發(fā)布時(shí)間：2005-1-13來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
聯(lián)想控股布陣住宅產(chǎn)業(yè)的帷幕已全面拉開(kāi)。北京、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等地聯(lián)想控股近期已經(jīng)或即將投入大手筆的地產(chǎn)資金。
近日，記者從聯(lián)想控股全資房地產(chǎn)子公司融科智地獲悉，其第一個(gè)完全控股、獨(dú)立操作的中高檔住宅項(xiàng)目已落戶北京望京地區(qū)，這個(gè)名為“融科·橄欖城”、建筑面積４０萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，僅拿地就花去了融科智地近７個(gè)億的真金白銀，并將在２００５年中入市。
“這只是一個(gè)開(kāi)端。此前兩年，融科智地已在武漢、重慶、長(zhǎng)沙等三個(gè)城市成功拿地，這些項(xiàng)目將在２００５年內(nèi)相繼推出�！� 融科·橄欖城總經(jīng)理、融科智地住宅事業(yè)部主要負(fù)責(zé)人鄭志剛在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，目前，融科智地在全國(guó)的４個(gè)住宅項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積已超過(guò)２００萬(wàn)平方米。
蓄勢(shì)３載，融科智地今始發(fā)力。
３０億擲地
一年前，記者還不能完全從聯(lián)想控股副總裁兼融科智地總裁陳國(guó)棟那里探得融科智地整個(gè)住宅的投資戰(zhàn)略，如今，融科智地的“住宅戰(zhàn)略”已有棱有角，清晰可見(jiàn)。
“融科智地將以北京為龍頭，以重慶、武漢、長(zhǎng)沙等城市為重點(diǎn)大力發(fā)展前景看好的二線城市住宅市場(chǎng)�！编嵵緞�?cè)绱嗣枋鋈诳浦堑氐摹白≌{(lán)圖”。
“北京市場(chǎng)除了目前的融科·橄欖城以外，還正在開(kāi)拓其他新項(xiàng)目�！编嵵緞傉f(shuō)，融科智地還將把北京的輻射力擴(kuò)展到包含天津在內(nèi)的其他地區(qū)，“爭(zhēng)取在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候進(jìn)入這些市場(chǎng)�！�
二線城市當(dāng)然也就成了融科智地著重尋找的“獵物”。
陳國(guó)棟曾向媒體表示，在經(jīng)濟(jì)存在爆發(fā)拐點(diǎn)的二線城市更容易形成較大的影響力和品牌號(hào)召力，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。這正是融科智地選擇投資區(qū)域的重要標(biāo)準(zhǔn)。
“像武漢的房?jī)r(jià)漲幅不是特別大，有后勁，上升空間還很大，重慶和長(zhǎng)沙也是如此。”鄭志剛說(shuō)。
據(jù)記者了解，２００３年下半年，融科智地先后在重慶和武漢通過(guò)“招、拍、掛”方式各獲得一塊住宅用地。重慶融科·蔚城項(xiàng)目在江北新區(qū)鴛鴦湖地區(qū)，建筑面積８６萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)動(dòng)工；武漢項(xiàng)目的建筑面積為４０萬(wàn)平方米，由于此地塊屬于當(dāng)?shù)嘏f城改造工程，受拆遷政策變動(dòng)影響，開(kāi)工時(shí)間會(huì)稍微推后一些，但最遲到今年七八月份就可以動(dòng)工；長(zhǎng)沙是融科智地新近才拿到的一塊地，占地２４０畝，建筑面積３５萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人不難計(jì)算出，融科智地目前已獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的這四塊地，光土地成本就已經(jīng)先后投入了２０多億元，預(yù)計(jì)后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)所要投入的費(fèi)用也將高達(dá)數(shù)十億元。
一擲３０億，挺起２００萬(wàn)平方米，幾年來(lái)一直埋頭于做北京融科資訊中心的融科智地，今年的胃口不小。
“其實(shí)，融科智地早在獨(dú)立開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目前就開(kāi)始以合作的方式操法練兵了�！编嵵緞偟难酝庵馐钦f(shuō)，融科智地全面拓展進(jìn)軍住宅市場(chǎng)并非心血來(lái)潮。
２００２年年底，融科智地和天津順馳集團(tuán)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性接觸，很快合資成立了天津順馳融科智地有限公司，融科智地占有４０％的股權(quán)，并合作開(kāi)發(fā)了天津瑞景居住區(qū)。
“最后瑞景項(xiàng)目獲利達(dá)到了公司理想預(yù)期值�！编嵵緞傉f(shuō)，這使得融科智地在初嘗了住宅開(kāi)發(fā)甜頭的同時(shí)又向住宅業(yè)務(wù)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。而據(jù)記者了解，“這個(gè)理想的預(yù)期值”有可能達(dá)到３０％。
“去年５月推出的北京紫金長(zhǎng)安是融科智地第一個(gè)合作開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，這可能鮮為人知�！编嵵緞傉f(shuō)，“紫金長(zhǎng)安的投資商是中關(guān)村科學(xué)城改造股份有限公司，而聯(lián)想控股是中關(guān)村科學(xué)城的股東之一，融科智地因此派出了從市場(chǎng)策劃到產(chǎn)品研發(fā)、綜合管理、投資控制、銷(xiāo)售執(zhí)行的強(qiáng)大隊(duì)伍入駐紫金長(zhǎng)安�！�
不久，“單干”的時(shí)機(jī)成熟。融科智地的隊(duì)伍在成功運(yùn)作完紫金長(zhǎng)安一期后即撤出紫金長(zhǎng)安項(xiàng)目，全力以赴投入到融科·橄欖城的開(kāi)發(fā)中，在北京、重慶、武漢、長(zhǎng)沙四地布局成網(wǎng)，以融科為品牌的項(xiàng)目相繼出爐。
