發(fā)布時間：2005-1-8來源：不詳
國土資源部副部長李元近日在“全國國土資源廳局長會議”上說，２００５年國土資源部要“全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，繼續(xù)積極參與宏觀調(diào)控”，運用“鐵腕”貫徹已經(jīng)實施的政策，將會繼續(xù)收緊“地根”。對未經(jīng)“兩個規(guī)劃”審核的開發(fā)區(qū)，各級地方政府及國土資源管理部門一律不得增加新的建設(shè)用地供應(yīng)；而且要從嚴從緊實施建設(shè)用地供應(yīng)政策。土地利用年度計劃實行分類下達和考核，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃按照指令性計劃嚴格管理。
相關(guān)專家對此進行了綜合分析。
２００４年的宏觀經(jīng)濟增長目標(biāo)的超額實現(xiàn)已成定局，２００５年經(jīng)濟增長是否要依賴房地產(chǎn)業(yè)的進一步大規(guī)模投資來帶動，具有不確定性，因而，借助于經(jīng)濟增長理由放松對房地產(chǎn)業(yè)的整頓，條件不充分。另外，規(guī)范土地開發(fā)秩序、形成有效的土地流轉(zhuǎn)機制的任務(wù)遠未完成，短期內(nèi)放松土地整頓工作，搞土地秩序整頓的“半拉子”工程實非明智之舉。
土地供應(yīng)緊縮政策是宏觀調(diào)控系列政策的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于通貨膨脹壓力的存在，政府必須調(diào)節(jié)信貸規(guī)模和信貸增長率，單獨放松房地產(chǎn)市場銀根的宏觀經(jīng)濟環(huán)境不具備；降低不良資產(chǎn)率，提高資本充足率是近期國有銀行股份制改造工作的重點，尤其是在房地產(chǎn)泡沫論不斷升級的氛圍中，銀行向房地產(chǎn)業(yè)擴大信貸規(guī)模與銀行的風(fēng)險控制原則相背離。幾大方面的綜合因素已經(jīng)限定了土地政策的基本方向。
因此牞政府堅持已有的房地產(chǎn)政策不動搖，并切實落實相關(guān)政策，是推動中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基本條件牞也是避免因房地業(yè)波動引致整個國民經(jīng)濟波動，化解潛在風(fēng)險的基本措施。
人民幣小幅升值可期根據(jù)ＷＴＯ的開放承諾，中國已經(jīng)開始對海外銀行開放人民幣業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)不再僅僅依賴國內(nèi)渠道進行融資，和國際金融市場的關(guān)系變得更加密切，同時也就更容易受到人民幣匯率波動的影響。
近期要求人民幣升值的國際呼聲越來越高，摩根大通估計，到２００５年底，人民幣兌美元將會升值７％。豪賭人民幣升值的“熱錢”涌入中國市場，據(jù)香港金融管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，僅２００４年１０月份一個月，香港銀行體系的總結(jié)余增加了近６０億港元。
業(yè)內(nèi)專家分析，人民幣升值的預(yù)期肯定會吸引國際投資商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，可能會引起房地產(chǎn)價格的上漲。但從長遠來看，人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響不會是明顯利好，國外游資在完成投機目的之后就可能抽走資金，房地產(chǎn)市場將面臨困境。因此，人們應(yīng)以理智的心態(tài)面對這一問題。
諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者、“歐元之父”蒙代爾強調(diào)人民幣一旦升值牞將引發(fā)一系列嚴重不良后果。房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖面臨崩盤的危險牞而且會使外商投資受到影響，經(jīng)濟增長速度放緩，就業(yè)壓力急劇加大，農(nóng)村貧富分化加劇。宏觀而言，中國的經(jīng)濟增長會放緩，人們對人民幣以后匯率的預(yù)期會動搖，人民幣在國際經(jīng)濟中的地位也會受到影響。
周期性緩慢加息趨于明朗央行的加息雖然幅度不大，但是很好地表明了宏觀調(diào)控部門抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的態(tài)度。主要目的在于抑制投資，而不是抑制消費。加息將不可避免地改變房地產(chǎn)消費者的消費預(yù)期，使得房地產(chǎn)消費中的投資者深受影響，并且讓在房地產(chǎn)方面投資、消費的透支者受到一次房地產(chǎn)風(fēng)險教育。
此次央行調(diào)整中長期利率的幅度大于調(diào)整短期利率的幅度，３個月和活期存款的利率沒作調(diào)整，半年期以上的存款利率增幅依次增大，給吸引銀行體系外的短線資金增加了困難，尤其是居民手中的短線資金，而這些資金是銀行增加盈利的根本所在。這為未來繼續(xù)加息留下了操作空間。
