發(fā)布時間：2005-1-12來源：中國新聞網(wǎng)
向傳統(tǒng)開發(fā)模式宣戰(zhàn)
2004年12月29日，在北京市朝陽區(qū)華嚴北里小區(qū)，記者見到了北京首例個人集資買地建房的倡導(dǎo)人于凌罡，一個為了能有自己理想的居住生活而執(zhí)著奮斗的年輕人。他告訴記者，搞合作建房，首先是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。其次是嘗試一種合作建房的新模式。合作與購買不同，它不僅是資金層面的交易，更是參與者在權(quán)利、責任、義務(wù)方面的一種合作關(guān)系。隨著社會文明的進步，相信會有更多的人接受合作的概念，以達到在消費過程中減少投入、選擇更多自由和得到更好服務(wù)的目的。
于凌罡是供職于聯(lián)想集團的一位30出頭的工程師，2003年12月1日，他將自己的合作建房倡議書在網(wǎng)上公布，并很快得到了眾多網(wǎng)友的響應(yīng)和支持。對于合作建房，于凌罡更喜歡用合作蓋樓來表達。他說，這是一種在資金、權(quán)利、義務(wù)、責任等方面全方位合作的蓋樓模式，是由一群志同道合、接受合作蓋樓制度的業(yè)主共同實施的。其宗旨為：在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，依托銀行服務(wù)，公開所有賬目，賦予每個參與者協(xié)作監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。對于建成的住宅樓，根據(jù)事先協(xié)議的合理分配原則，業(yè)主們可以得到：價格便宜、底商分紅和物業(yè)自主服務(wù)的回報。與直接購買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的價格優(yōu)勢和利益回報。
于凌罡回憶說，在過去的一年多里，他和一些志同道合者“討教”了所有與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的部門，包括北京市規(guī)劃局、國土房管局、銀行及開發(fā)商等。他們首先探討了合作建房的合法性。有關(guān)部門解釋說，在法律法規(guī)層面，合作建房沒問題。國家和北京市發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》和《北京市城鎮(zhèn)住宅合作社管理辦法》兩個文件，規(guī)定了居民可以通過成立住宅合作社，集資建設(shè)屬于自己的住宅。
政策允許了，可建房的地在哪兒呢？于凌罡的解決方案是，以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義，參加政府的土地競拍。具體而言，在正式報名參加合作建房結(jié)束后，報名的人將作為股東，共同注冊一個房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)公司的注冊資金要求不低于1000萬元，這部分錢將由報名者共同籌集——如果有300人報名，每人需要一個3萬多元的存折，并被凍結(jié)。當然，這部分錢在公司注冊成功后將物歸原主。
按照工商部門的要求，每個公司的股東數(shù)不能超過50人。那么，讓這300人誰做股東似乎也是一個頭疼事。不過，于凌罡等人想出了一個辦法——所有人自愿組成50個組，并選出組長，組長就是名義上的股東。當然，每個小組成員都會與組長簽訂另外一份契約。如此，確保每個人都是實際上的股東。
按照公司章程約定，這將是一個非營利的組織。也就是說，于凌罡等人成立的這個公司，將可能成為中國第一個非營利性的房地產(chǎn)開發(fā)公司。
有消息說，于凌罡他們目前關(guān)注的土地有好幾塊：一塊在西城區(qū)官園附近，樓面地價在4000元到4500元之間；還有一塊在霄云路附近，樓面地價是3000元到5000元之間；此外北京市土地市場正在掛牌公示的中關(guān)村幾塊地，也被列入考慮范圍。對此，于凌罡告訴記者，這些說法都不太確切，他已經(jīng)聯(lián)系了七八塊地，并且已經(jīng)看了五六塊地，但最后確定哪塊地還很難說，“我們想稍微等一等，根據(jù)參與的人數(shù)和大家的要求最后確定�！�
在合作建房的旗幟下
“我原來的想法是堅決不買房，挺到高昂的房價崩盤為止，直到合作建房的倡議發(fā)布后，才發(fā)現(xiàn)原來可以這樣買房！”一位不愿意透露姓名的志愿者說。如今，在于凌罡合作蓋樓的旗幟下聚集了越來越多的人。他們中有建筑設(shè)計師、城市規(guī)劃設(shè)計師，也有注冊會計師、律師等。當然，他們都有一個共同的名字叫“志愿者”。于凌罡說，這個團隊囊括了房地產(chǎn)開發(fā)需要的各類專業(yè)人才約百人。城市規(guī)劃設(shè)計師李先生是這個項目的“鐵桿”支持者。他說，這次合作建房更大的意義在于給政府做試驗田，好讓政府調(diào)整一些目前不合理的規(guī)章制度。
在互聯(lián)網(wǎng)上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地產(chǎn)市場不規(guī)范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地產(chǎn)發(fā)起來的。”一位網(wǎng)友在于凌罡的倡議書后面發(fā)牢騷。他認為，在一個近乎壟斷的市場里，商人的暴利一定是從消費者身上榨出來的。
盡管于凌罡不認可“合作建房能省很多錢”的看法，但對許多支持者來說，省錢可能是合作建房方案最吸引人之處。于凌罡算了一筆賬：預(yù)計招募資金500份，每份合作資金15萬元，自籌資金可達7500萬元，可向銀行貸款1.125億元，即項目最多可承擔資金1.875億元。如果購買霄云路附近的那塊地，購地費用預(yù)算在9000萬元以內(nèi)，工程造價約為7000萬元，基本符合資金預(yù)算。
于凌罡表示，由于是非營利集資建房，這個項目可以省掉購買商品房時需要承擔的4筆費用——廣告銷售費用、機構(gòu)維持費用、項目貸款利息和開發(fā)商利潤，因此房價肯定比商品房要低。還是以霄云路附近的地塊為例，粗算下來，該項目加上精裝修每平方米的價格在6000元左右，應(yīng)為周邊商品房價格的60%至80%�！白钪匾氖牵瑯I(yè)主擁有樓盤底商的收益權(quán)和物業(yè)等多方面的自主選擇權(quán)，這在某種意義上更有價值�！�
于凌罡的合作建房設(shè)想在業(yè)界引起了爭議。因帶領(lǐng)業(yè)主維權(quán)而聞名北京的中國人民大學(xué)公共政策研究中心研究員舒可心認為，這是對目前極不規(guī)范的房地產(chǎn)市場的反抗。北京市國土局政策法規(guī)處處長丁世華表示，對于個人集資買地，從土地市場法規(guī)方面來說是行得通的，至于后期開發(fā)是否符合開發(fā)土地的資質(zhì)要求，目前相關(guān)法律還不是很明確。國家開發(fā)銀行相關(guān)負責人也表示，于凌罡倡導(dǎo)的是非營利集資建房，不屬于非法集資。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，合作建房的專業(yè)術(shù)語應(yīng)該叫做“合伙建房”，是目前房地產(chǎn)市場所欠缺的一個部分。它是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一種細分或者說一種補充，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度上的正常產(chǎn)物。
探索資本運作的“方程式”
