發(fā)布時間：2005-1-7來源：不詳
1、從政策面看，明年國家的房地產調控力度可能略高于今年，利率極有可能再次上調，土地供應將進一步趨緊，新的房屋拆遷政策將對房屋拆遷量產生一定的抑制作用，土地招拍掛的政策將使平均地價有所升高，但房地產開發(fā)的行業(yè)門檻也將因此而提高，中小開發(fā)商由于資金實力有限將大量退出成片土地出讓市場。
2004年10月份以后，廣州、杭州等全國熱點地區(qū)的房價開始走弱，但沈陽、武漢、重慶、成都這些二、三線城市房價升勢依然比較明顯。因此，明年，開發(fā)商和投機資金由于在一線城市的投資風險加大，利潤空間縮窄，將會向二、三線城市及中西部城市進行戰(zhàn)略性轉移，由此，武漢等二線城市可能會出現(xiàn)一定的補漲。
2、從投資者和消費者信心看，上半年湖北經(jīng)濟增長率連續(xù)5年下降以來出現(xiàn)首次回升，武漢上半年經(jīng)濟增長率也達到了13.8%，固定資產值增長了50%。專家預計武漢市2004年生產總值增長14%，創(chuàng)近8年來最好水平。由此看來，武漢經(jīng)濟啟動的拐點可能已經(jīng)出現(xiàn)，這將極大地提升武漢房地產投資與消費的信心。
3、從投資收益上看：國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年1-9月，全國商品房平均銷售價格為2777元/平方米，同比上漲13%，而同期居民消費價格同比上漲4.1％，因此，房價上漲比物價上漲高約9%。如果明年的股市、債市等沒有大的利好，居民儲蓄仍然居高不下，房地產仍然是保值增值最好的投資工具之一。
4、從供給上看，2004年1-9月，全國商品房新開工面積增幅同比回落18.2個百分點，今年竣工面積將有較大幅度的下降，去年1～5月份，武漢新開工面積達355萬平方米，銷售商品房150萬平方米，均增長近一半。1－6月份，經(jīng)濟適用房僅完成投資1.15億元，下降40.4%，施工面積42.8萬平方米，下降39.6%。7月，去年武漢市經(jīng)濟適用房建設計劃已出臺，施工面積也僅為58.02萬平方米，因此，2005年，武漢經(jīng)濟適用房供應量將繼續(xù)略有下降，低檔房的減少相對使房屋均價會有所提高。
5、從需求上看，2003年底，全市人均建筑面積已達23.92平方米，但武漢市購房自住約占99.2%，投資型購房僅占0.8%，外地居民購房占9.5%。2003年底，全年拆遷260萬平方米，同比增長34.72%，拆遷購買存量房占6成�？梢�，拆遷構成了武漢市購房的主要動力，2003年武漢市投資性購房尚未真正啟動，外地居民購房比例大大低于熱點城市的15%以上的水平。但從2004年來看，投資性購房已經(jīng)啟動，2005年，投資性購房和外地居民購房比例將會大幅上升。
6、從購買力上看，2004年前三季度全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為7072元，同比增長11.4%，扣除價格因素，實際增長7％。1－9月武漢市居民人均可支配收入7284.13元，增長11.9％；但尚未達到2000年南京居民人均可支配收入為8233.01元的水平。預計，武漢市2004年底居民人均收入將超過8000元，加上公積金購房條件進一步放寬，武漢市居民購房能力將提高10%-15%。
7、從供需平衡上看，2004年1-9月全市銷售商品房420.82萬平方米，同比增長24.45%。全市1-9月實現(xiàn)商品房銷售額104.13億元，同比增長48.47%。1-9月全市商品房的供求比例1：1.17（竣工面積×0.8/銷售面積），表明武漢市消費市場求略大于供。2004年1－6月，商品房銷售面積為225.41萬平方米，同比增長52.0%，商品房銷售面積高于同期竣工面積108.65萬平方米。預計2005年新開工面積增長幅度仍將小于房屋竣工面積幅度，加上2004年1－6月，商品房空置面積74.75萬平方米，同比下降58.4%。這將導致2005年新上市房屋和存量房屋供應量繼續(xù)雙雙偏緊，這推動房價上升5%-8%。