在過去９年里央行利率持續(xù)下降，而本次加息后將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，利率由持續(xù)下降轉(zhuǎn)為持續(xù)上升。專家推測，首次加息算是投石問路，只是試探性的初步措施。第二次加息最快可能在首次加息的３個月后出現(xiàn)，且幅度比這次還要大。
招拍掛出讓土地范圍將擴大自土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度實施以來，已經(jīng)取得了很大進展，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓制度落實的范圍也不斷擴大。據(jù)統(tǒng)計，２００４年上半年，招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地１．９４萬公頃，占出讓土地總面積的２８．７８％，出讓價款達１２５９．３７億元，占出讓總價款的６１．６％。而按照法律規(guī)定，城市內(nèi)的國有土地可以市場配置或有償使用的應(yīng)達到４０％～５０％，在有償供地的總量中，招標(biāo)拍賣掛牌供地面積比例應(yīng)達到３０％～４０％，市場現(xiàn)狀與目標(biāo)要求還有一段距離。
在２００４年閉幕的全國落實經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓制度座談會上，國土資源部副部長小蘇稱，今后除商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須全部實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓外，要逐步探索擴大招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的范圍，四類用途以外土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，不管什么用途都應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，逐步把具有一定替代性、競爭性的工業(yè)用地等納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍。
不難看出，２００５年劃撥和協(xié)議出讓供地范圍將逐步縮小，經(jīng)營性土地出讓制度的配套政策還會進一步完善。
經(jīng)濟適用房前景繼續(xù)被看好雖然２００４年北京市經(jīng)濟適用住房項目的投資建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模都有所擴大，但與廣大市民不斷增長的住房需求相比依然供不應(yīng)求。國土資源部耕地保護司司長潘明也表示：“土地宏觀調(diào)控完全是出于國家宏觀調(diào)控大局的需要，中央要求通過控制用地總量來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，以達到控制用地增長過快以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等問題。在停止農(nóng)轉(zhuǎn)非土地審批的半年中，一些有關(guān)國計民生的重點項目，并不會受到土地宏觀調(diào)控政策的影響。像經(jīng)濟適用房建設(shè)不但不應(yīng)該減少，還需要大幅度增加才行�！�
從后續(xù)經(jīng)濟適用房項目來看，對業(yè)主認購資格的嚴格審核基本消除了早期存在的“經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟”現(xiàn)象，工薪階層能買到經(jīng)濟適用房，由于新政策的正式施行將大大減輕開發(fā)商的回款壓力。
２００５年北京將新開工建設(shè)３００萬平方米經(jīng)濟適用房。根據(jù)有關(guān)部門的計算，在２０１０年以前，北京市經(jīng)濟適用住房每年需求量約為３．８萬－４．３萬套，約合建筑面積３００萬－３４０萬平方米；每年經(jīng)濟適用住房開工量為３００萬平方米，年竣工量在２５０萬平方米以上；每年需要供應(yīng)的土地數(shù)量為２５０公頃左右。因此經(jīng)濟適用房的前景沒有理由不被看好。
房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化加速預(yù)計２００５年房地產(chǎn)信貸的亮點將在銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化方面。由此可能帶來房地產(chǎn)基金開放試點，從而使其與相關(guān)政策形成良好的資金對接。由于房地產(chǎn)基金投資組合的要求，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目得到部分關(guān)照，但是在一段期間以內(nèi)還不能形成規(guī)�；�(yīng)。據(jù)了解，目前全國范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到２０家，能夠得到銀行信貸順利支持的在２００家左右。
