能由于本次交易地塊面積普遍較小，此次掛牌共推出9宗國有土地使用權(quán)，僅5塊地成交，最小的一宗位于橋口區(qū)集賢里，占地僅10畝。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年武漢市先后以掛牌、招標(biāo)的形式成功出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地49宗（詳情見下表）。從目前交易結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)2004年武漢市土地交易又將是日益完善規(guī)范、快速發(fā)展的一年。
本地企業(yè)成為主角
據(jù)2003年武漢市土地市場(chǎng)有關(guān)資料顯示，武漢市土地市場(chǎng)地價(jià)過億的地塊共11宗，其中就有6宗被外地開發(fā)企業(yè)競(jìng)得，其規(guī)模之大、價(jià)位之高、總額之巨，均創(chuàng)下當(dāng)時(shí)之紀(jì)錄。其頻頻在土地交易市場(chǎng)上顯現(xiàn)出的豪氣，更讓“漢軍”感覺到危機(jī)壓頂。
面對(duì)外來資本的強(qiáng)勢(shì)入侵，武漢市本土房地產(chǎn)企業(yè)異軍突起，從2004年土地市場(chǎng)交易情況看，成交的52宗地塊多數(shù)被武漢市本地企業(yè)收入囊中。從年初的第一塊被武漢地產(chǎn)集團(tuán)旗下的武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限公司以高出起始價(jià)2億元的價(jià)格（51500萬元）笑納懷中的P（2004）001號(hào)地，到本地黑馬---武漢東立置業(yè)有限公司以113700萬元出乎意料地競(jìng)得武漢市土地交易市場(chǎng)上到目前為止出讓的最大的一宗地即“地王之王”的二七片，土地市場(chǎng)的種種跡象表明，2004年本土企業(yè)成為土地市場(chǎng)的主角。未來的江城房地產(chǎn)業(yè)將在外地大鱷與本地黑馬的共同營造下，展現(xiàn)大武漢的魅力。
外地房地產(chǎn)大鱷搶灘武漢
從南京三金一擲千金，到金地、大華標(biāo)中風(fēng)水寶地，“狼”來了的喊聲就不曾停歇過。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市目前外來開發(fā)企業(yè)已超過百家，而且大部分為當(dāng)?shù)刂_發(fā)商，有些甚至是全國性的品牌公司。除了前幾年進(jìn)駐武漢的萬科集團(tuán)，新世界集團(tuán)，上海復(fù)地，浙江耀江、金都、閩東電力集團(tuán)等等，今年香港華潤以20900萬元拿下武昌積玉橋地塊、浙江華立以10100萬元拿下新華下路23號(hào)和27號(hào)地塊、廣州廣電集團(tuán)以15550萬元拿下漢陽鐘家村地塊。外地房地產(chǎn)商進(jìn)駐武漢并非新聞，前些年由于數(shù)目和開發(fā)量有限，外地企業(yè)對(duì)于武漢房地產(chǎn)的影響并不顯著。然而近兩年涌入武漢的外地開發(fā)商數(shù)量倍增，其沖擊力不容小覷。這些地產(chǎn)大鱷的到來加劇了武漢房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)市場(chǎng)的門檻將越筑越高，同時(shí)土地市場(chǎng)進(jìn)一步滌蕩，市場(chǎng)操作將更加規(guī)范、透明。
土地供應(yīng)以舊城改造項(xiàng)目為主
據(jù)武漢市土地收購儲(chǔ)備供應(yīng)中心介紹，近兩年內(nèi)，舊城改造將是市政建設(shè)的“重頭戲”。大規(guī)模的舊城改造、重新規(guī)劃區(qū)域、成片的土地開發(fā)，南岸嘴19．8萬平方米，永清片27．07萬平方米，積玉橋38．4萬平方米……拆除了包括161萬平方米危房在內(nèi)的18片老城區(qū)危舊房，總拆遷面積達(dá)527萬平方米，其中拆遷居民用房約461萬平方米，動(dòng)拆遷戶約58405戶。
今年成交的地塊，如武昌積玉橋地塊、省建機(jī)地塊，漢口的九如地塊、二七地塊等，這些本年度關(guān)注焦點(diǎn)的地塊均為舊城改造項(xiàng)目。近3年，我市因拆遷拉動(dòng)住房需求332萬平方米，如此龐大的拆遷群體，不僅為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)新增了源源不斷的購房群體，也為新城的建設(shè)提供了土地資源，釋放了老城區(qū)的巨大能量。