8、從房屋銷售價格上看，2004年全國三季度房屋銷售價格比上年同期上漲9.9%，土地交易價格上漲11.6%。35個大中城市中有9個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。武漢為9.9%，居第十位。1-9月全市現(xiàn)貨商品住宅成交價格為2460元/平方米，比2003年同期上漲約16個百分點，均價在3000元/平方米以上的商品住宅占整個住宅銷售面積的17.21%，比2003年底提高了5.95個百分點；表明商品住宅價格的重心也在逐步上移。房屋價格的上漲應該有一定的慣性，從這個角度，2005年房屋價格可能會上漲達10個以上的百分點。
9、從土地價格上看，2003年武漢市土地有形市場交易實現(xiàn)金額41.04億元，同比增長137％。在賣出的土地中，每平方米樓面的平均地價為878元，比2002年增長18.81%，住宅用地的最高價已超過2000元/平方米。政府2004年擬適度緊縮土地供應，但實際情況是土地購置費與土地購置面積大幅增長，反映出武漢房地產開發(fā)土地資源比較充足，土地價格將依舊維持平穩(wěn)上升態(tài)勢。
另外，武漢市2004年6月開始提高了被拆除房屋的市場單價，在新標準中，鋼混結構的房屋重置價格每平方米補償價比1996年以來實施的標準平均上升了200多元。拆遷成本將會促使房價上漲30至50元/平方米左右。
10、從建安成本和開發(fā)企業(yè)利潤率上看：多數(shù)城市建安成本和房地產開發(fā)利潤占房價的比例略高于地價占房價的比重。建安費的比重為32％～39％；房地產開發(fā)利潤方面，普遍在10％以上，中高檔房地產的平均利潤率一般高達30％～40％。建材價格上漲引起建筑成本增加，也會拉動房價的上升。根據(jù)房地產開發(fā)的一般經(jīng)驗，基礎建筑材料占整個建安成本的70%左右，預計武漢市2005年鋼材等建安材料的價格上漲10%左右，建安成本預計上漲3-5%，將促進武漢房價上漲2至3個百分點。另外，由于武漢房屋開發(fā)的綜合品質逐年提高，例如，從2005年1月1日起，新上馬的住宅建筑工程必須符合節(jié)能設計標準，將使房屋建設成本每平方米將上漲50-70元。高層建筑和精裝修房的比例越來越大，也將促進房地產價格的上漲。
11、同類標桿城市比較：從全國35個城市收入價格比分析可以發(fā)現(xiàn)全國房地產購買力大概可以分四類：第一類：包括沈陽、南京、北京、廣州、西安、上海等房價收入比處在1：9以上的城市；第二類：包括重慶等城市，房價收入比處在1：8-9之間；第三類：包括杭州等城市，房價收入比處在1：7-8之間；第四類：武漢、長沙、天津等房價收入比尚還處在1：6的合理狀態(tài)的城市。從中央最近的政策來看，明年對中部會有一定的政策傾斜，武漢的房價收入比將有可能提升到1：7-8之間，進入三類城市行列。
結論：從全國房地產的宏觀面來看，2005年供給將會回落10-15%，考慮到地價及房屋建造成本的增加將使同等規(guī)模的房地產投資增加約10%左右，明年銀行利率繼續(xù)上調的可能性很大，二、三線城市土地價格將會有一定的補漲。因此，我們認為，2005年將呈現(xiàn)一線城市房價有所回落，武漢等二、三線城市房價將會出現(xiàn)不同程度的上漲，其中，根據(jù)計算武漢市的房價受宏觀因素影響總體上漲幅度應在5-15%之間，上漲5%-10%的概率為60%左右，上漲10-15%的概率為30%左右；但微觀剛性因素對房價的影響是必然的，這部分大約會提高房價300-500元左右，這相當于2004年房屋均價的15-20%。由于以上宏微觀兩種原因交叉影響，互為重疊是難免的，再加上房屋上漲到一定程度又必然受到人們心理變化的強烈影響以及收入水平的有力制約，參考南京等城市的房價變化規(guī)律，武漢市2005年房屋均價在2800元以上的概率為90%以上，2800-3000的概率為70%，3000-3200元的概率為30%，3200元以上的概率為10%以下。
從每個季度看，2005年一季度可能會持平、二季度可能會溫和上漲，三季度受2004年8.31土地大限影響的一批樓盤將會占市場的主導，武漢的房地產土地成本剛性上漲部分必將推動武漢房價有一個較大幅度的上漲，這個幅度有可能達到15%甚至以上，由于三季度的上漲幅度較大，四季度可能回復平穩(wěn)上漲態(tài)勢。從房屋類型上看，房屋價格上漲的主力仍然是住宅，寫字樓的漲幅將居次，由于歷年武漢商鋪供應量較大，商鋪價格上漲幅度不會太大。