據(jù)報道，建行將在２００５年一季度獲準(zhǔn)首家推出住房貸款證券化產(chǎn)品，并且以債券的形式在各大銀行間的債券市場發(fā)行并流通。銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安也表示，２００５年一季度將實行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。
可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將打破過于依賴銀行的現(xiàn)狀，資金來源會更為廣泛，政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策也將更向大型企業(yè)傾斜，降低國有銀行承擔(dān)的連帶風(fēng)險。房地產(chǎn)基金的開放試點很有可能在內(nèi)地以外的市場上市發(fā)行，內(nèi)地的部分房地產(chǎn)項目將首先受益，２００５年將是整個地產(chǎn)行業(yè)融資模式發(fā)生重大改變的一年。
北京新規(guī)劃促城市功能東移２００４年底，北京城市總體規(guī)劃牗２００４～２０２０年牘》修編成果在北京公示。這是從１９５４年以來，北京的第５次規(guī)劃修編，與上一次修改規(guī)劃相距１１年。
新規(guī)劃提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃了１１個新城和多個城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。規(guī)劃的重心在于發(fā)展外城，房地產(chǎn)今后的開發(fā)重心將繼續(xù)外移。據(jù)統(tǒng)計，通過８·３１大限的２８８塊土地項目中，二環(huán)里面的占９％，二環(huán)到三環(huán)之間的占１１％，三環(huán)到四環(huán)之間占１１％，最多的是四環(huán)之外的占６９％。四環(huán)之外，甚至五環(huán)、六環(huán)之外這些非成熟區(qū)域的土地量非常之大，在道路、公園、醫(yī)院、托兒所、學(xué)校等眾多方面都存在著廣闊的發(fā)展空間。
規(guī)劃的１１個新城中，以ＣＢＤ為中心的東部區(qū)域是重點發(fā)展目標(biāo)。可見，２００５年通州、順義和亦莊３個新城有望形成規(guī)模效益和聚集效益，成為經(jīng)濟型住宅和新型產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)寶地。北京部分城市功能有可能因此東移。
北京二手房相關(guān)法規(guī)有望出臺按照新規(guī)劃，在未來的三到五年之內(nèi)，北京將有超過百萬以上的老城區(qū)居民（三環(huán)以內(nèi)）遷往城市周邊的衛(wèi)星城和新的開發(fā)區(qū)。而這種大遷徙的背后需要有一個強大的二手房市場來支撐，實現(xiàn)這些遷徙人群住房上的“以舊換新”。如果在未來幾年內(nèi)，北京的二手房市場不能迅速崛起，將極大地阻礙北京新的城市規(guī)劃的順利實現(xiàn)和城市戰(zhàn)略布局的調(diào)整。
由于北京二手房市場的起步較晚，整體市場還沒有發(fā)展到成熟運作的階段，這給政府相關(guān)部門的管理工作加大了難度。隨著一級市場土地開發(fā)勢頭的逐漸放緩，二手房市場的尷尬地位將會得到改善，乃至在日后成為房地產(chǎn)市場的主流。北京在實現(xiàn)“兩軸——兩帶——多中心”的城市規(guī)劃和未來城市周邊地區(qū)開發(fā)的整體戰(zhàn)略推進過程中，應(yīng)該借鑒上海當(dāng)年搞活二手房市場的良好經(jīng)驗，而來自城市拆遷方面的壓力也會促使二手房市場的管理部門加速推動市場的發(fā)展速度和監(jiān)管力度。因此，２００５年二手房市場會面臨發(fā)展機遇，相關(guān)法規(guī)有望出臺。
城市拆遷管理力度加強２００４年年末，有關(guān)部門已經(jīng)采取了一系列行動加強城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作。
北京市建委會同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土局等部門開始編制“本市房屋拆遷中長期規(guī)劃（２００５年至２０１０年）”，未列入拆遷年度計劃的項目，不予核發(fā)房屋拆遷許可證。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)濟合作委員會常務(wù)秘書長陳運高近期透露，建設(shè)部目前正在磋商對全國拆遷工作的控制問題。北京市拆遷工作的大量展開正箭在弦上，根據(jù)北京市政府的決定，首先要拆除奧運場館周邊及四環(huán)路以內(nèi)的１７１個“城中村”，占地面積６９７萬平方米，其余的６０個“城中村”將在２００８年以后繼續(xù)完成拆遷。北京市政府辦公廳也隨后發(fā)出了控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知。該通知有大量對被拆遷居民的利好消息，諸如對拆遷戶的補償金不到位不準(zhǔn)拆遷、嚴禁強行拆遷等，保護了被拆遷居民的權(quán)益。
２００５年的城鎮(zhèn)房屋拆遷進程將大幅度放緩，拆遷中，居民的利益會得到更多保護，而開發(fā)商可以操作的相關(guān)項目也會相應(yīng)減少。