“將來(lái)住宅部分將占到聯(lián)想控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的７０％份額，同時(shí)也將成為聯(lián)想控股未來(lái)發(fā)展的支柱�！编嵵緞傉f(shuō)。
多元驅(qū)動(dòng)？
三年前，當(dāng)聯(lián)想控股創(chuàng)立融科智地有限公司，并宣布斥資３０億挺進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)，給業(yè)界更多的是一種懸念：“門(mén)外漢”能不能做好業(yè)內(nèi)事？
值得一提的是，去年本報(bào)記者曾向幾位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家推薦他們認(rèn)為北京近年最好的寫(xiě)字樓時(shí)，居然有兩位專(zhuān)家同時(shí)推薦了融科資訊中心。作為“門(mén)外漢”的融科置地，３年耐心只做一件產(chǎn)品，現(xiàn)在看來(lái)確有不菲的回報(bào)。
但寫(xiě)字樓做得好并不等于做住宅也能成功。有業(yè)內(nèi)分析人士對(duì)聯(lián)想控股染指住宅產(chǎn)業(yè)并不樂(lè)觀，“聯(lián)想控股做住宅，不但不能與其計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)等主營(yíng)業(yè)務(wù)有任何融合，而且出身ＩＴ的聯(lián)想控股對(duì)住宅業(yè)務(wù)并不熟悉，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。”
但融科置地有關(guān)人士稱(chēng)，三年前，柳傳志面對(duì)業(yè)界對(duì)聯(lián)想控股介入房地產(chǎn)的種種困惑時(shí)作出的回答，今天同樣適用。
“雖然聯(lián)想控股旗下的聯(lián)想集團(tuán)、神州數(shù)碼兩個(gè)上市公司已經(jīng)可以給股東帶來(lái)相當(dāng)可觀的回報(bào)，但是，作為一個(gè)投資公司的運(yùn)作者，不能小富即安，要把公司生存和利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)結(jié)合起來(lái)去審視更多的行業(yè)�！比昵埃康禺a(chǎn)成為聯(lián)想控股行業(yè)審視的結(jié)果，三年后，這種審視再度滲透到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的住宅業(yè)務(wù)。柳傳志在聯(lián)想２０周年慶典上也特別提出，“以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)和物業(yè)管理為主要業(yè)務(wù)的融科智地公司被寄予厚望，希望融科智地能夠在將來(lái)成為聯(lián)想控股的重要支柱。”
“不單看到了房地產(chǎn)的利潤(rùn)，更多是看好它的發(fā)展前景�！编嵵緞傔@樣解釋?zhuān)瑖?guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，人均ＧＤＰ從８００美元到３０００美元是房地產(chǎn)啟動(dòng)期，３０００美元到８０００美元是高速增長(zhǎng)期，目前中國(guó)內(nèi)地正處在房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，這段時(shí)期將可能長(zhǎng)達(dá)１０－２０年。“要單純追求利潤(rùn)，開(kāi)礦修路的利潤(rùn)可能要比做房地產(chǎn)高得多�！�
陳國(guó)棟也強(qiáng)調(diào)，“聯(lián)想控股介入房地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目融科資訊中心是一個(gè)長(zhǎng)期持有的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而持有物業(yè)的回報(bào)主要來(lái)自租金，相對(duì)于投資來(lái)講，租金回報(bào)的速度比較慢，占用資金會(huì)比較長(zhǎng)。從這點(diǎn)上可以判斷，聯(lián)想控股在房地產(chǎn)業(yè)的投資的確是一種長(zhǎng)期行為�！�
令柳傳志和陳國(guó)棟們聊可欣慰的是，面積達(dá)３２余萬(wàn)平方米的融科資訊中心，目前已成為中關(guān)村東部標(biāo)志性的高檔寫(xiě)字樓。
資金“傲人”
劉曉光說(shuō)，房地產(chǎn)是個(gè)玩資本的行業(yè)。雄厚的股東背景，使得融科智地幾乎無(wú)須為資本發(fā)愁。
“目前，光是在住宅開(kāi)發(fā)方面的投資就將達(dá)到３０個(gè)億，而在寫(xiě)字樓領(lǐng)域，融科智地已經(jīng)投入了近１０個(gè)億�！编嵵緞傉f(shuō)，土地政策透明化后融科智地在房地產(chǎn)行業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)更為明顯�！耙�?yàn)樵谶@種情況下，除政府招拍掛的土地外，開(kāi)發(fā)商還可以選擇跟人合作或是購(gòu)買(mǎi)股權(quán)的方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，融科智地也是如此，但是我們的基本原則就是‘絕對(duì)的完全獨(dú)立控股’，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力是做不到這一點(diǎn)的�！�
而據(jù)記者了解，融科智地能在北京、重慶、武漢及長(zhǎng)沙拿地頻頻得手，的確也是因?yàn)槁?lián)想控股良好的資金支持，２０多億元的拿地費(fèi)用絕大部分都是來(lái)自聯(lián)想控股。
“目前，在融科智地內(nèi)部，項(xiàng)目資金運(yùn)作非常良性，住宅短時(shí)間可以快速收益，寫(xiě)字樓把收益分在若干年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，長(zhǎng)、短線的有效結(jié)合�！编嵵緞倢�(duì)未來(lái)融科智地所要面臨的資金問(wèn)題胸有成竹。
除了有強(qiáng)大資金實(shí)力的母公司做支撐外，融科智地自身也在規(guī)劃一條長(zhǎng)期融資的路線圖。
“五年內(nèi)會(huì)以住宅為主體整體海外上市，當(dāng)然前提是實(shí)體業(yè)務(wù)能夠得到投資人的認(rèn)可�！编嵵緞傉f(shuō)。