發(fā)布時(shí)間：2005-1-11來源：財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)
在日前的全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾針對當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、中低收入家庭購房困難這一問題提出，將進(jìn)一步加大中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度。作為房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，建設(shè)部此番言論無疑為2005年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的走勢確定了基調(diào)
在建設(shè)部明確擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的同時(shí)，各有關(guān)城市亦紛紛提出了擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的計(jì)劃。其中北京2005年將開建300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，而根據(jù)有關(guān)部門的測算，該市在2010年以前每年經(jīng)濟(jì)適用住房開工量為300萬平方米，每年所需供應(yīng)土地?cái)?shù)量為250公頃左右；天津?qū)⒁泊_定建200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，以解決一般困難戶的住房問題；南京2004年竣工的經(jīng)濟(jì)適用房在159萬平方米左右；杭州在2004年落實(shí)分配3000套經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，2005年將再開工150萬平方米；無錫和寧波也把2004年的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)定在了200萬平方米……
在有人對此消息表示欣喜的同時(shí)，更多的行業(yè)人士卻不掩飾自己的擔(dān)憂。分析人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房在緩解中低收入群體住房需求和改善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的同時(shí)，其本身還存在著三個(gè)層面的矛盾，在實(shí)現(xiàn)操作中不可回避。
購買標(biāo)準(zhǔn)寬與適用群體小
在操作層面的問題主要是，對于享受經(jīng)濟(jì)適用住房群體難以界定。盡管我國目前還沒有明確中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，但有一點(diǎn)可能肯定的是，中低等收入家庭占我國城鎮(zhèn)人口的大部分。僅以北京為例，如按照北京的規(guī)定來看，購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件之一為家庭年收入在6萬元以下，如果以目前普通的家庭構(gòu)成來看，一個(gè)家庭有兩個(gè)工作的成年人，則人均年收入為3萬元。有關(guān)資料顯示，北京2003年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13882.6元，2004年1-11月北京城市居民人均可支配收入為14331元，因此6萬元的家庭年收入無論怎樣都應(yīng)該屬于中等偏上家庭的收入水平，這個(gè)收入層次絕對要占據(jù)到該市居民的大多數(shù)。而同時(shí)，無論是按照前不久建設(shè)部政策研究中心提出的“樓市黃金分割比例”經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)占20%，還是部分業(yè)界人士所傾向的所有社會保障用房比列不應(yīng)超過20%，都可以看出經(jīng)濟(jì)適用房只是向小部分的中低收家庭提供，而不是面向社會廣泛供給。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，作為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的標(biāo)標(biāo)城市，北京1998年至2003年的6年間共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目52個(gè)、約1500多萬平方米，對于擁有上千萬人口、幾百萬中等收入人口的北京城來說，仍是杯水車薪。其他城市對經(jīng)濟(jì)適用住房購買群體也存在類似的問題。
享受經(jīng)濟(jì)適用住房群體界定的過寬，直接引發(fā)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售目標(biāo)的失控。
實(shí)際上，真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的群體在社會中究竟占有多少比例？需要不需要啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房這樣一種模式來解決社會中困難群體的住房需求？建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，當(dāng)前已進(jìn)入了一個(gè)大部分中等收入階層以上的社會群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后依靠市場改善住房條件的加速期，從總體上說住房困難的階段應(yīng)當(dāng)已經(jīng)過去了。在這樣一個(gè)階段，真正需要政府幫助解決住房困難的，主要是那些低收入群體而非中等收入群體�？墒呛苊黠@，低收入群體是難以問津那些仍有價(jià)格門檻的經(jīng)濟(jì)適用房的。
需求的無限性與供給的有限性
社會保障的提供應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，其數(shù)額應(yīng)隨著被保障人經(jīng)濟(jì)條件的變動(dòng)而變動(dòng)。如在被保障人經(jīng)濟(jì)困難時(shí)如患病、失業(yè)等狀態(tài)下，社會保障數(shù)額應(yīng)加增，而隨著被保障人經(jīng)濟(jì)狀態(tài)條件的好轉(zhuǎn)，保障數(shù)額就應(yīng)減少或停止，但經(jīng)濟(jì)適用房的提供卻是靜態(tài)的，被保障人一旦購買了經(jīng)濟(jì)適用房之后，對于該房的享有是終其一生的，不因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)而改變。例如當(dāng)前相當(dāng)一部分購買經(jīng)濟(jì)適用房的人是工作時(shí)間不長積蓄不多的年輕人，他們經(jīng)濟(jì)條件的提升是非�？斓摹５窃谒麄兘�(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)之后政府并不能夠哪怕是有條件回收那些帶有福利性的經(jīng)濟(jì)適用房。也就是說，這些經(jīng)濟(jì)適用房對于社會來說是有去無回的。按社會的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)適用房的需求是無止境的，每階段都會有大量的符合資格中低收入購房者，而政府對經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)即使是再加大規(guī)模也依然是有限的，要受到財(cái)政承擔(dān)能力和土地規(guī)劃的限制。
社會保障性與操作市場性
經(jīng)濟(jì)適用房的社會保障性質(zhì)決定了其公平性，即使不能使符合條件的群體全部能夠享受到，但其中大多數(shù)人是應(yīng)該能夠享受到的。然而不僅經(jīng)濟(jì)適用房的小比例供給難以實(shí)現(xiàn)上述要求，就是其市場化運(yùn)作本身也是不可能貼合經(jīng)濟(jì)適用房的社會保障目標(biāo)的。更深一層說，社會保障功能的實(shí)現(xiàn)是一定要以政府為操作主體的，市場的正常運(yùn)行則必須是要以開發(fā)商和購房者等買賣雙方為主體的。政府的社會保障行為無謀利目的，而開發(fā)商的經(jīng)營行為則以謀利為直接目的。因此，社會保障與市場從某種程度上說存在著一定的矛盾，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房面臨的又一矛盾。
經(jīng)濟(jì)適用住房概念的提出，是以我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)薄弱及市場化發(fā)展起步階段、福利分房制度即將終結(jié)、大部分人民收入水平相對提高、住房需求迫切但購房能力還弱等幾大原因?yàn)楸尘暗�。但是社會保障畢竟是由政府針對某種特定的困難，而以相應(yīng)的優(yōu)惠措施予以救濟(jì)的福利制度，是不可能泛泛的全面的救濟(jì)和保障。因此政府是不可能以一種特殊的優(yōu)惠政策為全民建經(jīng)濟(jì)適用房的，如果市場上全都是經(jīng)濟(jì)適用房，也就無所謂經(jīng)濟(jì)適用房和其他商品房之分了。但如果經(jīng)濟(jì)適用房只為一部分中低收入家庭建設(shè)，那么，經(jīng)濟(jì)適用房不僅在房地產(chǎn)市場上制造了一種對其他商品房經(jīng)營者的不公平，而且在消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ζ渌械褪杖爰彝ヒ伯a(chǎn)生了一種不公平。
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