開發(fā)企業(yè)格局發(fā)生重大調(diào)整，中小面積地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈
經(jīng)營性土地完全按照市場(chǎng)化機(jī)制運(yùn)作后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。目前武漢市開發(fā)商手中的存量土地已所剩無幾，更加劇了這種競(jìng)爭(zhēng)。大型企業(yè)以其雄厚實(shí)力，成為今后追求大規(guī)模、高檔次樓盤開發(fā)項(xiàng)目的主力軍；而中小型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因資金實(shí)力、開發(fā)能力有限，則加入中小規(guī)模地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)。今年度中小規(guī)模地塊的競(jìng)價(jià)增漲大大高于大規(guī)模地塊的增漲幅度，如二七路地塊僅一家企業(yè)報(bào)價(jià)，以底價(jià)成交；而位于解放大道134號(hào)、面積為1149平方米的商業(yè)地塊，底價(jià)為150萬元，最后成交價(jià)達(dá)800萬元，增幅為433．33％。12月份，土地中心供地以小地塊居多，以兼顧大中小企業(yè)的發(fā)展需要。
市郊土地紛紛進(jìn)入土地公開交易市場(chǎng)
12月21日，是武漢市蔡甸區(qū)首次舉行土地拍賣的日子。隨著著名拍賣大師陳少湘一聲“2510萬元，第三次”一槌定音，9號(hào)競(jìng)價(jià)單位競(jìng)得蔡甸土地交易中心拍賣的首塊土地。此舉標(biāo)志著武漢市蔡甸區(qū)土地有形市場(chǎng)正式建立。據(jù)悉，除了新洲和漢南還沒有開始掛牌出讓土地外，黃陂、江夏、東西湖等區(qū)均已掛牌出讓土地。
房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，開發(fā)商拿地趨于理性
隨著武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟與規(guī)范發(fā)展，國家一系列政策法規(guī)的出臺(tái)，武漢市土地交易市場(chǎng)也趨理性。如業(yè)界一直關(guān)注的二七地塊第三次掛牌時(shí)，僅東立一家公司報(bào)價(jià)，未進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序成交；從本年度土地揭牌現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)價(jià)情況來看，參加競(jìng)價(jià)的企業(yè)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，如江岸區(qū)解放大道738號(hào)的地塊，從5230萬元升至7020萬元，競(jìng)價(jià)達(dá)121輪次，每次加價(jià)以10萬元為單位。年終最后一次土地掛牌，9塊地塊僅成交5塊，另4塊由于無人報(bào)價(jià)而流拍。這些跡象表明，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地要求迫切，但是投資行為謹(jǐn)慎，這是土地市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展后的必然趨勢(shì)。
從2004年土地交易結(jié)果顯示，不論是本土房地產(chǎn)開發(fā)商，還是殺進(jìn)武漢的外省地產(chǎn)大鱷，都將土地儲(chǔ)備擺在了非常重要的位置。尤其是經(jīng)歷了“8?31土地大限”的考驗(yàn)后，開發(fā)商依然以積極的心態(tài)參與拿地，可見，土地儲(chǔ)備仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商尋求可持續(xù)發(fā)展的行之有效的手段。在經(jīng)歷了一系列宏觀調(diào)控之后，2004年武漢土地市場(chǎng)逐漸成熟，交易也日趨理性，也昭示著2005年土地市場(chǎng)將繼往開來，快速健康地發(fā)展。