據(jù)了解，不少對此項目感興趣的人多少有些擔心，“我把錢交給你，你們會不會跑掉？”對此，于凌罡向記者講述了他在合作建房方案中提出的“分次定向轉(zhuǎn)賬付款模式”。這種財務(wù)模式可以有效控制投資人的風險。他說，在合作建房項目中，根本沒有現(xiàn)金流，所有的資金都是通過銀行轉(zhuǎn)賬匯款來完成的。按照他的計劃，從允許合作建房的參加者支付當月賬目開始，有9天的審計期，由正規(guī)的財務(wù)審計公司進行審計。在審計完成前，業(yè)主辦理的匯款轉(zhuǎn)賬根本無法動用，而且業(yè)主有權(quán)辦理停匯來保證自己的資金安全。審計完成后，業(yè)主交納的款項會直接用于支付提交的《當月轉(zhuǎn)賬明細表》中的項目開銷。沒有現(xiàn)金流、轉(zhuǎn)賬前經(jīng)過嚴格的審計、賬目透明、每個月參加者的資金使用還有上限——于凌罡試圖用這樣的制度來保證項目資金不被卷走或被轉(zhuǎn)賬。
有人還提出，如果合作建房是走建經(jīng)濟適用房的路子，可以不繳土地出讓金，成本會更低。于凌罡解釋說，之所以不那樣做，一是為了打破購房的戶籍限制，讓更多的外地來京人員圓上自己的購房夢；二是土地出讓金是政府的重要收益來源，我們應(yīng)該主動交納，只有國富才能民強；三是只有交納了土地出讓金，所建的房才是真正的產(chǎn)權(quán)房。
更多的人質(zhì)疑，這么多分散的個體，該怎樣實現(xiàn)合作建房的目標？于凌罡表示，合作建房會遵循以下步驟進行，首先是制定一套符合大多數(shù)參加合作建房業(yè)主們的意愿的協(xié)議文本草案，然后召集足夠數(shù)量的志愿參與者，共同討論并完善這個協(xié)議草案，使之成為具有法律效力的、能真正代表業(yè)主意愿的一整套協(xié)議。之后，進行協(xié)議公證，并組織大家按照協(xié)議的規(guī)定，辦理驗資手續(xù)，成立合作建房的公司，招聘有關(guān)工作人員，競標購地，招標有關(guān)設(shè)計、建筑、施工、監(jiān)理、審計等供應(yīng)商和服務(wù)商，實施大樓的建設(shè)，并進行合理的規(guī)劃和分配，最終辦理全部商品房手續(xù)，安排業(yè)主入住，并提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)和管理服務(wù)。
理想距離現(xiàn)實還有多遠
于凌罡自2003年底發(fā)出倡議之后，開始變得像位布道牧師，一遍又一遍向別人介紹合作建房是怎么一回事，一次講上兩三個鐘頭是常有的事，從那時到現(xiàn)在，于凌罡已記不清和多少人聊過這事�！巴獠凯h(huán)境越來越好，我們已經(jīng)越來越接近理想實現(xiàn)的那一天�！�
一年多來，于凌罡已經(jīng)為他們的宏偉計劃開過不下100次會。截至2004年12月29日，于凌罡已經(jīng)接待了數(shù)千名來訪者，其中400名來訪者通過填寫合作蓋樓申請表等形式表達了明確的參與意向。
如今，于凌罡越來越有信心了，“這個項目征集到300戶沒有問題。”他告訴記者，他們初步計劃在2005年春節(jié)前后成立機構(gòu)，“五一”前后具備拿地實力，如果能按計劃順利競拍到土地，樓盤將在2006年“五一”前后蓋成。
于凌罡的具體設(shè)想是：需要集資蓋房人，每人先交出15萬元，利用這15萬元，每個業(yè)主可從銀行貸到22.5萬元，用這筆錢支付買地和建房的費用。建好房后，因底層商鋪和附屬商業(yè)設(shè)施也屬于業(yè)主，可以用從商業(yè)設(shè)施中獲得的租金來沖抵銀行貸款，這樣自己蓋的房子比買開發(fā)商的房子要便宜40%左右。
于凌罡向記者表示，他倡導(dǎo)的合作建房最想體現(xiàn)出兩點不同：一是在房產(chǎn)價值上，改變以往業(yè)主們只看到房產(chǎn)自身的貨幣價值，而忽略了房產(chǎn)的價值實際上是由“房產(chǎn)價值+物業(yè)服務(wù)+底商收益”三個部分組成的錯誤認識。二是在操作模式上，改變以往房地產(chǎn)建設(shè)中，開發(fā)商自籌資金、購買土地、規(guī)劃項目、開發(fā)建設(shè)、銷售服務(wù)的固定模式，通過賬目透明和良好的團隊管理制度以及項目非營利的操作原則降低成本，并通過透明的物業(yè)服務(wù)賬單和協(xié)助監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)、彈劾權(quán)保證業(yè)主在物業(yè)的地位。為此，他要走的路雖還很遠，但距離其目標卻越來越近了